오피스텔 건축기준 대수술…투자해도 될까

“오피스텔은 벤처사업가, 외국인 바이어, 예술가 등이 업무와 숙식을 겸하는 공간으로 쓰도록 허용됐다. 건축법상 일반 업무시설로서 가족이 거주하는 공동주택이 아니다. 이를 주거용으로 사용하는 것은 무단 용도변경이다. 시군구청장은 원상복구 명령을 내릴 수 있다.”

건설교통부 인터넷 홈페이지 초기 화면에 대문짝만하게 걸려 있는 경고문이다. 요즘 ‘주거용 오피스텔’ 또는 ‘아파텔’이라는 이름으로 분양되는 오피스텔이 편법적인 주거형태라는 말이다.

▽건교부 “이번엔 다르다”=건교부는 나아가 이달 중 오피스텔 건축기준 강화방안을 발표할 계획이다. 지난해 말 규제개혁위원회가 추진했던 △전용면적 중 업무용 비율 70% 이상 △화장실 0.9평 이하 1곳만 설치 △온돌형 난방 금지 등의 내용이 대부분 포함된다. 건교부 방안은 이번 주에 규개위 심사에 부쳐질 예정이다.

건교부 임태모 서기관은 “지난해 말엔 규개위가 건축 규제를 강화하려 하고 건교부가 말리는 상황이었으나 지금은 건교부도 ‘더 이상 미룰 수 없다’는 입장”이라고 말했다.

▽‘아파텔’ 시장 급랭 우려=건축 규제가 강화되면 오피스텔을 그야말로 ‘순수 업무용’으로만 지어야 한다. 이 경우 채산성이 떨어져 오피스텔 사업을 포기하는 업체가 속출할 것으로 보인다.

투자자나 입주자들에게도 불똥이 튈 수 있다.

건축 허가를 받아 이미 분양된 오피스텔이 주거 용도로 지어지면 준공검사가 나오지 않을 우려가 있다.

정부는 이미 지어진 오피스텔도 아파트처럼 완전 주거용으로 쓰고 있다면 엄연히 불법이기 때문에 입주자가 책임을 져야 한다는 입장이다. 다만 1차적인 단속 권한이 지방자치단체에 있고 무리한 단속은 현실적으로 쉽지 않을 것으로 보인다.

▽계속되는 청약열풍=3일 국민은행 지점과 견본주택에서 청약접수를 시작한 서울 종로구 청진동 오피스텔 ‘르 메이에르’의 경우 이날 오후 2시 현재 견본주택에서 청약을 신청한 사람만도 800여명으로 공급가구 529실을 넘어섰다.

지난달 27일 청약을 마감한 경기 안양 평촌신도시 ‘대림 아크로타워’는 68 대 1의 청약경쟁률을 보였다. 이에 앞서 경기 부천 중동신도시 내 ‘위브더스테이트’는 경쟁률 85 대 1, 계약률 100%를 나타냈다.

6일부터 청약 신청을 받는 서울 신도림동 ‘쌍용 플래티넘’ 견본주택에는 주말인 1, 2일 1만여명이 다녀가는 등 ‘아파텔’ 청약 열기는 당분간 이어질 조짐이다.

그러나 인기 오피스텔의 프리미엄(웃돈)은 갈수록 떨어지고 거래도 뜸해지고 있다.

용산 ‘시티파크’ 오피스텔 37평형의 경우 분양 초기보다 1000만원가량 낮은 최고 3000만원의 프리미엄이 붙어 있다. E공인 관계자는 “초기에 ‘떴다방’들이 장난을 많이 쳐서 프리미엄이 많이 올랐으나 갈수록 빠지는 양상”이라고 말했다.

위브더스테이트의 경우 40, 50평형대 로열층(20층 이상)에는 1500만∼3000만원의 웃돈이 붙어 있지만 40평형대 10층 미만은 200만∼300만원에 그치고 있다. C부동산컨설팅 관계자는 “20층 이상만 가끔 거래가 되고 저층은 매물이 많지만 수요는 거의 없다”고 전했다.

▽투자 주의해야=부동산114 김혜현 차장은 “최근 1∼2년 동안 오피스텔 공급이 급증하면서 투자 수익률이 갈수록 떨어지고 있고, 분양권 가격이 분양가보다 낮아진 단지가 많다”면서 “중장기 투자 대안으로 추천하기 어렵다”고 말했다.

프리미엄을 노린 ‘치고 빠지기’ 전략도 안심할 수 없는 상황이다. 유니에셋 김광석 리서치센터 팀장은 “다들 ‘계약 직후 프리미엄을 챙겨 곧바로 빠져나오면 되지’라고 생각하고 있으나 막상 정부 규제안이 발표되고 시장이 반응하기 시작하면 일시에 거래가 끊기면서 탈출구가 막힐 수 있다”고 말했다.

오피스텔 건축 기준 강화 방안
현행 오피스텔 건축기준	강화된 오피스텔 건축기준(검토중)
-전용면적 가운데 업무용 비율 50% 이상 -욕조 설치 금지 -발코니 설치 금지 등	-전용면적 가운데 업무용 비율 70% 이상 -화장실 0.9평 이하 1곳만 설치 -온돌형 난방 설치 금지 등

이철용기자 lcy@donga.com