[부동산 금융상품]소액 부담으로 대형투자 가능

7월 리츠(Reits·부동산투자회사)제도 도입을 앞두고 부동산 금융상품을 준비하는 경쟁이 치열하다. 리츠 제도가 시행되면 일거에 부동산 금융상품이 쏟아질 전망이다. 이들 상품은 몇백만원으로 수백억원대의 부동산 상품에 투자할 수 있다는 공통점이 있다. 그러나 상품의 특성과 투자방법은 다양하다. 무턱대고 ‘묻지마 투자’를 했다간 낭패를 당할 수 있다. 상품의 종류와 특성을 꼼꼼히 살펴야 한다.

▽어떤 상품 있나〓은행 부동산 신탁상품은 지난해부터 인기다. 리츠제도 시행을 앞두고 많은 은행이 새로운 상품 개발에 나섰다. 은행 부동산신탁 상품은 신탁업법에 근거한 일종의 금전신탁상품. 구체적으로 투자할 사업과 예상수익률을 알려주고 투자자를 모은 뒤 이자와 유사한 배당금을 배당한다. 일종의 수익증권으로 투자대상에 대한 제한은 없다.

자산유동화증권(ABS) 주택저당채권유동화증권(MBS) 등은 주로 기관이 투자하는 상품으로 일반인이 투자하기가 쉽지 않다.

수요자들의 관심은 리츠와 기업 구조조정 부동산펀드(CRV)에 쏠려 있다. 소액 투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익금을 투자자들에게 돌려주는 방식이다.

◇부동산 금융상품 비교

구분	부동산투자회사(Reits)	구조조정부동산펀드(CRV)	은행 부동산투자신탁	자산유동화증권(ABS)	주택저당증권(MBS)
근거법	부동산투자회사법	부동산투자회사법	신탁업법	자산유동화법	주택저당채권 유동화법
회사형태	실체 있음	페이퍼컴퍼니	회사 없음	페이퍼컴퍼니	회사 없음
자본금	500억원	100억∼200억원	없음	20억원	250억원
투자대상	부동산, 부동산 관련 증권	기업 구조조정용 부동산	부동산, 부동산 관련 증권 등	부동산	부동산
자산운용	주총, 이사회에서 결정	자산관리전문회사에 위탁	은행	자산관리전문회사에 위탁	한국주택저당채권유동화㈜
상장	의무화	의무화	불가	불가	임의
배당	90% 이상	100%	수익증권 표시이자	수익증권 표시이자	수익증권 표시이자
존속기간	제한 없음	5년	5년	채권 존속 기간	제한 없음

▽투자 방법과 특징〓일반인이 투자하는 방식은 리츠나 CRV의 경우 해당 회사의 주식을 매입하는 형태다. 주식을 보유하게 되면 부동산투자에 따른 수익을 정기적으로 배당 받는다. 또 주식 가격 상승에 따른 이익을 챙길 수 있다.

CRV는 싼 값에 부동산을 사들인 뒤 비싸게 팔아 매매차익을 얻는 게 목적이다. 리츠는 매매차익보다 주로 부동산 임대를 통해 안정된 고정 수입(임대료 등)을 얻는 데 주력한다. CRV는 물건을 잘 고르면 큰 수익을 낼 수 있어 ‘고위험 고수익’상품으로 볼 수 있다. 반면 리츠는 수익은 상대적으로 적지만 안정된 투자처인 셈이다.

CRV는 페이퍼컴퍼니인 까닭에 법인세와 등록·취득세를 면제받는다. 세제혜택 덕분에 다른 부동산 금융상품에 비해 수익성이 높을 수 있다. 다만 회사 설립 때 기업의 현물출자가 일부 허용돼 기업들이 부실한 자산을 CRV에 넘기면 그 피해가 투자자에게 돌아간다. 리츠는 회사 설립 때 현물출자가 금지돼 있는 등 투자자 보호 장치는 비교적 잘 갖춰져 있다.

은행부동산신탁은 배당금이 수익의 전부이지만 주식 형태로 투자하는 것이 아니어서 주가하락에 따른 위험이 없고 수익률이 안정적이다.

▽어떤 상품 고를까〓투명성과 안정성을 갖춘 상품에 투자해야 한다. 투자 대상 부동산에 대해 정확한 정보를 제공하고 회사 경영진에 대한 감시체제를 갖춘 업체를 골라야 한다.

어떤 부동산에 투자하는지를 확인하는 것도 중요하다. 비교적 싼 값에 높은 임대료를 받을 수 있는 부동산, 가격이 오를 수 있는 부동산을 확보했는지를 살펴야 한다.

운용 부동산의 종류도 알아야 한다. 리츠 CRV 은행 등은 업무용 빌딩 외에도 주택 호텔 병원 리조트 등 다양한 상품에 투자할 전망인 까닭이다.

부동산 시장 침체기라면 은행 부동산 신탁상품은 안전하다. 활황기라면 CRV나 리츠가 높은 수익을 낼 수 있어 유리하다.

<이은우기자>libra@donga.com