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황형준

황형준 기자

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2007년 입사해 사회부, 경제부, 정치부를 거치며 경찰, 기획재정부, 정당, 법조, 청와대 등을 취재했습니다. 정치와 법, 권력구조 그리고 사람 등에 관심이 많습니다.

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  • 비싸게 전세 사느니… 중소형 미분양 사볼까

    정부의 8·29 부동산대책에도 불구하고 수도권 매매가는 하락세를 벗어나지 못하고 전세가는 고공 상승을 계속하고 있다. 가을 이사철을 맞아 전세난이 우려되는 가운데 2년 전보다 값이 뛴 전세금을 부담해야 하는 세입자들의 고민도 깊어간다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 최근 한 달간 평균 전세가 변동률은 △수도권 0.30% △지방 0.60% △전국 0.52%로 빠르게 상승하고 있다. 하지만 이런 때일수록 수요층이 두꺼운 중소형 아파트 잔여물량에 관심을 가져보는 적극성이 필요하다. 김주철 닥터아파트 팀장은 “내 집 마련을 고민하는 수요자라면 이 기회에 즉시 입주가 가능한 미분양 아파트를 구입하는 것도 고민해볼 필요가 있다”고 조언한다. 닥터아파트와 함께 이미 입주를 시작했거나 입주를 앞둔 전국 주요 미분양단지를 소개한다.○ 준공 후 미분양 아파트 롯데건설은 서울 양천구 신월동 주택을 재건축해 317채 중 공급면적 79∼115m² 91채를 분양했다. 후분양 아파트로 7월 말 입주가 시작됐으며 현재 잔여물량은 15채가량이다. 서울지하철 2호선 신정네거리역과 경인고속도로 신월 나들목이 가깝고 목동 상권을 공유할 수 있다는 게 장점이다. 일신건영은 경기 용인시 죽전동에서 111∼112m² 260채를 분양 중이다. 분당선 죽전역이 차로 5분 거리이며 죽전역 상권에 위치한 다양한 편의시설을 공유할 수 있다. 벽산건설은 경기 안성시 공도읍 만정리에서 111∼201m² 1378채를 분양 중이다. 입주는 2010년 8월 시작했으며 중소형 물량은 20채 정도다. GS건설은 충남 연기군 조치원읍에서 109∼188m² 1429채를 분양하고 있다. 현재 거래 가능한 중소형 물량은 154채이며 경부선 조치원역과 버스터미널이 가깝다. 인근에 연기군청, 연기문화예술회관, 도서관 등 공공시설이 밀집해 생활이 편리하다.○ 올해 안으로 입주하는 미분양 아파트 경기도시공사는 경기 파주시 문산읍 당동지구에서 111∼115m² 411채를 분양 중이다. 입주는 올해 12월 예정으로 현재 중소형 물량은 13%가량 남은 상태다. 경의선 복선전철 문산역을 이용할 수 있어 서울 마포구 상암동까지 1시간이면 출퇴근이 가능하며 홈플러스 파주 문산점과 당동공원이 인접해 있다. 대우자동차판매 건설부문은 경기 평택시 청북지구 5블록에 114∼115m² 640채를 분양하고 있다. 잔여물량은 59% 선으로 입주는 올해 12월로 예정돼 있다. 청북지구는 인근 평택시 오성면 양교리 일대에 평택오성 산업단지가 조성돼 지역경제 활성화와 근로자들의 이주 수요가 예상되므로 관심을 가져볼 만하다. 한국토지주택공사(LH)는 2008년 8월 대전 동구 대동에서 897채 중 98∼156m² 585채를 일반분양했다. 이 중 112m² 125채가 중소형 물량으로 남아 있으며 입주는 2010년 10월 예정이다. 대전지하철 1호선 대동역이 걸어서 2분 거리인 초역세권 단지며 인근에 GS마트 동구점과 신흥초등, 대동초등, 충남중, 한밭여중, 대전여고 등이 있다. 현대엠코는 울산 북구 신천동에서 113∼181m² 741채 중 일부 미분양 물량을 분양 중이다. 올해 12월에 입주를 시작할 예정이며 단지 인근에 매곡초, 동대초, 매곡중 등이 밀집해 있다. 이테크건설은 전남 광양시 중동에서 108∼109m² 449채를 분양하고 있다. 후분양단지로 9월 말 입주가 예정돼 있다. 현재 40% 정도 잔여물량이 있는 상태다. 인근에 광양시청과 시민광장 등 공공시설이 있어 이용하기 편하다. 특히 광양시 금호동과 여수시를 잇는 이순신대교가 2012년 개통될 예정이어서 교통 환경이 한층 개선될 것으로 보인다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-29
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  • 8·29 부동산대책 한달… 효과 점검해보니

