[조정앞둔 그린벨트 투자요령]도로인접 논-밭 택하라

정부의 그린벨트(개발제한구역) 조정안 발표가 7월말로 다가오면서 그린벨트 투자에 대한 관심이 고개를 들고 있다.

부동산 전문가들은 일단 그린벨트가 해제되면 땅값이 적어도 20∼30% 오르고 경우에 따라서는 2배이상 뛰는 곳도 나올 것으로 내다보고 있다.

현재로선 전주권과 청주권 진주권 제주권 춘천권 여수권 통영군 등 7개 권역의 전면해제 가능성이 거론되고 있고 나머지 지역은 어느 곳이 풀릴지 알 수 없어 투자대상을 찾기가 어려운 형편.

▽현지 분위기=수도권과 일부 지방도시 등 그린벨트가 해제될 것으로 예상되는 지역의 경우 최근 차분한 분위기.

건설교통부가 그린벨트 해제 방침을 공식적으로 밝힌 이후 작년말부터 올해초에 걸쳐 땅값이 이미 올랐기 때문에 요즘은 거래가 잠복기에 들어갔다는 분석. 올 1∼3월 그린벨트 거래는 작년 동기보다 38.8% 늘었다.

경기 하남시의 한 중개업자는 “최근 대지를 찾는 고객의 발길이 끊기다시피 했다”며 “투자자들이 일단 지켜보자는 자세로 돌아선 같다”고 전했다.

대한부동산경제연구소 김정렬소장은 “정부가 해제지역을 확정 발표하는 올해말까지는 차분한 분위기가 이어질 것”이라고 내다봤다.

▽가격 움직임=해제가 확실시되는 서울 은평구 진관내외동은 대지가 평당 250만∼300만원, 논밭은 평당 50만∼80만원으로 작년보다 평당 20∼30만원정도 올라있는 상태.

서울 서초구 내곡동은 논밭이 작년에 평당 70만∼80만원에서 올해 80만∼100만원으로 평당 10만∼20만원정도 상승했다.

한강변에 있는 경기 하남시 창우동은 논밭이 평당 70만∼100만원으로 작년의 평당 40만∼50만보다 최고 2배까지 뛰었다. 그러나 대지는 평당 100만∼200만원으로 작년보다 약간 내려갔다.

특히 그린벨트내 다른 지역에 집을 지을 있는 ‘이축권’시세는 하남시의 경우 작년에 5000만∼6000만원에서 올해 8000만원대로 올랐으나 나온 물건이 없어 거래는 안되고 있다.

▽투자 가이드라인=부동산전문가들은 그린벨트내 대지를 우선적인 투자대상으로 꼽고 있다. 그린벨트 지정 이전부터 대지인 땅은 주택 등의 신축이 가능하기 때문. 물론 도로가 개설된 땅이어야 한다.

지목이 논밭과 임야이면 형질변경절차를 거쳐야 집을 지을 수 있어 시군구 건축과에 변경이 가능한지를 확인해야 한다.

또 집단취락지가 형성된 그린벨트안에서 도로에 붙어있는 논밭을 매입하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다고 조언한다. 꼼꼼한 현지답사를 통해 땅의 모양과 위치 주변환경을 확인하는 것은 필수.

일부 부동산전문가들은 해제지역이 불확실한 상태에서 섣불리 투자에 나서지 말고 그린벨트가 풀린 다음에 매입을 하는 것이 안전하다고 신중론을 제기하기도 한다.

부동산114 김희선사장은 “올들어 땅값이 다소 올랐더라도 그린벨트 해제가 확실시되는 지역에 투자하는 것이 수익을 높이는 방법”이라고 귀띔했다.

<이 진기자> leej@donga.com