화곡지구 재건축 아파트 '강남규제' 반사이익 톡톡

강남권 재건축 아파트에 대한 정부 규제가 심해지면서 강서구 화곡지구가 반사이익을 톡톡히 보고 있다. 4월 이후 가격이 크게 오른 화곡 2주구 제2주공 아파트 전경. 권주훈기자 kjh@donga.com

서울 강서구 화곡지구가 심상치 않다. 화곡지구는 서울시 5대 저밀도 지구 중 유일한 비(非)강남권. 다른 저밀도 지구에 비해 상대적으로 입지여건이 떨어져 그동안 주목받지 못했던 지역이다. 하지만 최근 강남권 재건축 아파트에 대한 정부 규제가 심해지면서 ‘반사이익’을 톡톡히 보고 있다.

부동산 시세정보 제공업체 유니에셋에 따르면 화곡지구 일대 재건축 아파트 가격은 4월 중순 이후 매주 2∼3%대의 가파른 상승세를 보이고 있다.

화곡1주구(住區·주거구역) 우장산현대홈타운 조합원 분양권이 최근 한 달간 3000만원까지 치솟았다. 사업승인 신청단계인 화곡 2주구도 1000만∼2000만원씩 일제히 올랐다.

유니에셋 오석건 전무는 “최근 강남구와 강동구 고덕동 등 강남권 재건축 아파트에 대한 정부 규제가 강화되면서 투자자들이 그동안 저평가됐던 화곡지구에 눈을 돌리고 있는 것으로 보인다”면서 “이 같은 상승세는 당분간 지속될 것으로 보인다”고 말했다.

▽얼마나 올랐나=현재 재건축이 진행 중인 화곡1주구 우장산현대홈타운 가격이 많이 뛰었다. 32평형 조합원 분양권이 3억7500만∼3억8000만원으로 1개월 전(3억4000만원)보다 3500만∼4000만원 가까이 올랐다.

작년 10월 입주한 화곡3동 대우그랜드월드 34평형도 최근 2000만∼3000만원 올라 3억6000만원에 이르렀다. 분양가(1억8500만∼1억9000만원)와 비교하면 거의 배 이상으로 뛴 셈이다. 화곡2주구 제2주공 13평형도 최근 2000만∼3000만원 올라 2억4000만∼2억5000만원대에 이르렀다. 사업 진행이 가장 더딘 화곡3주구 우신아파트 17평형도 2억∼2억1000만원으로 꾸준한 오름세를 유지하고 있다.

혜성공인 김종갑 사장은 “최근 재건축 아파트 가격이 들썩이면서 동반 상승하기 시작해 정부 규제 발표 이후에도 오름세를 유지하고 있다”면서 “추가 상승에 대한 기대로 매물이 자취를 감췄다”고 말했다.

▽왜 뛰나=화곡지구는 시에서 지정한 저밀도 지구이기 때문에 재건축이 보장돼 있다. 마곡택지개발지구, 지하철 9호선 개통 등 개발 호재도 충분하다. 김포매립지가 신도시 후보지로 떠오르면서 강서권 개발에 대한 기대도 크다.

화곡2, 3주구보다 입지여건이 떨어지는 화곡1주구 아파트 가격이 크게 오른 점도 2, 3주구에 관심을 갖게 만드는 배경이다.

월간 부동산뱅크 이동훈 팀장은 “발산역을 중심으로 하고 있는 1주구는 서쪽으로 치우친 반면 2, 3주구는 강서구의 핵심축인 화곡역 일대를 끼고 있다”면서 “특히 화곡2주구는 우장산과 접해 환경프리미엄까지 노릴 수 있어 높은 투자수익률이 기대된다”고 말했다.

▽문제도 있다=섣불리 투자하기에는 아직 부담스러운 측면이 있다. 다른 저밀도 지구와는 달리 4∼7개 단지가 한 주구로 묶여 동시에 재건축 사업이 진행되기 때문. 그만큼 조합원간 이견 조율이 쉽지 않다는 것.

실제로 화곡3주구는 우신과 홍진시범1차가 개별적으로 조합 설립 인가를 받았을 뿐 나머지 단지는 답보 상태다. 단지마다 미리 선정해 놓은 시공사를 서로 인정하지 않아 사분오열에 빠져 있다.

이 팀장은 “최근 구청측이 동일 주구 내 2개 이상 조합 설립도 인정한다는 해결책을 제시해 사업 추진이 탄력을 받고 있다”면서 “하지만 사업 추진 속도는 궁극적으로 조합원간의 의견일치를 끌어내는 데 달려 있다”고 말했다.

화곡지구 주거구역별 재건축사업 일정
주구	해당단지	평형(가구수)	대지지분(평)	시공사	사업단계
화곡1주구	우장산 현대홈타운	-	-	현대건설	올1월 일반분양, 재건축 진행중
화곡2주구	제2주공	13(1750)	14.28	대림산업 현대산업개발	사업승인 신청중
	영운	21(120) 26(60)	13.31 16.85
	양서3단지	28(100)	27.45
화곡3주구	우신	17(530) 20(400) 24(240)	15.57 18.1 21.8	현대건설	조합설립인가
	홍진시범1차	18(40) 24(50)	15.2 23.47
	홍진시범2차	19(30) 22(30) 24(10) 27(20)	18.9 22.08 23.4 26.7	현대산업개발 (예정)	나머지는 개별 진행
	홍진	18(100)	14.33
	양서1단지	31(290)	28.39
	화인연립	22(30)	14.55
자료:스피드뱅크

김창원기자 changkim@donga.com