    정부가 부동산 거래 활성화를 위해 8·29대책을 내놓은 후 한 달 동안 총부채상환비율(DTI) 한시 폐지 혜택을 받으려는 수요가 755건, 생애최초 주택구입자의 국민주택기금 대출 신청은 141건으로 각각 집계됐다. 정부는 주택가격 안정세가 유지되는 가운데 실수요자 중심으로 주택구입 수요가 일부 나타나는 등 대책이 일부 효과를 보고 있다고 대책 후 한 달간 성과를 자평했다. 하지만 시장에서는 고대했던 거래 활성화가 아직 나타나지 않아 기대 밖이라는 평가가 나온다.○ 정부 “실수요자 움직이기 시작” 27일 국토해양부에 따르면 DTI 자율적용이 시행된 3∼24일 13영업일 동안 국토부에 주택소유현황 조회를 의뢰한 건수는 755건이었다. DTI 자율적용을 위해서는 무주택자나 1주택자란 확인이 필요하기 때문에 금융회사가 국토부 주택전산망에 조회를 의뢰한다. 이는 수도권의 8월 한 달간 주택 거래량(8091건)의 약 10%에 이르는 것으로 대책 시행 첫째 주 하루 평균 52건에서 둘째 주에는 68건으로 늘었다. 대책이 시행된 지 얼마 되지 않았고 추석 연휴도 있었던 점을 감안할 때 반응이 나타나기 시작한 것으로 국토부는 판단하고 있다. 생애최초 주택구입자의 국민주택기금 대출 신청도 13∼24일 7영업일 동안 141건(100억 원)에 이르는 것으로 파악됐다. 신청 건수는 첫날 8건에서 14일 23건, 17일 32건 등 증가 추세를 보인다고 국토부는 덧붙였다. 한편 주택가격은 수도권을 중심으로 계속 떨어지고 있지만 하락 폭은 둔화되는 것으로 나타났다. 아파트 값은 대책 발표 전 3주간 전국적으로 변동이 없었으나 대책 발표 후 3주간은 전국에서 0.14% 오른 것으로 조사됐다. 정종환 국토부 장관은 27일 기자들과 만나 “평가를 하기에는 시간이 짧지만 곳곳에서 (개선) 조짐은 보이고 있다”고 밝혔다. 정 장관은 또 “대책을 수립할 때 가장 신경 쓴 부분이 대책이 더는 없다는 점을 분명히 밝히는 것이었다”며 “지금은 (집값이) 하향안정세여서 추가 대책을 내놓을 필요성을 느끼지 못한다”고 덧붙였다.○ 시장 “아직 낙관 이르다” 국토부의 낙관과 달리 시장의 평가는 아직 냉랭하다. 효과가 기대만큼 크지 않은 데다 대책의 주된 목표인 거래 활성화에도 큰 힘을 불어넣지 못하고 있기 때문이다. 또 생애최초 주택구입자의 국민주택기금 대출 신청 건수도 조금씩 늘고 있지만 2005년 시행했을 때의 폭발적인 인기에 비하면 저조한 수준이라는 것. 전문가들은 대책 발표 이후 아주 싼 급매물 위주로 일부 거래가 됐을 뿐 거래는 여전히 얼어붙은 것으로 판단하고 있다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 “일부 급매물이 팔리는 모습이 나타났기 때문에 9월에 거래량은 다소 늘어난 수치가 나올 수 있지만 거래가 확 늘어나지는 않을 것으로 보여 별로 의미 있는 통계는 아니다”고 말했다. 김규정 부동산114 부장도 “매매가격 하락폭이 약간 둔화된 면이 있기는 하지만 미미한 수준”이라며 “주택을 구입하려는 수요자들도 좀 더 시장의 움직임을 지켜보겠다는 상태라 향후에도 기대만큼 나아질 기미가 보이지 않을 것”이라고 예상했다. 일각에서는 한 달 만에 대책의 효과를 판단하는 것은 성급하다며 정부가 제시한 내년 봄까지는 기다려 봐야 한다는 의견도 나오고 있다.김재영 기자 redfoot@donga.com황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-28
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  • 용산 역세권 개발 “위기 타개할 새 CEO 모셔라”

