서울 아파트값 ‘키맞추기’…강남 주춤하자 관악·성북·구로 상승

평균 상승률 둔화 속 외곽·중저가 벨트는 0.4% 안팎↑
“저평가 지역 재평가 국면…5월 이후가 분수령”

서울 시내 아파트 단지의 모습. 2026.2.5 뉴스1

서울 아파트 매매가격이 상승 흐름을 이어가는 가운데, 최근에는 관악·성북·구로 등 비핵심 지역의 상승세가 두드러지고 있다. 강남과 한강벨트 등 핵심지 가격이 선행 상승한 이후 상대적으로 저평가됐던 지역으로 수요가 이동하는 ‘키맞추기’ 장세가 나타난 것이다. 다만 전문가들은 서울 전역의 상승폭이 둔화되는 흐름 속에서 이들 지역 역시 추가 상승 여력은 제한적일 것으로 보고 있다.

13일 한국부동산원의 2월 2주(9일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.22% 상승했다. 직전 주(0.27%)보다 상승폭은 다소 줄었다.

그러나 자치구별로 보면 상승 흐름은 뚜렷하게 엇갈렸다. 관악구(0.40%), 성북구(0.39%), 구로구(0.36%)는 서울 평균 상승률(0.22%)을 크게 웃돌았다. 반면 서초구(0.13%), 송파구(0.09%), 강남구(0.02%)는 평균을 밑돌았다.

서울 25개 자치구 가운데 이번 주 평균 상승률을 상회한 곳은 13곳으로 절반을 넘었다. 강남·한강벨트 일부 지역의 상승세가 둔화되는 사이 외곽 및 비핵심 지역으로 온기가 확산되는 모습이다.

업계는 이 같은 흐름을 핵심지 선행 상승 이후 발생하는 ‘키맞추기’ 장세로 해석한다. 강남·마용성·한강벨트 등 주요 지역의 가격이 먼저 큰 폭으로 오른 뒤, 상대적으로 상승폭이 작았던 지역이 뒤늦게 가격 격차를 좁히고 있다는 분석이다.

핵심지는 이미 절대 가격 수준이 크게 높아진 데다 대출 규제와 세 부담 등으로 추가 매수 여력이 제한된 상황이다. 반면 외곽·중저가 지역은 자금 부담이 상대적으로 낮아 실수요자와 갈아타기 수요가 유입되고 있다는 설명이다.

특히 관악구는 이번 주 0.40% 상승하며 서울 25개 구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 3주 연속 자치구 중 최고 상승률이다.

서울대와 고시촌, 여의도·구로·가산디지털단지, 강남권으로 이어지는 직주근접성이 강점으로 꼽힌다. 교통 접근성과 상대적으로 낮은 가격 수준이 수요를 끌어들였다는 평가다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 결정 이후 출회된 매물을 흡수하는 지역 중심으로 상승이 나타난 것”이라고 말했다.

그는 “양도차익이 크지 않은 지역에서는 집주인들이 선제적으로 매도에 나서면서 거래가 이뤄졌고, 이 과정에서 실수요가 유입되며 가격이 상승했다”고 설명했다.

또 “지난해 강남권과 한강벨트는 연초 대비 10~15% 이상 상승했지만 관악·금천·구로·노원 등은 1% 안팎에 그쳤다”며 “이런 가격 격차를 메우는 움직임이 최근 통계에 반영된 것”이라고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표는 “전체적으로 매물은 줄어든 상태에서 접근성이 좋은 중저가 지역으로 수요가 집중되면서 가격 상승이 발생했다”고 분석했다. 이어 “강남권은 매물이 늘고 규제가 강해지면서 상승률이 둔화되고 있다”고 말했다.

그러나 전문가들은 서울 전체 상승폭이 둔화되는 흐름인 만큼 최근 급등한 지역도 상승폭이 점차 줄어들 가능성이 크다고 본다.

송 대표는 “양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일까지는 서울의 상승폭이 점차 축소될 가능성이 높다”며 “최근 급등한 관악구 등도 상승세가 완만해질 것”이라고 전망했다.

그러면서도 “유예 종료 이후 매물 잠김 현상이 발생할 경우 핵심지를 중심으로 다시 가격 상승 압력이 나타날 가능성도 배제할 수 없다”고 전했다.

(서울=뉴스1)