서울 부동산 ‘거래절벽’…“거래세 낮춰 숨통 틔워줘야”

코로나19로 집값 불확실성 증가…부동산 침체 당분간 이어져
부동산 보유세 부담 강화하고 거래세 인하…거래 정상화 필요

정부의 잇단 부동산 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 서울 부동산시장의 거래절벽 현상이 두드러지면서 거래세를 낮춰 거래절벽을 해소하는 조치가 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

코로나19 확산이 본격화한 지난 2월 서울 아파트 매매거래량은 전달 대비 절반 수준으로 떨어지는 등 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 특히 코로나19 종식 시점을 예측할 수 없다보니 부동산시장의 ‘불확실성’이 점점 커지고 있다.

정부의 고강도 규제와 코로나19 여파로 집값이 하락세로 접어들었지만, 얼어붙은 부동산시장은 좀처럼 풀릴 기미가 없다. 매도·매수자 모두 관망세로 돌아서면서 거래절벽을 넘어 ‘부동산 침체기’에 진입했다는 전망까지 나오고 있다.

코로나19가 확산한 지난 2월 서울 아파트 거래량이 대폭 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 지난 2월 아파트 거래량이 3235건을 기록했다. 이는 지난 1월 5806건보다 44% 감소한 수치다.

실제로 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 지역의 아파트 거래량도 큰 폭으로 줄었다. 강남3구의 아파트 매매 건수는 지난해 11월 1771건에서 12월 1150건으로 줄더니 올해 1월에는 396건으로 줄었다. 2월은 이보다 적은 225건을 기록하며 하락세를 이어가고 있다.

마용성 지역의 2월 아파트 매매 건수는 199건으로, 지난해 11월(1285건) 대비 약 6분의 1 수준으로 떨어졌다. 또 서울 아파트 전세 거래량도 지난해 12월 1만923건에서 올해 2월 6131건으로 43.8%나 감소했다.

집값도 떨어졌다. 서울 아파트값이 2주 연속 하락했고, 지난주보다 낙폭도 커졌다. 한국감정원이 발표한 4월 첫째주(6일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 한 주간 0.04% 하락해, 지난주(-0.02%) 대비 낙폭이 커졌다.

서울 아파트값은 지난해 7월 첫째 주부터 올해 3월 첫째 주까지 37주 연속 상승하다 2주 연속 보합 국면에 들어섰고, 지난주 하락 전환한 데 이어 금주에는 하락률이 더 커졌다. 강남구(-0.16→-0.24%), 서초구(-0.17→-0.24%), 송파구(-0.12→-0.18%)는 주요 재건축과 인기 단지 모두에서 종전보다 가격을 낮춘 급매물이 출현하며 낙폭이 커지고 있다.

지난주 하락 전환한 강동구(-0.01→-0.02%)도 고가 단지 위주로 낙폭이 소폭 증가하며 내림세를 나타냈다. 영등포구와 양천구가 지난주 각각 0.03%와 0.01% 상승에서 보합으로, 동작구가 보합에서 0.01% 하락으로 각각 전환했다.

강북에서는 마포(-0.04%)·용산(-0.04%)·성동구(-0.01%) 아파트값이 일제히 하락했고 광진구(-0.03%)도 지난주보다 낙폭이 커지는 등 약세를 보이는 곳이 많았다. 최근 풍선효과를 보였던 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)은 일제히 0.03% 오르며 지난주보다 상승폭이 줄었다. 이에 이번주 강북 전체 아파트값은 2019년 7월 첫째주 이후 40주 만에 보합 전환했다.

코로나19 장기화로 매수·매도자 모두 관망하는 눈치 보기 장세가 이어지면서 서울 부동산시장의 위축이 당분간 불가피할 전망이다. 대출 규제와 주택구입자금 출처 조사 확대, 코로나19 여파 등으로 대내외 경제의 불확실성이 확대되면서 주택 수요가 위축되고 있기 때문이다.

부동산시장에선 공시가격 인상으로 보유세 부담을 높이는 대신, 상대적으로 높은 거래세(양도세·취득세)를 낮춰야 한다는 지적이 나오고 있다. 거래가 끊긴 부동산시장에서 거래세 인하시기를 놓칠 경우 시장 전체가 위축되면서 자칫 실수요자가 피해를 입을 수 있기 때문이다. 꾸준한 거래 없이 시세보다 낮은 일부 급매물만 가지고 집값을 낮추는데 한계가 있을 수밖에 없다.

실제 우리나라의 거래세 비중이 다른 나라에 비해 높은 편이다. 우리나라(2015년 기준)는 국내총생산(GDP)대비 보유세 비중이 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 1.1%보다 낮다. 다만 거래세 비중은 2.3%로 OECD 평균 0.8%보다 3배가량 높다. 이에 부동산관련 총 세 부담이 3.1%로 OECD 평균 1.9%보다 1.6배나 높다.

부동산 침체기에 가까운 거래절벽에도 정부의 예상만큼 매물이 늘지 않고, 집값도 실수요자가 체감할 수 있을 정도로 떨어지지 않는 이유도 이와 무관치 않다. 또 오는 6월까지 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택을 매매할 경우 한시적으로 양도세 중과를 면제하지만, 일부 다주택자들을 제외하곤 임대사업자로 등록하거나 증여에 나서며 집값 추이를 지켜보자는 분위기도 여전하다.

정부는 거래세 인하에 대해 신중하다. 다주택자들이 부동산시장을 교란하고 있다고 판단한 정부 입장에서 거래세 인하는 자칫 투기세력에게 퇴로를 열어주는 것으로 해석될 여지가 있기 때문이다.

또 거래세 인하를 위해서는 지방자치단체들을 설득해야 한다. 취등록세는 지방세로, 전반적인 세율 인하는 지방재정에 미치는 파급 효과가 크기 때문에 지자체의 반발을 불러올 여지가 있다. 일부에선 국세인 종부세가 느는 만큼 이를 지방교부금으로 더 늘리면 된다고 주장하지만, 지자체를 설득하기에는 역부족이다.

전문가들은 보유세를 꾸준히 올려 고가·다주택자에게 세(稅) 부담을 늘리는 대신 거래세를 낮춰 부동산 거래가 정상화될 수 있도록 해야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부의 고강도 규제와 코로나19 여파로 부동산시장이 위축되면 지자체의 경우 지방세에 빨간불이 켜질 수 있고, 부동산 후방산업도 위축되는 등 실물 경기가 전반적으로 침체되고 있다”며 “종부세 인상이나 공정시장가액비율 상향, 공시가격 상승 등으로 보유세를 강화하되, 거래세를 낮춰 주택 거래를 활성화 시킬 필요가 있다”고 설명했다.

권 교수는 “주택 거래 정상화를 위해서 단기보유자에 대한 양도세는 강화하더라도 중장기보유 양도세에 대해서는 일정부분 완화해야 한다”며 “거래절벽 현상이 계속될 경우 거래세를 낮추는 정부의 정책적 노력이 필요하다”고 덧붙였다.

[서울=뉴시스]