    “국내 최고 금융전문가로 꼽히는 박해춘 전 국민연금공단 이사장(사진)을 모시기 위해 삼고초려(三顧草廬)하고 있습니다.” 삼성물산이 경영권을 반납하면서 새 국면을 맞은 용산국제업무지구 개발사업을 이끌어 나갈 새 사령탑으로 박 전 이사장을 영입하는 작업이 막바지 단계에 놓여 있다. 용산 개발사업을 주도하는 드림허브 프로젝트금융투자회사(PFV)는 27일 “박 전 이사장을 자산관리회사인 용산역세권개발(AMC)의 대표이사 회장으로 영입하기 위해 ‘올인’하고 있다”며 “박 전 이사장이 CEO로 온다면 ‘CEO 프리미엄’을 비롯해 박 전 이사장의 금융권 네트워크 등이 발휘돼 사업이 탄력을 받게 될 것”이라고 밝혔다. AMC의 대표이사는 최근 삼성물산이 경영권을 포기하면서 삼성물산 출신인 이원익 사장이 물러나 현재 공석이며 박 전 이사장의 대표이사직 수락이 유력한 상태다. 박 전 이사장은 서울보증보험을 시작으로 LG카드와 우리은행에 이르기까지 보험 카드 은행 등 3대 금융 분야의 CEO를 모두 역임하면서 금융계에서는 ‘트리플 크라운’을 기록했다. 또 1998년 외환위기 당시 20조 원의 부실을 안았던 서울보증보험을 5년 만에 정상화시켰으며 LG카드 사장 재직 때는 6조 원에 가까운 순손실을 냈던 회사를 1년 만에 1조 원대의 흑자로 돌려놓기도 했다. 이에 따라 그가 위기에 몰린 용산 개발사업을 맡게 된다면 또다시 구원투수 역할을 발휘할 수 있을지 주목되는 것. 드림허브 측은 박 전 이사장이 사령탑을 맡으면 매출채권 유동화, 사모펀드 조성 등 자금 확보를 위한 다양한 금융기법을 동원해 사업정상화에 새로운 돌파구를 찾을 것으로 기대하고 있다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-28
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  • [住테크 & 地테크]가을 본격 이사철… 부동산 시장 전세-매매 ‘양극화’ 조짐

