[수도권 오피스텔 투자 가이드]<1>강남구

고소득 직장인들 많아 월85만원 임대수익

서울 강남지역 오피스텔들은 지하철 역세권별로 거주자의 특성이 뚜렷해 수요자들의 성향에 맞는 물건을 선택하는 노력이 중요하다. 사진은 지하철 선릉역 인근의 오피스텔인 대우디오빌 3차. 총 294실로 2004년 3월에 입주했다. 부동산114 제공

《 대표적 수익형 부동산 상품인 오피스텔의 인기가 지속되고 있다. 하지만 막상 투자를 결심하고 보면 고민해야 할 것이 많다. 동아일보 부동산팀이 부동산정보업체 부동산114와 함께 수도권에 위치한 오피스텔과 분양될 오피스텔의 특장점과 예상 수익률을 분석하고 해법을 제시하고자 한다. 》
노후 대비 등을 위해 오피스텔 투자를 고려 중이라면 초기 매입가격을 낮추는 것만큼이나 공실률을 줄여 안정적으로 임대수익을 확보하는 것이 중요하다. 그런 면에서 서울의 대표적인 오피스텔 밀집지인 강남구는 임대사업을 하기 위한 좋은 조건을 두루 갖추고 있다.

특히 강남대로와 테헤란로 일대는 사무용 빌딩이 많고 지하철역 주변으로 학원, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 임차수요가 폭넓게 자리 잡고 있다. 특히 강남역 인근에 삼성전자 본사 등이 입주하면서 삼성타운이 형성돼 임차수요가 급증하고 있고, 지하철 노선이 6개나 지나면서 유동인구가 서울의 웬만한 지역을 크게 웃돌고 있다.

○ 고소득 직장인의 눈높이 맞춰라

강남구 오피스텔 시장은 테헤란로를 따라서 위치한 지하철 강남역과 역삼역, 선릉역, 삼성역을 거점지역으로 분산 형성돼 있다. 이들 지역 일대에는 2000년 이전에 지어진 업무용 오피스텔이 많다. 이들 오피스텔은 시설이 노후해 선호도도 낮고 매매가격도 그만큼 싸다. 인기가 높은 오피스텔은 2003∼2004년에 집중 공급된 것들로, 내부시설이 상대적으로 양호하며 강남지역 오피스텔 거래시장을 주도하고 있다.

강남지역 오피스텔에 투자하려면 무엇보다 이 지역 임차인들의 특성을 잘 파악해야 한다. 이들에게는 직장과의 거리가 최우선 고려 대상이다. 이런 이유로 지하철역에서 얼마나 떨어졌느냐에 따라 선호도와 임대시세가 결정된다. 상대적으로 아파트 거주자에 비해 편의시설 접근성에 대한 선호도 비중은 낮다.

내부시설의 노후 상태도 중요한 고려 요소다. 강남지역의 월 임대료 수준은 33㎡ 이하에 90만 원 안팎으로 서울에서도 비교적 높은 수준이다. 임차인들이 고소득자들로 운영될 수밖에 없는 이유이기도 하다. 이들은 신축건물이거나 냉장고 세탁기 TV 등 생활에 필요한 가전제품이 설치돼 몸만 들어가면 되는 곳을 선호한다. 또 사생활 보호가 철저한 곳을 원한다.

같은 강남지역이지만 역세권에 따라 임차인들의 특성은 조금씩 차이가 있다. 학원과 상업시설이 밀집된 강남역 일대에는 대학생, 상인 수요 등이 혼재해 있다. 반면 역삼, 선릉, 삼성역 주변은 도보 출퇴근을 원하는 직장인이 다수다. 특히 역삼역 인근은 강남구 전체 오피스텔의 44%가 집중된 사무실 밀집 지역이며 선릉역은 학생, 직장인, 유흥가 종사자 수요가 섞여 있다. 삼성역 일대는 고소득 직장인들의 선호도가 높다.

따라서 강남지역 오피스텔 투자에 성공하려면 이런 특성을 잘 반영한 시설과 건물관리 시스템을 갖춘 오피스텔을 찾아내는 노력이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.

○ 고분양가로 수익률은 하향 추세

강남지역 오피스텔의 기대수익률은 최근 들어 낮아지고 있다. 새로 분양되는 오피스텔이 높은 인기에 편승해 대부분 분양가가 높게 책정되고, 매매가도 지난해 하반기부터 급상승하고 있기 때문이다.

따라서 목표 임대수익률은 예금금리 수준보다 조금 높은 정도로 잡아야 한다. 현재 강남구 평균 임대수익률은 5.33% 정도다. 세제 및 수수료를 고려한 실질임대수익률은 4∼5%이다. 매매가가 높게 형성된 초역세권 오피스텔이라면 임대수익률은 5% 미만으로도 떨어진다.

이미윤 부동산114 리서치센터 과장은 “기대임대수익률이 떨어지고 있지만 웬만한 서울시내보다 높은 편이고, 임차수요가 폭넓게 자리 잡고 있다”며 “강남지역 오피스텔 시장의 인기는 당분간 지속될 가능성이 크다”고 전망했다.

박선희 기자 teller@donga.com