[10·29 부동산 대책]주요내용 문답풀이

29일 청약접수를 시작한 서울 광진구 노유동의 주상복합 ‘광진 트라팰리스’는 정부의 부동산 안정대책 여파로 예상보다 적은 인원이 모델하우스를 찾았다. 이날 오후 4시 현재 내방객 수는 7000여명으로, 지난주 하루 1만5000명의 인파가 몰렸던 분당신도시 정자동 ‘스타파크’와는 대조적인 모습을 보였다. -변영욱기자

정부가 29일 발표한 주택시장안정 종합대책은 주택 제도 개편과 공급 확충 계획은 물론 세제와 금융 부문 방안까지 모두 포함돼 있다.

주요 내용을 문답풀이로 소개한다.

▽세제 강화

―1가구 3주택자에 대한 중과세는 어떻게 시행되나.

“내년 초부터 1가구 3주택자에 대해 양도세율을 양도차액의 60%까지 물린다. 집값 상승세가 꺾이지 않으면 15%포인트의 탄력세율을 추가해 세율을 75%로 끌어올린다. 여기에 주민세(양도세율의 10%)를 포함하면 양도세율은 82.5%에 이른다. 지금은 최고 39.6%(주민세 3.6% 포함)다.”

―실제 시행시기와 세금 증가액은 얼마나 되나.

“세법 개정을 거쳐 내년부터 적용된다. 단 현재 집을 3채 이상 갖고 있는 사람은 1년 동안 유예기간을 줘 그동안 주택을 처분할 수 있게 한다. 세금 증가액은 주택별로 제각각이다. 서울 강남구 도곡동 35평형을 5억원에 사서 7억원에 팔 경우 현행 기준으로는 양도세가 5380만원이지만 82.5%의 세율을 적용하면 1억3650만원으로 8270만원이 뛴다.”

―집을 3채 이상 갖고 있는 가구는 얼마나 되나.

“작년 말 현재 전국적으로 55만여 가구로 추산된다.”

―1가구 2주택자 세금은 얼마나 오르나.

“우선은 지금처럼 9∼36%의 세율을 매긴다. 단 집값 상승세가 계속되면 탄력세율 15%포인트를 적용해 최고 세율을 51%로 끌어올린다.”

―기준시가도 올린다는데….

“국세청은 다음 달 서울을 포함한 투기지역 53곳과 수도권 등 투기과열지구, 6대 광역시를 중심으로 집값 급등지역의 기준시가를 시가에 근접할 정도로 인상해 즉시 적용한다. 기준시가가 오르면 양도세는 물론 상속·증여세 부담도 커진다. 현재 기준시가는 지역과 주택 규모에 따라 실 거래가의 70∼85% 수준이다.”

―재산세와 종합토지세도 오르나.

“재산세는 9월 1일 행정자치부가 밝힌 계획에서 크게 바뀌지 않는다. 다만 건물 과표 책정기준을 조기에 확정해 다음 달 발표한다. 특히 최근 가격이 급등한 투기지역 내 아파트에 대해서는 시가 상승률이 충분히 반영되도록 할 방침이다. 종합토지세는 당초 공시지가 대비 적용률을 매년 3%포인트씩 올리기로 했지만 서울과 경기도는 이보다 높은 수준으로 적용한다.”

―종합부동산세는 무엇이고 어떻게 바뀌나.

“종합부동산세는 종합토지세처럼 땅에 붙는 세금이지만 개인이 전국에 갖고 있는 땅을 모두 모아 누진과세한다는 점에서 다르다. 정부는 당초 2006년 실시키로 했지만 2005년 10월로 시기를 앞당길 방침이다.”

▽주택제도 개편

―무주택 가구주에게 우선 공급하는 주택물량을 75%로 확대한다고 했는데 그 기준은….

“서울 등 투기과열지구에서 나오는 아파트의 경우 만 35세 이상이고 5년 이상 집을 갖고 있지 않은 가구주에게 전용면적 25.7평 이하(32평형 안팎) 아파트 공급량의 75%를 ‘0순위’로 배정한다는 것이다. 다만 청약통장에 가입해 1순위 자격을 획득해야 한다.”

―주상복합아파트 분양권 전매 제한은 언제 실시되나.

“주택법령이 개정되는 내년 상반기부터다. 투기과열지구 내 20가구 이상 주상복합은 모두 해당된다. 현재는 300가구 이상이다. 개정법 시행 전에 분양승인을 받은 주상복합은 한 번만 분양권을 팔 수 있다. 이 분양권을 산 사람은 완공 전까지 되팔 수 없다.”

―투기과열지구 추가 지정 지역은….

“광역시와 도청 소재지로 확대 지정한다. 현재 부산(수영구, 해운대구 제외), 대구(수성구 제외), 광주, 울산, 강원 춘천시, 전북 전주시, 경남 창원시 등 7곳이 해당된다. 정부는 집값 상승률 등을 조사해 다음 달 중순 이들 지역을 투기과열지구로 지정한다.”

▽대출 조건 강화

―주택담보대출의 담보인정비율을 40%로 10%포인트 낮추면 대출 가능금액은 얼마나 줄어드나.

“시가 8억5000만원인 아파트(방 3개)라면 전세가 없을 경우 지금은 3억7700만원까지 빌릴 수 있다. 하지만 담보인정비율을 40%로 낮추면 2억9200만원으로 22%가량 대출금이 줄어든다. 담보비율 축소는 투기지역에 한정한다. 다른 지역은 60%까지 가능하다. 정부는 주택담보대출 요건에 개인 신용도를 적극 감안하도록 금융기관에 요구할 방침이어서 대출 가능 금액은 더 줄어들 수 있다.”

송진흡기자 jinhup@donga.com

고기정기자 koh@donga.com