[재건축 여기!]강동시영1차아파트, 여윳돈 투자에 ＂딱＂

입력 2001년 3월 28일 18시 40분

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강동시영 1차 아파트는 서울 강동구 암사동과 명일동에 걸쳐있는 3000가구 규모의 대단지. 지하철 5호선 명일역까지 걸어서 5분. 부근에 배재중고, 한영외고 등이 있어 학군도 좋은 편이다. 고층에선 한강도 보인다. 2007년 개통될 암사대교가 단지 바로 옆을 지날 예정. 올림픽도로 중부고속도로도 쉽게 이용할 수 있다. 쌈지공원, 암사 선사유원지가 가깝고 단지 주변으로 그린벨트를 접하고 있어 쾌적하다.

하지만 단지규모가 큰 탓에 몸집이 무거워 사업 진척속도는 다소 늦은 편이다.

단지내 한 부동산중개업소 사장은 “강동시영 1차가 서울시내 10대 이슈단지이긴 하지만 이상하게 맥이 빠져있는 게 사실”이라면서도 “발전축을 끼고 있어 장기투자로 권할 만하다”고 말했다.

▽사업개요〓지은 지 20년이 넘은 강동시영 1차는 11∼13평형 3000가구. 재건축 후에는 4만6400평 대지위에 25평형 686가구, 34평형 1100가구, 39평형 500가구, 43평형 828가구, 54평형 250가구, 60평형 50가구 등 총 3414가구가 들어선다. 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)은 87%에서 277.6%로 늘어난다.

작년 8월말 조합창립총회에서 시공사를 롯데건설로 정했다. 재건축이 끝나면 이 일대가 ‘롯데캐슬 레전드’로 뒤덮여 강동구의 ‘랜드마크’로 자리잡을 전망.

롯데와의 계약조건은 이주비와 금융비용을 조합이 부담하면서 공사 도급단가를 크게 낮춘 것이 특징. 보통 300만원 이상인 평당 공사비는 200만원이 채 안된다.

이세명 조합장은 “롯데건설의 보증을 붙여 시중 대출금리보다 0.5%포인트 싸게 2800억원을 대출받아 이주비로 쓸 계획”이라며 “요즘같은 저금리엔 오히려 이익”이라고 설명했다.

우선사업승인을 받기 위해 암사 명일지구 재건축단지인 강동시영 2차, 동서울아파트와 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 지난해 12월 기본계획이 확정고시됐고, 올 2월 안전진단을 통과. 다음달 조합설립인가를 신청할 계획이다.

▽시세동향 및 수지분석〓매매가는 지난해 3월 최고에 이른 뒤 큰 변동이 없다. 거래량도 그리 많지 않은 편. 현재 시세는 11평형 1억750만원, 13평형 1억3750만원, 15평형 1억6750만원 안팎.

대지지분이 12.7평인 11평형을 사 34평형에 입주하는 경우 투자수익을 따져보자. 매매가가 1억750만원. 입주때까지 전세금과의 차이만큼 금융비용이 발생한다. 입주할 때까지 기간을 5년, 이자율 연 7%로 가정하면 금융비용은 약 3000만원. 여기에 조합측에서 제시하는 추가부담금 1억100만원을 더하면 총 투자금액은 2억3800만원. 인근 비슷한 평형의 아파트 시세가 2억8000만원 정도이므로 4000만원 가량 시세차익을 기대할 수 있다.

같은 방법으로 13평형을 매입, 39평형에 입주하는 경우 투자수익은 6000만원 정도. 15평형을 사 43평형에 입주하면 4000만원 정도 차익이 예상된다.

▼강동시영1차 투자수익 분석▼(단위 : 만원)

투자유형	매매가	전세금	금융 비용	추가 부담금	총투자액	인근 시세	시세 차익
11평형 매입→ 34평형 입주	10,750	2,250	2,975	10,100	23,825	28,000	4,175
13평형 매입→ 39평형 입주	13,750	3,250	3,675	14,400	31,825	38,000	6,175
15평형 매입→ 43평형 입주	16,750	4,250	4,375	19,900	41,025	45,000	3,975