[부동산]올해 토지시장 기상도는…강남 '햇살'…수도권 '구름'

입력 2001년 4월 25일 18시 57분

‘대체로 흐린 가운데 곳에 따라 맑음.’

올해 토지시장의 기상도는 이렇게 표현할 수 있을 것 같다. 경기 불안에다 난개발, 건축규제 등이 겹치면서 토지시장은 겨울잠에서 깨어나지 못한 상태다. 매달 임대료가 나오는 빌딩이나 주택에 비해 토지는 고정 수익이 없어 돈만 잠길 뿐이라는 인식도 확산됐다. 서울 주변 준농림지가 외면당할 수밖에 없는 셈이다. 반면 서울 강남의 토지는 매물이 동날 정도로 인기다. 오피스텔 원룸 다가구 등 ‘수익형 부동산’으로 개발할 수 있기 때문이다. 토지시장 동향과 투자 전략을 알아본다.

▽한산한 토지시장〓우선 지난해부터 뜸해진 거래가 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 부동산컨설팅업체인 건국컨설팅은 토지 매매를 담당하던 용인 등 일부 지점을 올들어 폐쇄했다. 유종률사장은 “당분간 전반적인 토지 거래는 지지부진한 상태를 면하기 어려울 것”으로 내다봤다.

서울 근교 전원주택지를 중심으로 수요자의 발길이 잦아졌지만 매매 계약이 체결되는 경우는 많지 않다. 거래가 뜸한 탓에 가격도 움직임이 없다. 인기 전원주택지로 꼽히는 양평 용인 일대 준농림지는 최근 호가가 5∼10% 올랐으나 실거래가는 제자리걸음을 하고 있다.

난개발에 따른 건축규제 강화도 토지시장의 발목을 잡고 있다. 용인과 파주는 행정당국이 건축허가를 꺼리면서 땅 값이 약세를 면치 못하고 있다. 아직 도시기본계획이 확정되지 않아 투자자들이 관망하고 있는 상태다.

▽서울 강남 인기 상한가〓서울 근교 토지시장이 ‘투자자 부족’ 상태라면 서울 강남지역은 ‘매물 부족’ 상태다. 경매 임대 컨설팅업체인 ‘리얼티코리아’ 송영민사장은 “투자자는 줄을 섰는데 마땅한 매물이 없다”고 말했다. 수요자의 관심은 원룸 오피스텔 등을 지을 수 있는 테헤란로 주변 땅에 집중돼 있다. 월세 수요가 많아 건물을 지어 임대하면 높은 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 낮은 금리가 이같은 투자 수요를 부추기면서 매물 품귀 현상이 벌어지고 있다. 가격은 당연히 강세다. 지난해 평당 1500만원 수준이던 테헤란로 뒷길 땅 값은 최고 2000만∼2500만원을 호가한다. 강남 서초구를 제외한 서울 지역은 땅 값 변동이 미미한 상태다.

주변 개발계획에 따라 땅값이 강세인 곳도 눈에 띈다. 인천국제공항 주변, 성남시 분당구 대장동, 양주군, 구리시 등이 대표적이다. 신공항 상업용지는 지난해 분양가에 비해 50% 남짓 올라 평당 450만∼500만원에 시세가 형성됐다. 대규모 전원주택단지가 들어서고 있는 성남시 대장동 석운동, 입주를 앞둔 구리시 토평택지지구 아파트 주변 등도 땅 값이 오름세를 타고 있다.

▽임대용 건물 용지가 포인트〓외환위기 이후 ‘묻어두기’식 투자는 부동산 시장에서 피해야 할 투자방법으로 굳어졌다. 부동산 가격 상승세가 꺾인 상황에서 땅을 사놓고 오르기를 기다려서는 곤란하다는 얘기다. 대신 고정 수입이 나오는 곳에 투자해야 한다. 토지시장에서도 원룸 다가구 등을 지어 월세를 챙길 수 있는 곳에 투자해야 한다. 종합 부동산업체인 ‘유니에셋’ 김점수전무는 “건물 신축에 드는 비용과 완공 후 임대 수입을 꼼꼼히 계산해보고 토지를 사야 한다”고 지적했다.

▼민간 토지 주요매물 현황▼

위치	지목	용도	면적	평당 매매가	특징
경기 가평군 외서면	대지	전원주택	200	40	청평 호반 내 한강 조망 가능
경기 광주시 퇴촌면	대지	가든용지	700	65	유원지 형성된 상태 분할 매각 가능
경기 양평군 수능리	대지	전원주택	246	28	전원주택단지 조성 중
경기 양평군 부용리	대지	전원주택	2,000	20	동호인주택단지 조성가능 분할 매각 가능
경기 양평군 목왕리	대지	가든용지	500	25	유원지 인근 위락시설 조성 중
경기 이천시 마장면	잡종지	물류센터	4,500	44	4차로 도로 인접 건축허가 완료
경기 양평군 서종면	대지	전원주택	11,000	11	형질변경허가 완료 기초공사 완료 분할매각 가능
경기 평택시 진위면	전답	전원주택	15,000	40	4차로 도로 인접 오산 IC에서 5분 거리
경기 파주시 탄현면	공장용지	공장용지	17,200	43	공장 건설 중단 상태
충북 청원군 옥산면	임야 등	시설용지	363,000	5	옥천∼천안간 지방도로 인접 12만평 정지작업 완료
전남 담양군 금성면	과수원	농장	120,000	1	과수원 3만5000평 자연송이 생산지
충북 충주시 신니면	공장용지	공장용지	5,000	13	형질변경 완료 즉시 건축 가능