[부동산]‘양도세 실거래가 과세’ 대응 전략은?

올해 초부터 이어져온 정부의 주택시장 안정대책 강도가 갈수록 높아지고 있다.

특히 11일 발표된 ‘규모에 관계없이 6억원 이상 고가(高價) 아파트에 대해 양도소득세를 실거래가 기준으로 과세하겠다’는 방침은 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 실제로 정부 발표 이후 서울 강남지역에서는 급매물이 눈에 띄게 늘어나고 있다.

‘정부에 맞서지 말라’는 재테크 격언을 고려할 때 현명한 부동산투자자라면 지금부터 투자전략을 바꿔야 할 시점이다. 우선 50평형대 이상의 대형 주택보다는 40평형 이하의 중형 및 소형 주택에 관심을 돌릴 필요가 있다. 대형은 약간의 호황 장세를 타더라도 6억원을 넘을 가능성이 크다. 그만큼 거래비용 부담은 늘어난다. 반면 갈수록 심화되는 핵가족화와 독신 가구 증가 상황 등을 고려할 때 대형아파트 수요층은 점점 얇아질 것으로 예상된다. 대형 주택의 환금성이 나빠질 수밖에 없음을 시사하는 대목이다.

강남보다는 강북을 주목해야 한다.

정부의 각종 주택시장 안정대책의 주 타깃은 재건축 대상 아파트가 밀집돼 있는 서울 강남지역. 내년부터 시행될 ‘도시 및 주거 환경 정비법’이나 서울시의 용적률(부지면적 대비 지하층을 제외한 건물 총면적의 비율) 하향 조정 방침 등을 고려하면 강남의 투자 가치는 높지 않다. 반면 강북에서는 서울시를 중심으로 추진되는 ‘강북 재개발’ 등으로 개발 특수가 기대된다.

시세차익보다는 임대수익을 기대할 수 있는 상품을 노릴 필요가 있다. 지난달과 이달에 발표된 정부의 주택시장 안정대책은 ‘시세차익을 노린 투기 수요’를 잡는 데 초점이 맞춰져 있다. 이 같은 기조는 당분간 지속할 것으로 예상된다. 따라서 ‘위험 부담이 클수록 수익은 커진다’는 막연한 기대감으로 투자하는 것은 금물이다. 재건축 대상 아파트나 대규모 개발로 시세 차익이 기대되는 부동산은 피하고 고정적인 임대수입을 기대할 수 있는 오피스텔 등 임대용 부동산상품을 노려야 한다.

황재성기자 jsonhng@donga.com