[부동산/건영부도 극복 조언]＂분양금 공사외 사용 막아야＂

<<‘건설업체 부도, 법정관리, 퇴출….’

98년 서울 용산구 동부이촌동 건영 한가람아파트에 입주한 고두록씨(66)는 신문에서 이런 말만 나오면 지금도 놀란 가슴을 쓸어 내린다. 4년 전 건영이 부도났을 때의 심정이 떠오르기 때문이다. “처음 건영이 부도났을 때 하늘이 무너지는 느낌이었습니다. 어찌할 바를 몰랐지요. 요즘 부도를 낸 업체 아파트의 입주를 앞둔 사람들을 보면 남의 일 같지가 않아요.”

고씨는 95년 건영아파트 43평형을 분양 받았다. 96년 8월 건영이 부도나자 입주예정자 대표회의를 구성하고 의장을 맡았다. 그를 포함한 입주예정자들, 시공사인 건영이 손발을 맞춰 2036가구나 되는 건영아파트는 당초의 입주시기에 맞춰 완공됐다. 덕분에 함께 사는 아들과 며느리에게 면목이 섰다. 그는 “어려운 과정도 있지만 자금 관리만 잘 하면 업체가 부도를 내더라도 입주하는 데 문제가 없다”고 강조했다. 그가 말하는 ‘부도 현장 완공 노하우’를 알아본다.>>

▽부도 즉시 중도금 납입 중단〓업체가 부도를 내거나 법정관리 화의를 신청하면 입주예정자는 우선 중도금 납입을 중단해야 한다. 부도 등의 경우 대한주택보증은 “새로운 납입 계좌를 지정할 때까지 중도금을 내지 말라”는 안내장을 발송한다. 업체가 부도를 낸 이후 납입한 중도금은 대한주택보증의 보증대상에서 제외돼 보호받지 못하기 때문이다.

▽입주예정자 대표회의 구성〓입주예정자들은 부도난 업체가 어떻게 처리되는지 일정기간 지켜보는 것이 좋다. 법정관리나 화의 등 업체 처리의 가닥이 잡힐 때 입주예정자 대표회의를 구성하면 된다. 고씨는 “업체 부도 후 1∼2개월 후 회의를 구성하는 것이 좋다”고 말했다. 고씨는 특히 “입주예정자들이 한 목소리를 내는 것이 업체 및 대한주택보증과의 협의 과정에서 유리하다”고 강조했다.

▽자금관리가 관건〓부도 현장에서 가장 문제되는 것이 자금 관리. 분양대금을 업체가 관리하다 보면 자금이 공사현장에 투입되지 않거나 은행부채 탕감에 사용될 가능성이 높기 때문이다. 건영아파트의 경우 재건축조합이 중심이 된 입주예정자대표와 건영이 통장을 공동으로 관리했다. 양측의 도장이 있어야 분양대금 통장에서 돈을 인출해 공사비로 쓸 수 있도록 했다. 최근 아파트 현장은 대부분 대한주택보증의 분양보증을 받았으므로 대한주택보증이 자금관리를 해준다.

분양금이 공사현장 바깥으로 새 나가지 않기 위해 감리자의 역할이 매우 중요하다. 공사를 감독하는 감리자는 시공사와 이해관계가 없다. 감리자에게 공사 상황을 확인, 공사를 진행한 만큼만 분양금에서 공사비를 지급토록 하는 것이 중요하다.

고씨도 이같은 방법으로 분양금의 공사비 지출을 관리했다. 그는 “자금관리만 제대로 하면 부도에 따른 위험은 절반 이상 사라지는 셈”이라며 “이같은 상황이 입주예정자들에게 알려지면서 부도 직후 40% 선이던 중도금 납입률이 8개월 사이 80%선으로 올라갔다”고 말했다.

▽협력업체 독려〓시행 시공사가 부도를 내면 당장 공사는 중단된다. 이는 공사비를 받지 못할 것을 우려한 하청업체들이 일손을 놓기 때문. 고씨는 건영부도와 함께 “분양대금을 시공사와 공동 관리하고 있으므로 공사비를 줄 수 있다”며 하청업체 설득에 나섰다. 입주예정자대표의 이같은 노력에 따라 건영측도 이 아파트 현장을 ‘고속 진행 현장’으로 분류하고 자금 투입에 적극 협조했다.

▽승계시공 및 업체와 협상〓업체가 공사를 계속할 수 없는 경우 대한주택보증은 다른 시공업체를 선정해 공사를 마무리토록 한다.

입주예정자들이 브랜드 인지도가 높은 업체를 승계 시공사로 원하게 되고 승계 시공사와 입주시기 등을 조정할 때 마찰을 빚기도 한다. 전문가들은 “현장 상황에 따라 공사기간이 몇 개월 지연되는 정도의 불이익은 일단 감수하는 것이 공사진행에 유리하다”고 조언했다.

또 부도 직후 업체와 협상할 때도 “우선 공사 진행에 협조하고 완공 후 소송 등을 통해 지체상금(공사기간을 지키지 못한 데 대해 업체가 입주자에 주는 보상금)을 요구하는 것이 좋다”고 말했다.

▽임대아파트〓공사 중인 임대아파트 시행자가 부도를 낼 경우에는 대한주택보증에서 임대분양금 환불을 보증한다. 그러나 임대아파트 입주 후에는 주택은행에 1순위로 토지와 건물에 대한 근저당이 설정되므로 부도에 대한 특별한 대비책이 없다.

다만 주택임대차보호법상의 소액임차 보증금 우선변제를 통해 1200만원(지방 800만원)까지 보호받을 수 있다.

<이은우기자>libra@donga.com