임대아파트 10년후 주변 집값 23% 올라야 본전

정부가 올해부터 짓기로 한 ‘비축용 임대아파트’ 입주자가 10년 임대기간이 지난 뒤 이를 분양받는다면 이 기간 인근 집값이 최소 23%는 올라야 손해를 보지 않는 것으로 나타났다.

4일 건설산업전략연구소에 따르면 정부가 공공펀드로 조성하는 비축용 임대아파트(30평형 기준)에 입주해 살다 10년 뒤 분양 전환 때 구입한다면 모두 3억3111만 원이 드는 것으로 분석됐다.

이는 정부가 올해 ‘1·31대책’에서 비축용 임대아파트의 보증금과 월 임대료를 각각 2500만 원과 52만 원, 10년 뒤 매각금액을 2억5000만 원으로 예시한 것을 토대로 한 것이다. 금융비용은 연 5% 복리로 계산했다.

우선 금융비용을 감안하지 않은 투자비는 10년간 임대료(총 6240만 원)와 분양가 등 3억1240만 원이다. 보증금은 돌려받기 때문에 제외했다.

하지만 보증금을 10년간 금리 연 5%짜리 은행예금에 복리로 묻어둔다면 4072만 원이 되기 때문에 금융 기회비용은 1572만 원. 같은 방식으로 월 임대료를 10년간 복리로 따지면 6539만 원으로 불어나 실제 투자금액은 1871만 원이 늘어나는 셈이다.

따라서 30평형짜리 임대아파트에 살다 10년 뒤 이 집을 분양받을 때의 총투자비는 3억3111만 원에 이른다.

연구소는 임대아파트를 분양받아 손해 보지 않으려면 10년간 총투자비가 주변 아파트 시세보다 낮거나 같아야 하기 때문에 현재 2억7000만 원 선인 경기지역 30평형대 아파트를 기준으로 하면 향후 10년간 최소한 23% 올라 3억3210만 원은 돼야 한다고 풀이했다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 “2000년 이후 지금까지의 추세로는 10년간 집값이 23% 오르기는 어렵지 않겠지만 앞으로는 정부가 경기 외곽을 중심으로 대규모 물량을 쏟아낼 계획이어서 집값이 그만큼 오를지 속단할 수 없다”고 말했다.

이와 관련해 정부가 2017년까지 260만 채의 장기임대주택을 짓기로 한 계획이 인구통계학에 비춰 과도하다는 지적도 나오고 있다. 통계청에 따르면 2017년에는 자가(自家) 보유 수요가 많은 40대는 지금보다 늘어나는 반면 임대 수요가 많은 20, 30대는 줄어들기 때문.

익명을 요구한 민간경제연구소 관계자는 “사고팔 수 있는 주택 대신 임대주택을 무리하게 늘리면 자칫 빈집만 늘어 국가 재정을 축내는 결과를 낳을 수 있다”고 경고했다.

비축용 임대아파트 투자비용
임대보증금	4072만 원(원금 2500만 원+10년간 금융비용)
10년간 임대료	6539만 원(월 52만 원+10년간 금융비용)
10년 뒤 분양가	2억2500만 원(임대보증 원금 2500만 원 제외)
총투자비용	3억3111만 원
아파트는 30평형대 기준. 정부 예시비용을 토대로 산출. 금융비용은 연 5% 복리로 계산. 자료: 건설산업전략연구소

고기정 기자 koh@donga.com