['5·23 대책' 이후 투자 전략]<下>조합주택과 분양권시장

《‘조합아파트는 실수요자의 몫으로 남는다. 또 분양권 시장은 거래가 크게 위축된다.’ ‘5·23 주택가격 안정대책’에 따른 조합주택과 분양권 시장에 대한 전문가들의 예상이다. 조합주택의 경우 이번 조치로 다음달부터 직장·지역조합아파트의 조합원 자격을 팔고 사는 게 사실상 금지된다. 이에 따라 조합원 가입자격과 사전 사업성 심사의 강화로 이미 위축된 조합아파트 시장 입지는 더욱 좁아질 전망. 분양권 시장은 다음달 초부터 아파트 소유권 이전 등기가 날 때까지 분양권 전매가 금지된다. 또 이 규정이 적용되는 투기과열지구가 서울을 포함한 수도권 대부분 지역과 충청지역으로 확대된다. 결국 시장 거래가 크게 줄 수밖에 없다.》

▽조합원 지위 양도(讓渡) 불가=7월 중 주택건설촉진법 시행령이 개정되면 조합아파트의 조합원 자격을 팔거나 물려주는 것이 금지된다.

이번 조치는 아파트나 주상복합아파트에 대한 규제를 피한 투기수요가 조합아파트로 몰릴 것을 사전에 막기 위해 취해진 것이다.

다만 투기과열지구로 지정되기 전에 사업승인을 받은 조합이라면 조합원 자격을 1회에 한해 전매할 수 있다.

부동산정보업체 ‘내집마련정보사’의 김영진 사장은 “이번 대책으로 조합아파트에 대한 투자심리는 위축되겠지만 가수요가 차단돼 실수요자에게는 내 집을 마련하기 위한 좋은 수단으로 자리잡게 될 것”으로 예상했다.

▽투자포인트=실수요자라면 일반분양 아파트보다 싼값에 청약통장이 없어도 내 집을 마련할 수 있는 기회인 만큼 적극 노려볼 만하다.

건영 성지건설 등이 경기도 일대 4곳에서 1260가구의 조합원을 현재 모집 중이거나 조만간 모집에 나설 예정이다.

다만 5·23 대책에 따라 수도권 전역이 투기과열지구로 지정돼 환금성에 문제가 생길 수도 있으므로 성급하게 투자해선 곤란하다.

사업승인 여부와 착공·입주 시기 등도 따져봐야 한다. 일반 아파트에 비해 입주시기가 늦어져 건설회사와 갈등을 겪는 사례가 잦다. 또 추가부담금 문제를 피하려면 건설회사가 확정분양가를 제시했을 때 반드시 계약서에 명시해 두는 것이 좋다.

▽다음달 초부터 거래 규제 화=6월 초부터 서울 등 투기과열지구로 지정된 곳에서는 아파트 소유권 이전 등기가 끝날 때까지 분양권 전매가 금지된다. 또 주상복합아파트도 7월부터 관련법이 개정돼 일반아파트처럼 대접받게 되면 분양권 전매가 소유권 등기가 날 때까지 팔고 살 수 없다.

다만 이번 조치 시행일 이전에 나온 분양권은 6월 이후에라도 한 차례 팔 수 있다. 또 현재 전매가 자유로운 분양권도 한 차례 팔 수 있다. 하지만 이 분양권을 매입한 사람은 또다시 팔 수 없다.

이에 따라 부동산시장에서 소액 투자자들이 가장 많았던 분양권 시장은 당분간 거래 자체가 중단되면서 약보합 또는 하락 안정세를 보일 것으로 예상된다.

부동산정보업체 ‘스피드뱅크’의 성종수 부사장도 “분양권은 아파트 등 해당 상품의 입지 여건에 따라 뚜렷한 차별화를 보일 것”이라며 “실수요자가 많은 단지는 상대적으로 낫겠지만 가수요에 의해 분양권 값이 형성돼 온 곳은 가격이 떨어질 수도 있다”고 전망했다.

▽투자 포인트=분양권 거래 및 재건축 규제 강화 등으로 공급량은 줄어들 게 확실시된다. 또 시장에 나오더라도 최소 1억원 이상의 여윳돈이 있어야 투자할 수 있어 거래가 활발해지길 기대하기는 어렵다. 따라서 입지여건 등 투자상품의 수익성을 꼼꼼히 분석할 필요가 있다.

2002년에 공급된 조합아파트 매매가 현황
위치	아파트	가구수	평형	분양가(만원)	매매가(만원)	입주시기
서울 중랑구 상봉동	건영캐스빌	465	32	17,500	21,500∼22,000	2005년 5월
서울 강서구 가양동	휴먼빌	174	23	12,800	17,600∼18,000	2004년 12월
			31	18,300	23,400∼23,800
경기 하남시 덕풍동	한솔리치빌Ⅱ	559	33	17,200	21,400∼23,200	2005년 2월
경기 구리시 인창동	동문굿모닝힐	337	33	22,100	23,700∼25,000	2006년 3월
자료:내집마련정보사

수도권에서 5, 6월 공급 예정인 조합아파트
위치	건설회사	가구수	평형	전화
경기 용인시 수지읍 상현동	성지건설	112	24	031-266-1605
인천 서구 검단2지구 24블럭	우림건설	439	24, 32	02-588-0310
경기 의정부시 용현동	건영	233	24, 34	02-369-7549
인천 계양구 이화동	신동아건설	479	24, 32	02-709-7114
자료:내집마련정보사

황재성기자 jsonhng@donga.com

차지완기자 cha@donga.com