펜션투자가이드-8실이상 단지형 펜션 ‘된서리’

입력 2004년 4월 11일 18시 23분

‘주 5일 근무제’의 훈풍을 타고 한때 ‘저금리시대 유망 투자처’로 떠올랐던 ‘펜션 투자’가 된서리를 맞게 됐다.

정부가 9일 펜션의 ‘변태영업’ 관행을 더 이상 용납하지 않겠다고 밝혔기 때문이다. ‘선진국형 별장’으로 국내에 소개된 펜션은 사실상 그동안 콘도식 민박으로 운영돼 왔다. 이에 따라 투자자들은 지나친 수익 기대를 버리고 신중한 투자 판단을 내리는 것이 바람직할 것으로 보인다.

▽펜션 대책 내용=정부 대책에 따르면 단지형으로 조성됐거나 방이 8실 이상인 펜션 사업자는 숙박업 허가를 받아야 한다. 숙박업 신고를 하면 영업이익에 대해 세금을 내야 하는 데다 소방시설, 로비 등 부대시설을 갖춰야 하기 때문에 사업 수익성이 크게 떨어진다.

방이 7실 이하인 경우 △주민등록을 이전하고 △실제로 거주한다면 숙박업 신고 없이 지금과 같은 민박 영업을 할 수 있다. 하지만 실 거주 요건을 충족시킬 수 없는 입장이라면 숙박업 허가를 받아야만 민박 영업을 할 수 있게 된다.

한편 주거지역이나 상수원보호구역 등 숙박시설이 들어설 수 없는 지역에 이미 지어진 대규모 펜션은 아예 숙박업 신고도 못하기 때문에 사실상 영업이 불가능해진다.

이 같은 규정은 올해 7월부터 적용된다.

▽펜션업계에 미치는 영향=이 같은 정부 방침에 따라 펜션 투자의 수익성이 크게 떨어질 것으로 보인다.

최근 펜션업체가 투자자들에게 제시하는 수익률은 보통 8∼15%이다. JMK플래닝 김영태 팀장은 “이 정도의 수익률을 보장하려면 연평균 객실 가동률이 최소한 35∼45%는 돼야 하나 현실은 그렇지 못하다”고 주장한다. 그에 따르면 강원 평창군 용평리조트 콘도의 객실 가동률은 줄곧 28%선을 밑돌다가 최근 스키 인구와 동남아 관광객이 늘면서 간신히 35%선으로 올라섰다. 이에 비춰볼 때 콘도보다 월등한 매력 요인이 없는 한 이 지역 펜션 가동률이 40%를 넘기 힘들 것이라는 주장.

그러잖아도 2002년 이후 공급 과잉에 시달려온 펜션업계가 구조조정의 홍역을 겪게 될 것이라는 전망도 나오고 있다. 펜션업계에 따르면 개발업체들이 조성한 펜션 단지는 100여개에 달한다. 시공업체만 해도 비공식적으로 활동하는 업체를 포함하면 줄잡아 200∼300개나 된다.

전원주택업체인 OK시골의 김경래 사장은 “특히 단지형 펜션 사업자나 등록을 하지 않고 사업을 해왔던 사업자들이 큰 타격을 입게 될 것”으로 내다봤다.

▽투자 유의점=전반적인 업계 사정이 악화되면서 투자자들이 불의(不意)의 피해를 볼 우려가 높아지고 있다.

수익률이 떨어지면서 당초 약속했던 ‘확정 수익률’을 지급하지 못하는 경우가 늘어날 것으로 보인다. 또 사업을 어느 정도 진행해 온 업체가 투자자금을 회수하기 위해 높은 확정수익률을 내걸고 밀어내기식 사기 분양을 할 우려도 있다는 지적이다.

전문가들은 “이런 상황에서는 ‘수익률 ○○% 보장’ 같은 확정수익률 약속에 현혹되지 않는 게 최소한의 피해 예방책”이라고 말한다.

휴펜션 김승철 마케팅팀장은 “아직도 ‘두 자릿수의 확정수익을 보장하겠다’는 업체들이 많으나 요즘 상황에서는 7% 안팎이 합리적인 수준”이라고 주장했다.

그는 “운영관리회사가 망하면 본전도 건지기 힘들다”면서 “한 탕 하고 빠지는 업체를 피하고 펜션사업에 대한 장기 비전을 갖고 오랫동안 사업을 해온 업체를 선택할 필요가 있다”고 말했다.

JMK플래닝 김 팀장은 “펜션의 특징은 큰돈을 벌 수 있는 아이템은 아니지만 큰돈을 들이지 않고도 투자할 수 있다는 점”이라며 “목표 수익률을 낮춰 정기예금 금리 이상의 수익을 꾸준히 얻고 노후에 들어가 살겠다는 자세가 중요하다”고 말했다.

한 펜션 전문가는 “사업여건이 악화되면서 막판 사기 분양이 기승을 부릴 우려가 있다”며 “전문적인 식견을 가진 사람의 도움을 받아 현장을 답사하고 사업 타당성을 엄밀히 검증할 필요가 있다”고 말했다.

펜션은 대개 계곡이나 호수 등 경치가 아름다운 곳에 많이 들어서는데 이런 곳일수록 허가가 나지 않는 곳이 적지 않다. 특히 지방에서는 도시이용계획확인원에는 나와 있지 않지만 지방자치단체의 내규로 개발 허가를 내주지 않는 곳이 의외로 많아 주의해야 한다.