아파트 시총 서울 비중 43%로 역대 최고

서울 선호 현상에 집값 상승 집중
5대 광역시 집값은 두자릿수 하락
임대차 거래 월세 비중 60% 넘어서
주거비 부담 늘고 소비여력 줄어

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올해 서울을 중심으로 아파트 가격 상승세가 이어지면서 서울 아파트 시가총액 비중이 역대 최고 수준으로 올랐다. 전체 임대차 거래 중 월세 비중도 역대 가장 높은 60%를 넘기면서 취약계층의 주거비 부담이 늘고 소비여력은 줄어든 것으로 나타났다.

23일 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면 서울 아파트의 시가총액은 올해 11월 말 기준 1817조6000억 원으로 집계됐다. 전국 아파트 시가총액의 43.3%에 해당한다. 이는 해당 수치의 전고점인 2020년 8월 말(43.2%)을 뛰어넘는 역대 최고치다. 지난해 12월 말에는 해당 수치가 41.0%였는데 올해 들어서만 2.3%포인트가 뛴 것이다.

반면 올해 11월 기준으로 5대 광역시의 주택가격은 전고점 대비 평균 18.3% 하락한 것으로 조사됐다. 한은은 다주택자 규제 강화로 인해 서울 지역 주택 매입 수요가 커진 데다 서울 선호 현상으로 인해 청년층 중심으로 인구 유입이 크게 늘어났기 때문으로 분석했다.

서울 쏠림 현상은 시장 과열을 야기했다. 올해 3분기(7∼9월) 서울 주택시장 위험지수는 0.9로 산출됐다. 현재 실물경제 대비 주택시장의 과열정도를 나타내는 해당 지수는 한은이 집계를 시작한 2010년 1분기(1∼3월) 이후 최고치다. 2021년 1분기(0.87)에 종전 최고점을 찍은 뒤 점차 하락해 지난해 4분기(10∼12월)에는 0.42였는데 올 들어 크게 뛰었다.

더불어 서울의 지역내총생산(GRDP) 대비 아파트 시가총액은 올해 2분기(4∼6월) 기준 3배로 나타났다. 서울 내 생산된 모든 재화 및 서비스의 가치 대비 아파트 시가총액의 총합이 3배 더 크다는 의미다. 이 또한 해당 수치를 산출하기 시작한 2015년 이후 최고치다.

전국 임대차 거래 중 월세 비중은 10월 기준으로 60.2%에 이르는 것으로 나타났다. 전세사기로 인한 전세 기피 현상과 전세자금대출 규제 강화로 인한 현상으로 분석됐다. 한은은 월세 비중 확대가 일부 취약가계의 재무 건전성에 악영향을 끼칠 것으로 우려하고 있다. 아파트에 거주하는 소득 1분위(하위 20%) 가구는 전세 거주 시 소득 대비 주거비 비중이 17.4%지만 월세인 경우에는 21.2%로 높아진다. 장정수 한은 부총재보는 “월세 비중 확대는 특히 저소득층의 주거비 부담을 크게 높이는 요인”이라고 말했다.

최근 원-달러 환율 상승의 주범으로 지목된 개인투자자의 해외 주식 구매에 대해서 한은은 “국내 주식과의 대체관계가 강화됐다”고 분석했다. 수년 전만 해도 분산투자를 위해 해외 주식과 미국 주식의 순매수가 동시에 늘어나는 보완관계였지만, 최근에는 매매 방향이 서로 반대되는 모습을 보였다는 의미다. 올해 7∼10월 개인투자자는 국내 주식을 23조 원 순매도했지만 같은 기간 해외주식은 103억 달러(약 15조 원) 순매수했다.

한은은 “장기적인 수익률 격차로 인해 투자자들의 수익률 기대가 국내 증시는 낮게, 미국 증시는 높게 고정됐다”며 “양국 증시가 동시에 상승할 경우 국내 주식의 차익실현 매도와 해외주식의 추격매수가 나타날 수 있다”고 지적했다. 그러면서 “주주환원 확대 등의 정책 노력을 통해 국내 자본시장의 안정성을 높일 필요가 있다”고 제언했다.