[3·30 부동산 대책]‘강남4區’ 8만5000여채 재건축 타격

《‘3·30 부동산 대책’의 칼끝은 서울 강남지역의 재건축 아파트에 맞춰져 있다. 재건축 개발이익에 개발부담금을 물리고 재건축 절차를 까다롭게 했다.

이에 따라 강남 재건축 사업이 위축되고 가격 급등세에도 제동이 걸릴 것으로 보인다. 하지만 중장기적으로는 아파트 공급이 줄어 가격상승을 불러올 것이라는 지적도 나온다.》

○서울 강남 재건축 단지 대부분 개발부담금 내야

개발부담금 부과 대상은 8월 ‘재건축 개발부담금법’(가칭) 시행까지 ‘관리처분계획 인가 신청’을 하지 못한 재건축 아파트 단지다. 관리처분계획은 재건축의 거의 마지막 단계여서 이미 사업이 한참 진행된 단지들도 부담금을 피하기 어렵게 됐다.

재건축 추진위원회가 구성된 서울의 재건축 현황은 119개 단지, 9만9822채. 이 가운데 강남 서초 송파 강동구 등 ‘강남 4개구’에만 83개 단지, 8만5552채가 몰려 있다.

대표적으로 아직 안전진단을 받지 못한 서울 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실동 잠실 주공5단지, 강남구 압구정동 구현대 3, 4차는 모두 개발부담금 대상에 포함될 가능성이 커졌다.

이들 단지는 ‘재건축 추진위원회 승인일’부터 아파트 준공까지 걸린 기간 중 8월 법 시행 이후 준공까지의 기간이 차지하는 비율만큼 개발부담금을 내야 한다.

서초구 반포동 주공 2·3단지 등 8개 단지, 6517채는 관리처분계획 인가를 받았고 12개 단지, 5168채는 관리처분계획 신청을 위한 총회를 열었거나 준비 중이어서 부담금을 피해갈 것으로 보인다.

○개발부담금 조합이 못낼 땐 조합원 연대책임

정부가 검토하고 있는 개발이익별 부담률은 △3000만 원 이하 0% △3000만 원 초과∼5000만 원 이하 10% △5000만 원 초과∼7000만 원 이하 20% △7000만 원 초과∼9000만 원 이하 30% △9000만 초과∼1억1000만 원 이하 40% △1억1000만 원 초과 50%.

이 방안대로라면 개발이익이 1억 원이면 1600만 원을 부담금으로 내야 한다. 개발이익이 2억 원이라면 6500만 원, 3억 원이라면 1억1500만 원을 부담금으로 내는 등 이익이 클수록 누진으로 늘어난다.

서울 강남 A단지 재건축 아파트 33평형의 예를 들어보자.

이 아파트는 재건축 추진위원회 승인일 당시 공시가격이 2억 원, 준공 시점 집값이 10억 원이어서 8억 원이 올랐다. 조합원 분담금과 강남구의 정상 집값 상승분 등 공제비용이 가구당 3억 원이라면 실제 개발이익은 8억 원에서 3억 원을 뺀 5억 원이다.

이 경우 3000만 원 이하는 0원, 3000만 원 초과∼5000만 원 이하에서 200만 원, 5000만 원 초과∼7000만 원 이하에서 400만 원, 7000만 원 초과∼9000만 원 이하에서 600만 원, 9000만 원 초과∼1억1000만 원 이하에서 800만 원, 1억1000만 원 초과분에서는 1억9500만 원 등 모두 합하면 총부담금은 2억1500만 원이 된다.

개발부담금은 준공시점에 조합에 부과돼 조합원들이 나눠 내지만 조합이 납부하지 못하면 조합해산 시점 조합원들이 연대책임을 져야 한다.