    《추석 이후 본격적인 가을 이사철을 맞이한 가운데 침체된 부동산시장이 활기를 찾을 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 정부가 8·29부동산대책을 발표한 이후 한 달 가까이 지났지만 시장의 반응이 크지 않다. 매매가는 여전히 하락세지만 전세금은 전세 대란이 우려될 정도로 빠르게 상승하고 있다. 또 전국적으로 15만여 채의 아파트가 분양을 앞두고 있지만 여전히 분양 성공 여부도 미지수다.》 전문가들은 추석 이후 아파트 공급 물량이 느는 데다 이사철인 가을이라는 계절적 요소, 바닥을 쳤다는 심리적 기대감, 전세금 상승 등으로 추석 이후 부동산 거래가 점차 살아날 것이라고 전망한다. 추석 때 시중자금이 많이 풀린 데다 부동산 바닥 심리도 팽배해 급매물 중심으로 거래가 이뤄지기 시작할 것이란 관측이 나온다. 하지만 거래가 이뤄지고 가격이 상승하더라도 상승폭은 크지 않을 것이라는 예상이 대부분이다.○ 전세금 계속 오를까? 26일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 전세금 상승률은 9월 첫째 주 0.05%에서 셋째 주 0.11%로, 신도시는 9월 첫째 주 0.01%에서 0.10%로, 서울과 신도시를 제외한 수도권은 0.12%에서 0.16%로 높아지고 있다. 반면 매매가는 ―0.02%∼―0.07%의 폭으로 하락세를 유지하고 있다. 또 서울을 포함한 수도권은 전세금이 많이 올라 매매가 대비 전세금 비중이 5년 만에 가장 높게 올라갔다. 9월 현재 서울지역 아파트의 매매가 대비 전세금 비중은 39.7%로 2005년 4분기(41%) 이후 4년 9개월 만에 가장 높은 수준이고 경기 지역은 43.46%로 2006년 1분기 43.9% 이후 최고치를 나타냈다. 서울 경기 등 수도권은 2000년대 초반에는 매매가 대비 50∼60%대를 웃돌다가 2002∼2006년 부동산 경기 호황으로 매매가가 급등하면서 40% 이하로 떨어졌다. 서울은 매매 수요보다는 전세 수요가 많은 서대문구(49.9%) 동대문구(47.6%) 관악구(47.5%) 중랑구(47%) 순으로 전세금 비중이 높다. 전문가들은 △이사철 수요 △보금자리주택 청약에 대한 기대 △집값 상승에 대한 기대 저하 등으로 전세 수요는 늘었지만 매매 수요는 늘지 않았다고 분석했다. 부동산114 김규정 부장은 “가을 이사철까지는 전세금 상승세가 지속될 것으로 예상되지만 여전히 전세금 비중이 평균 50%에 못 미치고 금리 상승 가능성도 있어 투자 목적으로 주택을 섣불리 매수하는 것은 바람직하지 않다”고 조언했다.○ 전국 15만 채 분양, 향후 전망은? 올해 말까지 보금자리주택 3차지구 예약을 포함해 전국에서 15만여 채의 아파트가 분양될 예정이다. 이 중 80%가량이 서울, 경기, 인천 등 수도권에 집중될 것으로 추산된다. 지역별로는 경기가 8만여 채로 가장 많고 △서울 3만4000여 채 △인천 9000여 채 △부산 7800여 채 △충남 3500여 채 △충북 3200여 채 등이다. 스피드뱅크 박원갑 부소장은 “소비자들이 값싼 보금자리 주택 보급 이후 가격 민감도가 높아진 만큼 과거처럼 비싸게 분양하면 미분양으로 이어질 가능성이 높다”며 “분양가 책정을 어떻게 하느냐에 따라 소비자들의 반응이 달라지기 때문에 승패는 가격에 달려 있을 것이다”라고 말했다. 닥터아파트 이영진 이사는 “건설사들이 그간 시장 상황이 안 좋아 분양 일정을 미뤄온 만큼 보금자리주택 3차의 분양가 등 시장 상황을 고려해 분양을 또 미룰 수도 있다”며 “시장 상황이 나아지고 있다고는 하지만 전반적으로 회복세로 접어들었다고 보기 어려워서 가격이나 입지 측면에서 경쟁력이 있는 지역이 아니면 분양을 성공적으로 마치기 어려울 것”이라고 내다봤다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-27
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  • [이남수의 부자 부동산]오피스텔 투자, 양도차익보다 임대수익에 맞춰야

