[머니 컨설팅]국내 오피스 시장에 주목해야 할 2024년

오피스 시장, 견고한 흐름 유지
공급 감소하고 대기 수요 증가할듯
올해 기준금리 인하 가능성 커져
오피스 부동산 투자 기회 될 것

정유나 NH투자증권 Tax센터 부동산 책임연구원

Q. 지난해 기준금리 3.5%가 이어진 가운데 국내 수익형 부동산은 상대적으로 낮은 수익률을 보였다. 투자자 A 씨는 저금리 시기 매매가격의 급격한 상승을 임대료가 뒷받침하지 못하는 상황을 보고 새해에는 어떤 분야에 투자해야 할지 고민에 빠졌다.

A. 국내 수익형 부동산의 투자 매력이 감소한 상황에서 오피스 부동산 시장은 견고한 흐름을 보이고 있다. 지난해 매매가격의 상승 폭은 둔화됐지만 전년 동기 대비로는 상승세가 계속되고 있다. 2024년에도 이러한 추세가 이어질 것으로 전망된다. 신규 오피스 공급이 부족한 반면 수요는 꾸준할 것으로 예상되기 때문이다. 특히 공실률은 역대 최저로 낮게 유지되고 임대료는 꾸준히 상승해 오피스 수익률이 개선될 것으로 보인다.

업무용 부동산 인허가 및 착공 감소 추세가 이를 뒷받침한다. 인허가 물량은 2021년 상반기(1∼6월) 약 1542건에서 2023년 상반기 약 1105건으로 28%가량 감소했다. 같은 기간 착공 물량은 1032건에서 565건으로 45% 감소했다. 가장 물량이 많았던 2021년 하반기(7∼12월)와 비교하면 지난해 상반기 인허가, 착공 물량은 각각 38%, 51% 줄어들었다. 물량 감소와 더불어 연면적도 감소했으며 이에 따라 향후 2∼3년간 오피스 공급이 계속 감소할 것으로 예상된다.

전국과 서울의 임대료는 2022년부터 계속 상승하고 있고 반대로 공실률은 하락 중이다. 서울의 경우 2023년 3분기(7∼9월) 기준 공실률이 5.5%로 자연공실률(5%)에 가까워지면서 오피스 임대수익이 증대될 것으로 예상된다.

또 지난해 대형 오피스의 신규 공급에도 공실 리스크가 크지 않았다. 서울 여의도에 ‘앵커원’(연면적 약 5만6000㎡·약 1만7000평)이 신규 공급되었는데 유안타증권, 유플러스 등 60% 이상 임차됐고, 올해 1분기(1∼3월) 공급 예정인 ‘TP타워’(연면적 약 12만2000㎡·약 3만7000평)는 키움증권과 신한투자증권 등 90% 이상이 선임차됐다. 그만큼 대기 수요가 높다는 방증으로 볼 수 있다.

강남권역도 상황은 마찬가지다. 2023년 2분기(4∼6월) ‘스케일타워’(연면적 약 4만6000㎡·약 1만4000평)를 현대자동차그룹이 매입 및 직접 사용하기로 했고, 향후 장기간 공급이 불투명하며 대기 수요도 증가할 것으로 예상된다.

양질의 오피스에 대한 수요도 계속될 것으로 전망된다. 미국 부동산 시장조사업체 CBRE에 따르면 아시아 기업은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 엔데믹 전환 후 사무실 복귀가 빠르게 늘었다. 아시아는 미국과 유럽보다 오피스 근무 비중이 더 높고, 특히 한국은 오피스 중심의 근무 비중이 약 85%를 차지하며 매우 높은 편에 속한다. 고용 인구 증가 속도보다 임차 점유 면적이 더 빠르게 확대되는 영향도 있다.

이에 더해 전문가들은 빠르면 2024년 2분기 금리 인하 가능성을 점치고 있다. 지난해 12월 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 기준금리 인하 가능성을 언급했으며 이에 발맞춰 한국은행도 금리를 인하할 것으로 예상된다. 금리 인하 시 임대수익이 상대적으로 높은 수익형 부동산 투자에 관심이 집중될 가능성이 크다.

앞으로도 타이트한 수급으로 인해 오피스 부동산은 양호한 임대수익을 기대해 볼 수 있겠다. 또 금리 인하 이후에는 자산가격 또한 상승할 가능성이 크기 때문에 2024년이 오피스 부동산 투자의 기회가 될 것으로 판단한다.

정유나 NH투자증권 Tax센터 부동산 책임연구원