3·30 부동산 대책 주요 내용
구분	대책	내용
재건축	개발이익 환수	-재건축 착수(조합설립추진위 승인일)부터 준공 시점까지 아파트값 인상분에서 개발비용 등을 뺀 돈에 구간별 부담률(0∼50%)을 곱해 합산 -이미 재건축 추진 중인 단지는 제도 시행일부터 발생한 개발 이익을 환수
	중앙 정부 개입 강화	-용적률, 층수 등을 정하는 재건축 기본계획 수립 과정에서 해당 지자체가 건설교통부와 협의토록 함 -안전진단 결과가 불합리하다고 판단 시 건교부가 해당 지자체에 재검토 요청 -안전진단 예비평가를 지자체가 구성한 위원회가 아닌 시설안전기술공단 등 공적기관이 담당토록 함
	재건축 조합 규제 강화	-재건축 추진위가 설계자 선정을 못하도록 함 -시공사 선정 시 최소 5개 업체 이상이 참여토록 함 -설계변경으로 공사비 증가 시 조합원 동의 의무화
대출 규제	주택담보대출 강화	-연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 함
서민 주거 지원	분양가 인하	-공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 아파트의 택지비를 현행 감정가격에서 조성원가 기준으로 바꿈
	저소득층 주거안정	-전세금 지원받는 영세민 가구를 3만 가구로 확대 -도심 내 미분양 아파트를 정부가 사들여 임대 아파트로 전환
기타	대체 취득 부동산 비과세 범위 축소	-수용된 부동산이 있는 시도나 인접 시도의 부동산 구입 시에만 취득·등록세 면제
기타	강북 등 구도심 개발 지원	-재정비촉진구역으로 지정해 건물의 용적률 및 층수 제한 완화 -병원 학교 기업체 본사 건축 시 취득등록세 면제
기타	주택거래신고제 강화	-주택거래신고지역 내에서 집 살 때 자금 조달 계획과 입주 여부 신고 의무화
자료: 재정경제부 건설교통부 행정자치부 금융감독위원회

재건축 개발부담금 부과 예시
개발이익 구간	부담률	개발이익 1억 원	개발이익 3억 원	개발이익 5억 원
3000만 원 이하	0%	0원	0원	0원
3000만 원 초과∼5000만 원 이하	10%	200만 원	200만 원	200만 원
5000만 원 초과∼7000만 원 이하	20%	400만 원	400만 원	400만 원
7000만 원 초과∼9000만 원 이하	30%	600만 원	600만 원	600만 원
40%	400만 원	800만 원	800만 원	9000만 원 초과∼1억1000만 원 이하
1억1000만 원 초과	50%	-	9500만 원	1억9500만 원
개발부담금 부과액		1600만 원	1억1500만 원	2억1500만 원
구간별 부담률은 추후 입법 과정에서 확정될 예정임. 개발부담금 부과액은 재건축 완공 시점의 주택가격에서 재건축 추진위원회 승인 시점의 주택가격, 개발 비용, 정상 집값 상승분을 뺀 금액에 구간별 부담률을 곱해 합산한 것임. 자료: 건설교통부

박중현 기자 sanjuck@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com

▼기타 부동산 안정대책▼

‘3·30 부동산 대책’에는 재건축 및 대출 규제 외에 주택거래신고 강화, 아파트 분양가 인하 등의 대책이 담겨 있다.

○주택거래신고지역에서 아파트 구입 시 자금 출처 신고=6월경부터 서울 강남구 등 22개 주택거래신고지역에서 집을 사려면 자금 조달 계획과 그 집에서 거주할 것인지를 지방자치단체에 신고해야 한다.

○대체 취득 부동산 비과세 범위 축소=지금까지는 갖고 있던 부동산이 신도시 건설 등으로 국가에 수용된 뒤 1년 이내에 다른 지역의 부동산을 구입하면 취득세 및 등록세가 면제됐다. 앞으로는 수용된 부동산이 있는 시도 또는 이곳과 경계가 붙어 있는 시도의 부동산을 살 경우에만 면제된다.

○강북 도심에도 초고층 건물=서울 강북권 구도심 등을 ‘재정비촉진구역’으로 지정해 이곳에 짓는 건물의 용적률(대지면적 대비 건물 총면적 비율) 및 층수 제한을 대폭 완화한다. 일부 지역에는 50층 이상의 초고층 건물도 세울 수 있고 이곳에 병원, 학교, 기업체 본사 등을 지으면 취득·등록세가 면제된다.

○공공택지 내 중소형 아파트 분양가 10% 인하=공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 아파트의 택지가격이 현재 감정가에서 수도권은 조성원가의 110%, 광역시는 조성원가, 지방은 조성원가의 90%로 바뀐다. 정부는 이 조치로 아파트 분양가가 평균 10% 낮아질 것으로 보고 있다.

이승헌 기자 ddr@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com