서울 재개발-재건축 조합별 사업비-분담금 인터넷에 공개 Q&A

주변시세-통계 반영해 개인별 추가분담금 산출

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서울시가 13일 발표한 재개발, 재건축 주민 분담금 사전 공개 의무화 방침은 조합 설립 때부터 사업비와 주민 분담금을 의무적으로 클린업시스템 홈페이지(cleanup.seoul.go.kr)를 통해 공개하도록 해 정비 사업과 관련한 갈등을 줄이는 데 도움을 줄 것으로 보인다.

지금까지 추진위원회는 주민들에게 사업비와 분담금 명세를 제대로 알리지 않고 조합설립동의서를 받았다. 철거 및 착공 직전 시점인 관리처분인가 단계에 와서야 분담금 규모를 알게 된 조합원 사이에서는 각종 갈등과 소송이 잇따르고 사업이 지연되는 사례가 많았다. 서울시는 13일부터 본격적으로 운영한 ‘사업비 및 분담금 추정 프로그램’을 활용하면 사업 초기에 각 주민이 내야 할 추가 분담금을 미리 알 수 있어 추진 여부를 결정하는 데 도움이 될 것으로 보고 있다. 문답을 통해 관련 내용을 자세히 살펴본다.

Q: 기존 제도에서 달라진 점은….

기존에는 조합설립동의서 양식에 따라 사업비 명세가 철거비, 신축비, 그 밖의 사업비용 3가지로만 분류돼 두루뭉술하게 제공됐다. 새로 도입된 방식은 사업비 명세를 조사측량비, 설계비, 공사비, 보상비, 관리비, 외주용역비, 각종 분담금, 공과금, 기타 경비로 구분하고 이를 다시 53개 항목으로 세분해 구체적인 지출 명세를 파악할 수 있게 했다. 또 사업비의 변동 내용을 홈페이지를 통해 계속 업데이트하도록 했다.

Q: 추정 프로그램은 어떻게 운용되나.

추진위원회나 조합이 해당 구역의 기초 정보와 토지, 주택 등의 주변 시세를 입력하면 법령 및 고시문 등의 기준과 실제 관리처분계획서를 분석한 통계에 따라 53개의 사업비 항목과 분양 수입이 자동으로 계산된다. 여기에 맞춰 재산 평가액에 따른 개인별 분담금이 자동 산출된다. 프로그램에 입력하는 53개 항목은 해당 구역의 실정에 맞게 조합이나 추진위가 조정할 수 있지만 분담금 명세를 공개, 확정할 때는 공공관리자인 구청장의 확인을 거쳐야 한다.

Q: 프로그램을 통해 분담금을 알 수 있는 재건축, 재개발 지구는….

부동산 가격 자료가 확보된 423개 구역 중 구역 지정과 추진위원회 구성을 마쳐 조합 설립 예정인 69개 구역과 구역 지정이 되지 않았거나 추진위원회가 만들어지지 않은 254개 구역은 분담금 공개가 의무화된다. 서울시내에서 14일 현재 조합원들이 자신의 분담금을 파악할 수 있도록 프로그램 구축이 완료된 곳은 조합 설립이 진행되고 있는 고덕1, 2-1, 2-2지구 등 3곳이다. 성수, 한남지구에서도 5곳이 추가로 공개될 예정이다. 서울시는 이미 조합이 설립된 100개 구역도 프로그램을 활용하도록 독려해 분담금의 변화 내용을 미리 조합원들에게 알려줄 수 있도록 할 방침이다.

Q: 분담금 산출 공식은….

전체 분양수입이 8270억 원, 전체 사업비가 3160억 원, 전체 토지 소유자의 부동산 가격이 2800억 원, 조합원 A 씨가 소유한 부동산 가격이 3억 원, 117m²짜리 아파트의 조합원 분양가가 6억3000만 원일 때 A 씨의 분담금을 알아보자. 전체 분양수입에서 사업비를 뺀 5110억 원이 사업수익이며 이 중 A 씨의 몫을 권리가액이라고 한다. A 씨의 부동산 가액이 사업구역 전체에서 차지하는 비율이 0.107%(3억 원÷2800억 원×100)이므로 이 비율을 사업수익에 곱하면 권리가액은 5억4677만 원이 된다. 117m²짜리 아파트의 조합원 분양가가 6억3000만 원이므로 A 씨가 추가로 내야 하는 분담금은 8323만 원이다.

Q: 추정 프로그램 이용 시 유의점은….

분양수입은 분양률이 100%일 때를 가정해 예측한 것인 만큼 분양 시장이 좋지 않을 때는 분담금이 늘어날 수 있다. 또 사업 진행 과정에서 소요 비용이 달라질 수 있어 최종 분담금은 관리처분계획이 수립돼야 정확하게 알 수 있다.

김현진 기자 bright@donga.com
이건혁 기자 realist@donga.com