[부동산]과다부동산중개료 반환판결 실태와 파장

법정 한도를 넘는 부동산 중개 수수료를 돌려 주라는 대법원의 판결은 부동산 업계의 고질적인 과다 수수료 관행에 쐐기를 박는 판결로 평가된다. 특히 부동산 중개업자가 부당하게 요구해 어쩔 수 없이 과다 수수료를 준 것이 아니라 매도자나 매도인이 사전에 법정 한도를 초과하는 수수료를 주기로 약정했다 할지라도 이는 무효라는 것이어서 큰 파장을 불러일으킬 것으로 보인다.

▽소개비 수수 실태〓부동산 중개업소를 이용해 본 거래자들은 하나같이 부동산 중개업자들이 법정 수수료율을 무시하고 10∼50%씩 바가지를 씌운다고 말한다.

회사원 L씨(36)가 지난달 서울 서초구 잠원동에 위치한 2억원짜리 아파트에 전세로 입주하면서 부동산 중개업자에게 지불한 돈은 100만원. L씨는 “중개업자가 ‘법정 수수료율이 0.5%이니 100만원을 내라’고 해 아무런 의심없이 줬다”고 말했다. 그러나 2억원짜리 주택 임대차시 수수료율은 0.3%로 법정 수수료는 60만원에 불과하다.

이처럼 과다 중개료 수수가 관행처럼 굳어지면서 한국소비자보호원에 접수되는 바가지 수수료 상담건수는 매년 20∼30%씩 늘고 있다. 99년 1739건이었던 상담건수는 지난해 2812건으로 2년만에 62%가 늘었다.

그러나 정작 중개업자들의 법규 위반 사실을 해당 관청에 신고하는 사람은 극히 드물다. 서울시에 설치된 위반중개업소 신고센터에 올 상반기 신고된 건수는 겨우 33건. 이처럼 신고건수가 적은 것은 신고시 중개업자의 사업자 등록이 취소되거나 1년 이하의 징역 또는 벌금에 처해지는 등 중벌인데다 거래자 역시 해당 업소를 앞으로도 이용할 수밖에 없는 경우가 많기 때문이다.

▽수수료 현실화 논란〓부동산 중개업소들은 현행 수수료가 지나치게 낮다고 주장한다.

전국부동산중개업협회에 따르면 2000년 부동산중개업법 개정 당시 국토개발연구원은 거래가의 0.7%가 적정한 중개수수료라는 의견을 제시했지만 관계기관으로부터 묵살당하고 0.4∼0.6%로 결정됐다는 것.

중개업자들은 미국은 매도인이 거래가의 6%를 수수료로 지급하고, 일본은 매도인과 매수인이 각각 거래가의 3%씩 주는 반면 우리나라의 수수료는 평균 0.5%로 지나치게 적다고 말한다.

그러나 거래자들은 부동산 매매나 임대차 거래시 한 두 번 함께 들러보고 곧바로 계약하는 게 일반적인데 보통 50만∼150만원에 달하는 현행 수수료만도 비싼 편이라고 반박한다. 제공받는 서비스는 별로 없는 데도 수수료만 높다는 게 거래자들의 항변이다.

▽환불받는 방법과 소송 전망〓중개업자에게 준 초과 수수료를 손쉽게 돌려받는 방법은 중개업소가 등록한 해당 관청에 위반 사실을 신고하는 것이다. 관청은 중개업소의 위법 사실이 확인되면 해당업소의 등록을 취소할 수 있다. 따라서 부당하게 받은 수수료를 돌려주지 않으면 신고하겠다는 말만으로도 돌려받을 수도 있다.

그러나 중개업자가 반환을 거부하면 법원에 소송을 내는 수밖에 없다. 소송을 낸다고 해서 승소가 보장되는 것은 아니다. 왜냐하면 지난해 3월 과다 수수료라도 거래인이 부동산 중개인에게 사전에 약속했다면 돌려줄 필요가 없다는 판결이 나와 있는데다 이번 판결이 전원합의체의 판결이 아니기 때문. 결국 서로 다른 재판부가 서로 다른 판결을 내린 셈이어서 법적으로는 두 판결의 효력이 똑같이 살아있다.

그러나 판사들은 최근의 대법원 판결을 인용하는 것이 상례여서 법정 다툼에서 법원은 중개업자보다는 거래자 쪽의 손을 들어줄 가능성이 높다.

부동산 중개수수료 요율
구분	거래가액	수수료율(%)	한도액
매매·교환	5000만원 미만 주택	0.6	25만원
	5000만원∼2억원 미만 주택	0.5	80만원
	2억원∼6억원 미만 주택	0.4	없음
	6억원 이상 주택, 주택 외 건물	0.2%∼0.8% 사이에서 자율 협의
임대차	5000만원 미만 주택	0.5	20만원
	5000만원∼1억원 미만 주택	0.4	30만원
	1억원∼3억원 미만 주택	0.3	없음
	3억원 이상 주택, 주택 외 건물	0.2%∼0.8 사이에서 자율 협의

하종대기자 orionha@donga.com

▼Q & A▼

부동산 중개인에게 법정한도를 초과해 수수료를 지급했다고 해서 모두 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 경우에 따라서는 소송을 내더라도 환불받기 어려운 때도 있다. 이런 궁금점을 문답으로 풀어본다.

문〓7년 전 2억원을 주고 아파트를 사면서 법정한도 수수료인 50만원보다 많은 100만원을 줬는데 50만원은 돌려받을 수 있나요?

답〓7년 전 아파트를 구입했다면 일단 돌려받을 수 없을 것으로 판단됩니다. 부동산 중개 수수료는 일반적으로 상사(商事) 채권에 해당하기 때문에 채권시효가 10년인 민사채권과는 달리 5년입니다. 따라서 수수료를 지급한지 5년 이상 지났다면 돌려받기 어렵습니다.

문〓법정한도를 초과해 중개 수수료를 지급했지만 영수증은 받지 못했는데 그럴 경우에도 초과분을 환불받을 수 없나요?

답〓영수증이 있으면 가장 좋지만 은행의 무통장 입금증 등 영수증을 대체할 서류가 있거나 수수료 지급 당시 현장에 있었던 제3자가 사실을 증언해주면 돌려받을 수 있습니다.

문〓소송을 하면 시간과 비용이 많이 들지 않나요?

답〓부동산 중개 수수료 분쟁은 대부분 소송 액수가 수십만∼수백만원인 소액사건(소가 2000만원 이하의 소송)이어서 변호사가 굳이 필요하지 않습니다. 소송을 낼 때 법원에 내는 인지대도 1000만원 이하 소송은 청구금액의 0.5%입니다. 100만원을 돌려받는데 드는 재판 비용은 5000원이면 됩니다. 또 소액사건은 재판을 신속하게 진행해 대개 1∼2개월이면 끝나기 때문에 시간도 많이 걸리지 않습니다.

문〓소송보다 쉬운 방법은 없나요?

답〓부동산중개업법상 중개업자가 사업자로 등록한 해당 지역의 시 군 구청 지적과에 신고해 위법사실이 확인되면 등록 관청에서 부동산 중개업자의 사업자 등록을 취소할 수 있습니다. 따라서 이 경우 굳이 소송을 하지 않아도 환불받을 가능성이 있습니다.

하종대기자 orionha@donga.com