투기지역 풀린 강남3구, 8억 아파트 4억까지 주택담보대출

Q&A로 본 ‘5·10 주택거래 정상화 방안’

정부가 10일 서울 강남 3구를 투기지역에서 해제함으로써 집값이 폭등했던 시장과열기의 ‘빗장’이 사실상 모두 풀렸다. 부동산 시장의 흐름을 견인하는 강남 3구를 묶어두고서는 장기 침체에 빠진 부동산 시장을 살리기 어렵다는 판단에서다. 또 정부는 양도소득세를 감면해주고 주택 구입 관련 정책지원자금을 늘리는 한편 재건축 관련 규제 등을 완화했다. 내 집 마련 실수요자는 물론이고 여윳돈 투자자들로 하여금 부동산시장에 관심을 갖도록 만들려는 의도로 풀이된다. ‘5·10 주택거래 정상화 방안’의 주요 내용과 예상되는 시장 변화를 Q&A로 짚어 본다.

Q. 강남 3구가 투기지역에서 풀리면 무엇이 달라지나?

A. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 서울 다른 지역과 동일하게 적용(40%→50%)된다. 이에 따라 연소득이 5000만 원인 직장인이 강남 3구에서 8억 원짜리 아파트를 살 때 지금은 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 넘지 않아야 하지만 앞으로는 2500만 원으로 늘어난다. LTV도 50%로 올라 기존보다 8000만 원 많은 4억 원까지 대출받을 수 있다. 또 강남 3구에서 6억 원 이하의 주택을 살 경우에도 생애 최초 주택구입자금을 지원받을 수 있다. 주택 구입자용 정책 지원자금이 대거 풀리는 만큼 저가 매물을 중심으로 거래가 활기를 띨 것으로 기대된다.

강남 3구는 주택거래신고지역에서도 해제된다. 이번 조치로 계약 후 신고의무기간이 15일에서 다른 지역과 마찬가지로 60일로 늦춰지고, 임대사업용 주택을 구입하면 취득세 감면 혜택(60m² 이하 면제, 60∼85m² 이하 25% 감면)도 받는다.

Q. 양도소득세 등 주택 관련 세금은 어떻게 달라지나?

A. 현재는 9억 원을 넘지 않는 주택 한 채를 3년 이상 보유해야만 양도세를 면제받는다. 하지만 이번 대책으로 2년만 보유하면 양도세 부담 없이 집을 팔 수 있다. 일시적으로 주택 두 채를 보유한 사람이라면 현재는 2년 내에 종전 주택을 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받지만 앞으로는 3년 내에 팔면 된다.

1가구 1주택자가 집을 산 뒤 2년 내에 집을 팔 때도 양도세 부담이 준다. 현재는 집을 산 뒤 1년 내에 팔면 양도차익의 50%, 1년 이상∼2년 미만이면 40%를 세금으로 내야 한다. 앞으로는 1년 내에 팔면 40%, 1년 이상이면 기본세율(6∼38%)을 적용한 세금만 내면 된다.

Q. 집을 사고 싶은 실수요자에 대한 금융지원은?

A. 무주택자에게 지원되는 주택금융공사의 ‘우대형Ⅱ 보금자리론’의 지원요건과 한도가 생애 최초 주택구입자금과 유사한 수준으로 대폭 완화됐다. 부부 합산 소득요건은 연 4500만 원 이하에서 5000만 원 이하로, 대상 주택은 시가 3억 원 이하에서 6억 원 이하로 늘어난다. 지원한도도 1억 원에서 2억 원으로 확대된다. 우대형Ⅱ의 지원금리는 이미 이달 2일부터 생애 최초 주택자금구입 수준(4.20%)인 4.20∼4.45%로 낮아졌다. 또 신혼부부 등을 겨냥한 생애 최초 주택구매자금의 지원 규모도 당초 1조 원에서 1조5000억 원으로 늘어난다. 내 집 마련 실수요자들이 좀 더 유리한 조건으로 주택구입 자금을 확보할 길이 열린 셈이다.

Q. 일대일 재건축 규제가 완화된다는데….

A. 일대일 재건축이란 기존 주택면적의 10% 범위 내에서 면적을 늘리는 재건축 제도다. 만약 기존 주택이 100m²라면 110m²까지 늘릴 수 있다는 뜻이다. 하지만 재건축에 따른 기대수익이 줄고 중대형 아파트의 인기가 떨어지면서 재건축 사업의 걸림돌이 됐다.

정부는 이런 문제를 해결하기 위해 면적 변경 범위를 20∼30%로 늘리고 기존 주택의 면적을 늘리는 것뿐만 아니라 면적을 줄이는 것도 가능하도록 했다. 입주민 선호와 단지 특성에 맞게 결정하라는 것이다. 면적을 줄여 재건축할 수 있게 되면 조합원의 재건축 분담금이 줄어들고 면적이 줄어든 만큼 일반분양 물량도 늘어나 수익성이 개선돼 재건축사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 구체적인 면적 증감 범위는 소형주택 확보 방안 등을 종합 검토해 이달 발표할 예정이다. 이번 조치로 서울에서 일대일 재건축을 추진 중인 1만2600여 채의 아파트가 주목을 받을 것으로 예상된다.

Q. 분양권 전매기간은 어떻게 완화되나?

A. 수도권 공공택지 및 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매제한 기간이 완화된다. 일반 공공택지 85m² 이하는 현재 3년에서 1년으로 단축된다. 그린벨트 해제 공공택지(85m² 이하) 내 민영주택 전매제한도 현재 5∼7년에서 2∼3년으로 완화된다. 개발제한구역 해제지구에서의 보금자리주택 거주의무기간도 인근 지역과 시세차익이 적은 지역에 대해서는 기존 5년에서 1년 및 3년으로 줄어든다. 이번 조치로 수도권 5만1000여 채의 아파트가 수혜주가 될 것으로 분석됐다.

김재영 기자 redfoot@donga.com