양도세-취득·등록세 내린다는데… 우리집 얼마나 줄어들까

시세 10억 미만이면 인하효과 거의 없어

《‘우리 집 양도소득세는 얼마나 줄어들까.’

‘취득·등록세가 내린다는데 집을 사볼까.’

최근 여야가 집 한 채를 오래 보유한 사람의 양도세 부담을 줄여주고, 집을 살 때 내야 하는 취득·등록세를 내리는 데 공감했다는 소식이 나오면서 부동산 시장에서 기대감이 커지고 있다. 2월 임시국회 때 세금 인하안이 통과되면 집을 사거나 팔 때 세금 부담이 줄어들 것이란 기대다. 이 때문에 요즘 주택매매 시기를 늦추는 사람이 적지 않다.

하지만 시세가 10억 원을 밑돌거나 보유 기간이 10년 이하라면 양도세는 크게 줄지 않는다.

기대가 실망으로 바뀔 수 있다는 얘기다. 1가구 1주택 보유자의 양도세를 계산할 때 ‘장기보유 특별공제율’을 최고 80%까지 높이고, 전용면적 85m² 이하의 취득·등록세를 지금의 절반으로 줄이는 세금 인하안을 기준으로 세금이 얼마나 줄지 계산해 봤다. 》

○ 2주택 이상 소유자는 양도세 인하혜택 없어

이번 양도세 인하는 주로 실거래가 6억 원 이상인 1주택 보유자에게 해당된다. 6억 원 이하 주택은 3년 보유 등 비과세 요건을 채우면 지금도 양도세가 면제되기 때문이다. 또 2주택 이상 소유자는 양도세 인하 혜택을 볼 수 없다.

경기 고양시 일산동구 마두동 강촌코오롱 149m²의 시세는 7억6500만 원 선. 10년 전 3억 원에 사들여 2년 이상 거주했고 지금 판다면 양도세는 1356만 원이다. 양도세가 낮아진 뒤 현재 시세대로 판다면 양도세는 1088만 원. 양도세 인하 폭은 268만 원 정도다.

이 아파트를 5년 전에 샀다면 양도세 인하 효과는 더 줄어든다. 2년을 거주한 것을 전제로 지금 판다면 양도세는 1480만 원이다. 양도세 인하 후에 양도세는 1360만 원으로 줄지만 인하 폭은 120만 원 정도다. 시세가 10억 원 미만이라면 양도세 인하 효과가 거의 없다고 봐도 되는 셈이다. 다만 이 아파트의 취득·등록세는 세금 인하에 따라 2065만 원에서 1338만 원으로 줄어들 것으로 전망된다.

○ 20억 원 이상 아파트에 양도세 혜택 집중

세무법인 코리아베스트 주용철 세무사는 “시세가 20억 원을 웃돌고 매입한 지 15년은 지나야 1억 원 이상의 양도세 절감 효과가 있다”고 설명했다.

서울 강남구 대치동 미도1차 188m²를 1988년 1월 8000만 원 선에 사들여 현재 시세인 22억1500만 원에 지금 팔면 3억7941만 원을 양도세로 내야 한다. 양도세가 내린 뒤 현 시세로 판다면 양도세는 9940만 원으로 줄어들어 2억8001만 원을 덜 내게 된다.

같은 아파트를 15년간 보유했다면 양도세는 2억9431만 원에서 1억6277만 원으로 줄어 1억3154만 원을 덜 내게 된다.

그러나 보유기간이 10년이라면 양도세 인하 폭은 3850만 원으로 크게 줄어든다.

10년 보유에 따른 양도세 절감액 3850만 원이 적은 것은 아니다. 그러나 양도차익이 14억8000만 원(현 시세 22억1500만 원, 1998년 시세 7억3500만 원)인 점을 고려하면 이번 양도세 인하가 매매 여부를 결정하는 요인이 되기는 어렵다.

시세가 14억 원 남짓인 잠실주공 5단지 119m²의 경우 20년 정도 보유해야 1억 원 이상의 양도세 인하 효과가 있는 것으로 계산됐다.

○ “양도세 내려도 매물 급증하지 않을 것”

현도컨설팅 임달호 사장은 “기대와 달리 양도세가 내리더라도 매물이 크게 늘지는 않을 것 같다”고 내다봤다. 양도세 인하 효과가 소수의 초고가 아파트에 집중돼 있고, 10억 원 미만 아파트라면 양도세 인하 폭이 매우 작기 때문이다.

장기적으로 종합부동산세가 내릴 것이란 기대심리도 매도를 꺼리는 요인으로 꼽힌다. 아파트를 계속 보유해도 종부세 부담은 적어질 테고, 지금 팔더라도 양도세 부담은 많이 줄지 않아 쉽게 아파트를 내놓지 않을 것이라는 설명이다.

실수요자라면 급매물 위주로 아파트를 사도 괜찮다는 분석도 나온다.

와이컨설팅 황용천 사장은 “세금 인하가 시장의 큰 변화를 가져오기 어렵다는 점을 고려하면 실수요자는 올 상반기(1∼6월)에 급매물을 사도 좋다”며 “10억 원 미만 주택이라면 취득·등록세 인하 폭도 그리 크지 않다”고 말했다.

양도세 인하에 따른 보유기간별 양도세 변화 (단위: 원)
구분(현 시세)	5년 보유		10년 보유		15년 보유		20년 보유
	현재	인하 후	현재	인하 후	현재	인하 후	현재	인하 후
서울 강남구 대치동 미도1차188m²(22억1500만)	2억 3742만	2억2272만(―1470만)	2억5690만	2억1840만(―3850만)	2억9431만	1억6277만 (―1억3154만)	3억7941만	9940만 (―2억8001만)
서울 송파구잠실 주공5단지119m²(14억500만)	1억3645만	1억2769만 (―876만)	1억4836만	1억2537만 (―2299만)	1억6080만	8652만 (―7428만)	1억8254만	4315만 (―1억3939만)
경기 고양시일산동구 마두동코오롱 149m²(7억6500만)	1480만	1360만 (―120만)	1356만	1088만 (―268만)	지은 지 15년을 초과하지 않은 아파트여서 세액 산출 불가.
부동산뱅크, 부동산114, 현지 중개업소 등의 시세 자료를 기준으로 주용철(세무법인 코리아베스트) 세무사의 도움을 받아 계산한 세액임. 1가구 1주택 보유자로서 보유기간 중 2년 이상 거주했다고 가정.

이은우 기자 libra@donga.com