전세·정책대출 규제 강화 검토…DSR 확대·비거주 1주택 보증 제한 논의

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29일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 2026.03.29 [서울=뉴시스]

금융 당국이 서민과 실수요자 이용 비중이 높은 전세·정책대출에 대한 규제 강화를 검토하고 나섰다. 무주택자 고액 전세대출과 1억 원 이하 소액 대출 규제 카드가 거론된다. 비거주 1주택에 대한 전세대출 공적 보증 제한도 규제 논의 대상이 되고 있다.

5일 금융계에 따르면 금융위원회는 7일 은행권 여신 담당자들과의 회의를 열고 전세·정책 대출 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대와 비거주 1주택 대출 규제 강화, 위험가중자산(RWA) 비중 확대 등 검토를 위한 실무작업반을 가동할 예정이다.

금융위 관계자는 “다음 주 회의에서 4·1 다주택자 규제 이후 시장 동향 및 향후 규제 방향 등을 논의하면서 실무작업반 가동을 위한 구체적인 일정을 잡을 예정”이라고 말했다.

금융 당국은 우선 전세, 정책 대출에 대한 DSR 추가 적용 방안을 검토한다. 무주택자라도 고액 전세대출일 경우 이자 상환분을 DSR 규제에 확대 적용하는 방안이 검토 대상 중 하나다. 총액 1억원 이하 소액 대출도 규제에 포함하는 방안 등이 검토되는 것으로 알려졌다.

앞서 금융위는 지난해 10·15 대책에서 1주택자 임차인의 전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영시켰다. 이에 연 소득 1억 원인데 이미 DSR 35%인 차주(연 원리금 상환액이 3500만 원이라는 뜻)는 대출한도가 2억 원에서 1억2500만 원(금리 연 4% 가정)으로 줄었다.

그간 이 같은 대출들은 신혼부부, 청년층 등 이용 비중이 높아 규제 우선순위는 아니었으나 정부 정책 기조에 맞춰 변화 조짐이 일고 있다.

비거주 1주택자가 받을 수 있는 전세대출 공적 보증을 제한하는 방식 등도 논의 테이블에 올랐다. 전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증 체계에 기반한다. 공적 보증을 제한으로 실거주 목적이 아닌 1주택 보유 및 전세대출을 결합한 투자 수요를 막겠다는 것이다. 다만, 부모 봉양, 직장 이동, 질병 등 불가피한 사유는 예외로 인정하는 방안이 거론된다.

RWA 등 자본규제를 통해 은행 대출 공급 자체를 줄이는 방안도 논의된다. RWA가 증가하면 같은 액수의 주택담보대출(주담대)을 취급해도 각 은행권의 보통주 자본(CET1) 비율은 하락한다. CET1은 자본 건전성과 배당 성향을 결정하는 핵심 지표다.

실무작업반에서는 주담대 위험가중치를 현행 20%에서 25%로 상향하는 방안과 고액 주담대에 추가 자본 부담을 부과하는 방안을 논의할 것으로 보인다.

금융 당국은 지난해 9월 신규 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향한 바 있다. 이에 따라 연간 최대 27조원 규모의 주담대가 축소되는 효과가 있을 것으로 추산했다.

고액 주담대 기준은 3억~4억 원대에서 설정하는 방안이 거론된다. 현재 은행권 주담대 평균이 2억5000만 원 수준이다. 은행권이 고액 주담대를 취급하면 기본 위험가중치(예컨대 25%)에 가산치를 더하는 방식이 검토될 수 있다.