[부동산 특집]부동산 재테크는 끝났다고? 경매로 눈 돌려라

《‘싸게 사야 돈이 된다.’당연한 말이지만 요즘 같은 부동산 침체기에는 부동산 수익률이 낮기 때문에 부동산을 싸게 사는 게 제1의 투자 원칙이라고 전문가들은 조언한다. 하지만 부동산은 상승기에는 단기간에 큰 폭으로 오르는 반면 하강기에는 조금밖에 내리지 않는 특성 때문에 침체기에도 저가 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이 때문에 최근에는 법원경매를 활용해 주택을 구입하는 사람이 늘고 있다.》

■법원 경매로 값싸게 내집마련

14일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 수도권 주거용 부동산에 대한 건당 평균 응찰자는 2006년 하반기 6.81명, 2007년 하반기 7.18명, 올 1월 1일∼3월 13일 8.19명 등으로 계속 늘고 있다.

○잘 고르면 재테크 효자

경매는 낙찰자가 나오지 않아 유찰이 되면 최저입찰금액이 감정가보다 20∼30% 낮아지기 때문에 시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있는 장점을 갖고 있다.

경기 성남시에서 10년간 살아온 대기업 임원 A(57) 씨는 지난해 자녀교육 등을 위해 강남에 집을 사기로 마음먹었다. 하지만 주택거래가 한산한 가운데서도 시세는 별로 내리지 않아 마음에 드는 집은 생각보다 많이 비쌌다. 그래서 생각한 방법이 법원경매. 그는 지난해 11월 서울 강남구 개포동에 있는 185m² 아파트 경매 물건에 응찰했다.

당시 감정가는 21억 원이었지만 두 차례 유찰로 최저 입찰금액이 13억4000만 원까지 떨어지자 A 씨는 15명이 참여한 입찰에서 16억8500만 원을 써내 낙찰 받았다. A 씨는 시세보다 싼 집을 구입해 평소 소망하던 강남 입성의 꿈을 이뤘다.

경매는 지역이나 물건 종류, 금액도 다양하다. 전국의 법원에서 경매되는 물건은 아파트, 단독주택, 상가, 토지 등 부동산뿐 아니라 자동차, 회원권 등 종류와 금액대가 다양하다.

경매는 부동산 규제로부터 상대적으로 자유로운 편이다. 특히 각종 규제가 많은 토지를 취득하기가 비교적 쉽다. 최근에는 토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳이 많아 외지인이 땅을 사기 쉽지 않지만 경매로 토지를 구입할 때는 허가를 받지 않아도 된다. 전매제한도 없어 언제든지 해당 토지를 되팔 수도 있다.

○권리관계 꼼꼼히 체크해야

경매는 알짜를 싸게 사는 장점이 있지만 경매 물건에 설정된 각종 권리관계를 꼼꼼히 확인하지 않으면 낙찰자가 나중에 큰 부담을 떠안을 수 있다. ‘경매의 기본은 권리분석에 있다’는 말이 경매시장에서 회자되는 것도 이 때문이다.

따라서 경매가 진행되기 전에 설정된 각종 물권이나 채권 등이 낙찰자에게 그대로 전가되는지를 잘 파악해야 한다. 또 응찰하고 싶은 경매 물건이 나오면 본인이 직접 관련 서류를 발급받아 확인하는 게 필수다. 등기부등본, 건축물관리대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획서 등이 검토할 대상이다.

현장조사의 중요성도 빼놓을 수 없는 주요 포인트. 아파트 등 주거용 부동산은 주변 환경과 편의시설, 조망권, 방향, 교통여건 등 서류를 통해서는 확인되지 않는 점이 많기 때문에 본인이 현장을 방문해 제반사항을 꼼꼼히 체크하는 게 좋다. 특히 현장조사를 할 때는 시세를 꼭 확인할 필요가 있다. 시세를 알고 있어야 입찰 금액을 산정할 수 있기 때문이다.

경매를 통해 집을 마련하고자 하는 사람은 충분한 시간 여유를 갖고 경매에 참가하는 게 좋다. 경매로 주택을 낙찰 받은 뒤 잔금을 모두 내더라도 기존에 살고 있는 세입자 등을 내보내는 데 시간이 예상보다 더 걸릴 수 있기 때문이다.

○무료 강좌나 유료 회원으로 접근

경매에 대한 기초 지식을 쌓으려면 지지옥션 등 경매정보업체들이 제공하는 무료 특강이나 무료 사이버 강좌를 활용하면 된다. 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에 접속하면 각 법원의 경매 공고 등을 확인하는 데 도움이 된다.

경매정보업체에 회비를 내고 정보이용회원으로 가입하면 상담은 물론이고 등기부등본 등 각종 공적인 자료를 모두 제공받을 수 있다.

이태훈 기자 jefflee@donga.com