주택담보대출 어떻게 바뀌었나

정부가 가계대출 억제정책을 강력하게 추진하면서 은행권의 주택담보대출 관련제도가 크게 바뀌었다.

기본적으로 대출한도금액을 크게 줄이고 고객은 연간소득 자료를 제출해야 한다. 담보만 있다고 해서 주택담보대출을 받을 수 있는 것이 아니라 외국처럼 개인의 신용도를 감안하기 시작한 것.

또 그동안 은행이 부담해오던 근저당설정비를 다시 고객이 부담하도록 해 사실상 대출금리가 올랐다. 이에 따라 투자목적으로 대출을 받아 집을 사기에는 부담이 아주 커졌다.

▽대출한도 대폭 축소〓국민은행은 정부가 제시한 가이드라인(시세의 60%)보다 낮은 55%로 줄였다. 매매가 적은 상가와 토지 오피스텔 등은 9∼21%포인트 낮아졌다. 감정가격(시세 하한가격)이 3억원을 넘는 모든 물건에 대해서는 담보비율×추가조정률(최고 86%)이 일괄적용된다. 예를 들어 시세하한가가 10억원인 아파트는 47.3%(담보비율 55%×추가조정률 86%)까지밖에 대출을 받지 못한다.

신한은행은 고객의 신용등급을 반영해 담보인정비율을 54%, 57%, 60%로 세분해 적용하고 있다. 즉 신용도가 아무리 좋아도 시세의 60%까지만 대출받을 수 있고 신용도가 낮으면 54%로 낮아지는 것.

우리은행은 담보인정비율을 시가의 55%로 줄이면서 시가산출기준을 바꿨다. 과거에는 상한가와 하한가의 평균가격을 기준으로 삼았으나 이제는 하한가로 변경, 담보가치가 낮아졌다.

대신 생애 최초로 주택을 구입하는 고객은 국민주택기금대출을 안내해주고 있다. 주택가격의 70% 범위 내에서 최고 7000만원까지 대출해주고 금리도 6%로 낮다. 다만 전용면적 25.7평 이하로 제한된다.

다른 은행들도 대부분 담보대출한도를 시세의 60%로 낮췄다.

▽소액임차보증금도 뺀다〓임차보증금은 담보설정 순서에 관계없이 법에 따라 최우선적으로 돌려받을 수 있는 돈으로 소액 전세를 사는 서민들을 보호하기 위한 제도다.

얼마전까지만 해도 담보가치가 2억원 이하인 아파트를 담보로 대출받을 때는 담보가치에서 임차보증금을 빼지 않았다. 그러나 앞으로는 무조건 임차보증금의 50∼100%를 빼게 된다. 예를 들어 서울지역에 방 3개인 아파트는 2400만원(1600만원(방 1개당 임차보증금)×3×50%)이 담보가치에서 제외된다.

또 한 명이 집 2채 이상을 담보로 대출받을 때는 엄격한 제한을 받는다. 2번째 대출 때는 한도가 우리은행은 5000만원, 국민 외환은행은 3000만원밖에 안된다.

국민은행은 2주택 이상 대출자에 대한 중도금대출을 아예 없앴다. 하나은행은 대출을 자주 받고 갚는 고객은 대출을 제한하기로 했다.

▽부채비율과 연간소득이 중요〓얼마전까지만 해도 담보대출을 받을 때 고객의 재무상태는 전혀 문제가 되지 않았다. 그러나 앞으로는 반드시 소득증빙서류를 내야 한다. 국세청 신고기준이기 때문에 소득신고를 제대로 하지 않는 자영업자와 소규모 사업자는 상대적으로 불이익을 당하게 된다. 이는 개인의 부채비율(금융권 총부채÷연간소득)을 계산하기 위한 것이다. 내년부터 금융회사들이 모든 대출기록을 공유할 수 있어 앞으로 개인들도 기업처럼 부채비율 관리에 들어가야 한다.

정부와 은행들이 기준으로 삼은 비율은 250%다. 따라서 전업주부가 담보대출을 받는 것은 불가능해진다. 국민은행은 개인의 부채비율이 250%를 넘거나 소득증빙자료를 내지 못하면 0.25% 범칙금리를 부과한다. 우리은행도 0.25% 가산금리가 붙지만 기업은행은 무려 1%나 된다.

한미은행은 담보비율을 10% 낮추고 있다.

▽고객부담이 커졌다〓은행들은 작년초부터 가계대출을 경쟁적으로 늘리면서 근저당설정비를 직접 떠안았다. 그러나 11월말부터 이를 다시 고객부담으로 돌렸다. 수지가 맞지 않기 때문이다. 은행들은 그동안 3년 이상 대출에 대해서 설정비를 면제해줬기 때문에 연간기준으로 보면 약 0.2∼0.3% 금리가 오르는 효과가 있다.

은행권의 주택담보대출 관련 제도 변경사항
국민	-담보인정비율(LTV) 하향조정△아파트 60%→55% △시세급등 아파트 55%→50% △오피스텔 최고 69%→55%△상가 등 최고 71%→50% △토지 최고 49%→40%-신규 부동산담보대출시 부채비율(대출총액/연간소득)이 250% 초과하거나 소득증빙자료를 제출하지 못하는 고객은 대출금리 0.25%포인트 인상
신한	-주택담보설정비 면제제도 폐지-최고 담보인정비율을 고객의 신용등급에 따라 시세의 54%, 57%, 60%로 하향조정-개인부채비율 250%, 연체일수 30일 이상 가운데 한 가지에 해당되면 시가의 57%,두가지 모두 해당되면 54%만 인정
하나	-시세급등지역에 대한 담보인정비율 50% 적용-주택담보대출을 받는 고객도 연간소득을 반드시 확인-동일인에 대한 2건 이상의 물건을 담보로 한 대출 제한
우리	-주택담보인정비율을 55%로 낮춤-근저당설정비 폐지-부채비율 250% 이상 여신에 대한 가산금리 0.25% 적용-동일인에 대해 2건이상 주택을 담보로 한 가계대출 금지
한미	-추정시가 산정기준을 기존 ‘중간가 적용’에서 하한가로 변경-부채비율 250% 초과하면 담보비율 10% 차감-신용카드 사용실적에 따른 대출금리 우대폭을 0.3%에서 0.1%로 인하
기업	-주택담보대출한도를 60%로 하향조정-부채비율 250% 이상 고객에 대한 신규대출 금리는 1% 가산.-신용카드 사용실적에 따른 금리우대폭 축소
외환	-2주택을 담보로 대출받을 경우 두 번째 대출은 3000만원까지만 가능-담보인정비율 60%로 조정
조흥	-대출한도를 매매하한가의 50∼60%로 조정-2주택을 담보로 제공한 대출신청 불가(단 3000만원 이하 소액대출은 가능)

김두영기자 nirvana1@donga.com