[머니 컨설팅]공시가 12억 이상 아파트, 절세 전략 필요

동아일보

부부 공동명의 아파트 보유했다면
단독명의 연령-장기보유 공제와 공동명의 기본공제 중 유불리 따져야
공동명의도 ‘1주택 특례’ 신청 가능

Q. 은퇴자 A 씨(67)는 아내와 공동명의로 보유한 서울 양천구 아파트(공시가격 11억 원)에서 12년째 살고 있다. 최근 주변에서 종합부동산세를 내야 하는 것 아니냐는 말을 들었지만 정확한 기준을 몰라 불안하다. A 씨는 자신이 종합부동산세 과세 대상인지, 만약 대상이라면 절세할 방법이 있는지 궁금하다.

A. 정부가 주택 보유세 인상 등 부동산 세제 개편을 검토하고 있다는 소식이 퍼지면서 보유세에 대한 불안감이 커지고 있다. 결론부터 말하자면 은퇴자 A 씨의 경우 현재 세법 기준으로는 종부세 납세 의무가 발생하지 않는다. 그러나 공시가격이 조금만 더 오르면 과세 구간에 진입할 수 있고, 세제가 개편되면 부담이 한층 더 커질 수 있다.

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉜다. 재산세는 주택을 보유한 모든 사람이 내는 세금으로, 매년 6월 1일 기준 소유자에게 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 부과된다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 0.1∼0.4%의 세율을 적용한다. 공정시장가액비율은 원칙적으로 60%이지만, 1가구 1주택자에 대해서는 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%가 적용된다.

종부세는 재산세와 별개로 보유 주택의 공시가격이 일정 기준을 초과할 때 추가로 부과된다. 1가구 1주택 단독명의자의 기본공제는 12억 원이다. A 씨가 보유한 주택의 공시가격이 11억 원이므로 현재는 종부세 과세 대상이 아니다. 그러나 공시가격이 12억 원을 넘는 순간부터는 초과분에 대해 종부세가 부과된다.

향후 공시가격이 올라 종부세 과세 대상이 되어도 고령자이면서 장기보유자인 경우 상당한 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 올해 기준 연령별 공제율은 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%다. 보유 기간에 따른 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%다. 연령과 보유 기간에 따른 공제는 합산 최대 80%까지 적용된다.

더불어 1주택자는 단독명의와 부부 공동명의 중 어느 쪽이 유리한지도 따져봐야 한다. 공동명의는 기본공제 합산액이 18억 원으로 높지만, 원칙적으로 고령·장기보유 세액공제를 받을 수 없다. 반면 단독명의는 공제 한도가 12억 원으로 낮지만 세액공제 혜택이 크다. 은퇴자 A 씨처럼 고령, 장기보유자라면 일반적으로 단독명의가 유리하다.

다만 부부 공동명의라 하더라도 무조건 세액공제를 포기해야 하는 것은 아니다. 부부 공동명의 1주택자는 매년 9월 16∼30일 ‘공동명의 1주택 특례’를 신청하면 1가구 1주택자 방식으로 종부세를 계산할 수 있다. 이 특례를 적용하면 기본공제 12억 원과 함께 고령자·장기보유자 세액공제(최대 80%)를 모두 받을 수 있게 된다.

결국 부부 공동명의 1주택자는 매년 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있는 셈이다. 공시가격이 높고 고령·장기보유 세액공제 비율이 낮다면 공동명의(기본공제 9억 원씩, 총 18억 원)가 유리하고, 반대로 세액공제 비율이 높다면 특례 신청(기본공제 12억 원+세액공제)이 유리하다. 한 번 신청하면 매년 자동으로 적용돼 별도 신청할 필요가 없다.

한 가지 더 챙겨야 할 내용이 있다. 바로 ‘1가구 1주택자 보유 기간 계산 특례’다. 재건축·재개발로 멸실된 후 새로 준공된 주택이나 배우자로부터 상속받은 주택을 보유한 경우, 새 아파트 준공일이 아니라 종전 주택 취득일 또는 피상속인이 취득한 날부터 보유 기간을 계산해 세액공제를 적용받을 수 있다. 이 특례도 매년 9월 16∼30일 신청 기간에 별도로 신청해야 한다.

보유세는 매년 자동으로 고지서가 나오는 탓에 수동적으로 납부하는 경우가 많다. 그러나 보유세 구조, 연령·보유기간 공제, 매매 타이밍 등을 미리 점검하면 세 부담을 크게 줄일 수 있다. 공시가격이 12억 원 문턱에 가까워지고 있다면 지금이 전략을 세울 적기다.