[테마재테크][부동산]오피스텔 투자 어떻게

▽김희선 부동산114 상무이사〓오피스텔 분양은 청약이 아니라 선착순이기 때문에 누구나 투자 자격이 있다. 최근 인기 있는 곳의 경쟁률이 수백대 1에 이를 정도다.

▽김혜주 대우건설 건축사업팀 대리〓1999년까지만 해도 오피스텔은 법적으로 난방이 불가능해 주거용으로는 부적합했다. 98년부터 법 규정이 바뀌어 난방이 가능해지면서 인기를 끌게 됐다. 지금 오피스텔은 발코니와 욕조가 없다는 것 외에 일반 아파트와 거의 같다. 또 98년 경기 악화로 아파트보다 싼 주거시설을 찾는 사람이 늘어난 것도 오피스텔 인기의 계기다.

▽오은혜 우성공인중개사무소 대표〓가장 큰 장점은 연 8∼12%의 수익률이다. 반면 환금(換金) 측면에서는 아파트보다 떨어진다. 따라서 수익률이 8% 정도로 다소 낮더라도 언제든지 잘 팔린다는 장점이 있는 물건이 있으면 적극적으로 투자를 권하는 편이다.

▽김상무〓투자자들 중에는 오피스텔을 ‘소형임대주택’ 개념으로 뭉뚱그려 접근하는 이들이 많다. 그러나 오피스텔과 주상복합건물, 그리고 아파트는 다르다. 주택건설촉진법 적용을 받는 아파트는 시공사가 부도가 나도 보증보험에 가입한 덕에 공사를 끝까지 진행할 수 있는 제도적 뒷받침이 있다. 반면 오피스텔과 주상복합건물은 건축법 적용을 받기 때문에 이런 안전장치가 없다.

▽김대리〓또 오피스텔은 양도세 면제 등 주택 소유자가 받을 수 있는 세제 혜택도 없다.

▽김상무〓실제 청약경쟁은 어느 정도인가.

▽김대리〓대우가 지난해 분양한 디오빌의 경우 경쟁률이 168대1이었다. 7월에 분양한 디오빌2는 비수기여서 기대를 안 했는데도 4시간만에 분양이 완료됐다.

▽김상무〓오피스텔 분포가 너무 서울 강남권에 집중된 것 같다.

▽김대리〓테헤란벨리에 벤처기업이 많이 몰려있는데다 사업을 하는 재택 근무자들도 강남에 많기 때문이다. 임대사업을 할 정도로 여유가 있는 투자자들이 강남에 많다는 점도 작용했다. 실제로 다른 지역보다 강남의 임대 수익률이 더 높다.

▽오대표〓수요자의 소득 측면에서도 강남이 유리하다. 월세 60∼70만원 정도를 낼 수 있는 수요층이 아무래도 강남에 많다.

▽김상무〓수익률은 어떻게 계산하나.

▽오대표〓오피스텔을 구입해 월세를 받을 경우 1년 동안의 월세, 즉 ‘소득 수익’에다 1년이 지난 뒤 오피스텔의 가격 상승으로 얻는 가치, 즉 ‘자본증식 수익’을 합해 계산한다.

▽김상무〓자본증식면에서 본다면 소형이 대형보다는 유리하다. 부동산114가 분당과 일산지역에서 99, 2000년 준공한 오피스텔을 조사한 결과에 소형 오피스텔일수록 가격이 많이 올랐다. 대형 중에서는 오히려 가격이 하락한 경우도 있어 공급 과잉 우려도 나오고 있다.

▽김대리〓공급 과잉 문제는 아직 염려할 정도는 아니라고 본다. 은퇴한 노년층에서도 오피스텔에 관심을 보이는 등 새로운 수요층이 계속 나오고 있다. 과거처럼 20%를 웃도는 높은 수익률이야 기대하기 어렵지만 8∼9% 안정적인 수익은 낼 수 있다. 저금리 시대에 이 정도면 여전히 매력적인 투자 수단이다.

▽김상무〓투자할 때 어떤 점을 특히 주의해야 하나.

▽오대표〓모든 지역의 소형 오피스텔 가격이 상승하는 게 아니기 때문에 지역적 특성을 잘 살펴야 한다. 특히 임대물량이 너무 많은 지역은 자연히 월세가격의 하락이 예상되므로 투자수익률이 떨어지게 된다. 공실(空室·월세를 주지 못하고 놀리는 오피스텔)도 없어야 한다. 월세를 조금 덜 받더라도 몇 달 동안 빈방으로 놀리는 것보다는 임대를 내 주는 게 전체 수익률 면에서 유리하다.

▽김대리〓입주조건도 잘 살펴야 한다. 역세권이 좋다는 것은 상식이면서도 여전히 중요한 조건이다. 오피스텔 입주자들 대부분이 자가운전자인 경우가 많아 주차장이 넉넉한 지도 확인해야 한다. 복도를 사이에 두고 양쪽에 방이 쭉 늘어서 있는 중복도식은 전용률을 따질 때는 다소 유리하지만 1,2년 지나면 너무 어둡고 공기가 탁해 살기 불편해진다. 환기나 채광을 살펴야 한다.

▽김상무〓투자자의 근본적인 생각이 바뀌어야 한다. 오피스텔은 아무래도 아파트보다 가격 상승폭이 낮다. 따라서 매매차익보다 월세를 받는 것에 중점을 둬야 한다. 그러기 위해서는 입주자들이 살아가는데 편리하도록 배려를 아끼지 않아야 한다. 투자자가 스스로 ‘사업자’라는 생각을 갖고 수요자들을 편하게 해줘야만이 상품의 가치를 높일 수 있다. 옛날처럼 한번 사 두고 집값이 오르면 차익을 남기는 속 편한 투자가 아닌 ‘투자자가 직접 신경쓰고 운영해나가는 투자’라는 발상의 전환이 필요하다.

<이완배기자>roryrery@donga.com