    주택시장의 침체, 베이비붐 세대의 은퇴, 저금리 등의 영향으로 오피스텔이 틈새상품으로 인기를 끌고 있다. 최근 중소형 아파트 전세금이 강세를 보이고 있고 1, 2인 가구를 수용할 수 있는 주택 공급이 감소하면서 오피스텔이 각광을 받고 있는 것이다. 성공적인 오피스텔 투자를 위해 2회에 걸쳐 최근 시장 동향과 상품 특성, 투자 시 고려사항, 유망 지역, 세무상 유의사항 등을 살펴보자. 올해 상반기 오피스텔 시장은 서울 강남, 마포, 용산 등 업무밀집지역 주변과 대학가, 역세권 일대 소형 오피스텔의 매매 가격이 강세를 보였다. 반면 임대수익률은 매매 가격이 상대적으로 덜 비싼 비강남권이 높았다. 지역별 임대수익률은 서울 은평, 성북, 동대문, 강북, 금천 등이 6.5∼7% 후반대였고 강남, 서초, 송파, 마포, 종로 등은 5% 이하였다. 하반기 들어 강남권이나 신도시 지역의 오피스텔은 매매 가격 상승으로 수익률이 낮아져 수요가 줄어든 반면 은평, 동대문 등 지역이 거래가 활발했다. 부동산 시장이 전체적으로 침체를 보이고 있는 가운데 오피스텔 시장이 강세를 보이는 이유는 무엇일까? 아파트 시장이 하락 국면에 접어들면서 투자자들이 상대적으로 저렴한 투자비용으로 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 틈새상품에 주목했기 때문이다. 또 아파트에 비해 각종 규제에서 벗어나 있는 것도 한 요인으로 작용했다. 오피스텔은 건축법상 주택으로 분류되지 않아 전매 제한, 재당첨 금지, 총부채상환비율(DTI) 등의 규제를 받지 않는다. 또 수요와 공급의 불일치 때문이다. 통계청에 따르면 1, 2인 가구 비중은 2000년 34.7%에서 2009년 43.1%로 8.4%포인트 증가했지만 2004년 6월 1일 바닥 난방 금지 이후 오피스텔 공급량은 크게 줄었다. 이에 정부는 지난해 9월부터 중소형 아파트의 전세금 급등을 막고자 서울 등 수도권 도심 내에서 실질적으로 중소형 전세물량으로 공급될 수 있는 오피스텔(전용면적 85m² 이하)에 대해 바닥 난방을 허용하였다. 그러나 규제 완화에도 불구하고 도심의 높은 땅값 때문에 오피스텔 공급은 미진한 상황이다. 오피스텔은 입지, 건축연도, 전용률, 지역별 규모별 선호 평형, 용도에 따라 자산가치가 달라진다. 오피스텔 투자 시 우선적으로 오피스텔의 장단점과 특징을 숙지해야 한다. 오피스텔의 장점은 1가구 2주택에 해당되지 않는다는 것이다. 그리고 주택 수 산정에서 제외되어 청약자격에 제한이 없다. 그럼, 어떤 오피스텔을 매입해야 투자수익률이 높을까? 첫째, 오피스텔 투자는 서울의 일부 핵심지역을 제외하고는 양도차익보다는 임대수익을 목표로 하는 것이 좋다. 둘째, 좋은 입지이다. 특히 역세권, 업무밀집지역, 대학가 인근 지역의 소형 오피스텔이 투자가치가 있다. 이 지역은 대부분 주거용으로 사용되고 회전율이 빠르며 공실의 위험이 상대적으로 적다. 셋째, 저층부가 좋다. 고층부는 분양가나 매매가격이 높지만 임대료 차이는 크지 않기 때문이다. 넷째, 준공된 지 10년 이상 된 건물은 피해야 한다. 중앙난방이라든지 내부시설이 낙후돼 있으면 상품성이 떨어져 임차 수요가 적다. 다섯째, 매매 가격 대비 임대료 비율이 최소한 50% 이상은 되어야 투자가치가 있다. 여섯째, 실내에 가전품목이 풀옵션으로 갖추어져 있는지, 관리비는 어느 정도인지 사전에 확인해야 한다. 마지막으로 주차 가능 여부도 고려할 필요가 있다.이남수 신한은행 부동산팀장 hinamsoo@naver.com}

    • 2010-09-27
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  • 서울지역 85㎡형 아파트 월평균 관리비 6만860원

    서울 지역 아파트의 월평균 관리비가 3.3m²당 2362원으로 주택 크기가 85m²라면 6만860원 수준인 것으로 조사됐다. 24일 국토해양부 공동주택관리정보시스템에 따르면 지난달 부과된 서울의 m²당 월평균 아파트 관리비는 △일반관리비 323원 △청소비 228원 △경비비 87원 △소독비 8원 △승강기 유지비 20원 △수선유지비 50원을 합쳐 716원이었다. 지역별로는 서울 다음으로 △강원 600원 △대전 581원 △충남 576원 △충북 569원 △부산 566원 순이었다. 국토부는 지난해 10월부터 150채 이상 아파트 단지의 공동관리비 항목을 매달 공개하고 있다. 다음 달 6일부터 주택법 시행령과 시행규칙 개정안이 시행되면 공개 항목이 전기료, 수도료, 가스사용료, 난방비 등 17개 항목이 추가돼 23개로 늘어난다. 황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-25
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  • 서울 아파트값 내렸어도 분양가는 되레 3.5% ↑

    최근 부동산 경기 침체에도 불구하고 서울에서 새로 분양한 아파트의 가격은 오히려 올라간 것으로 나타났다. 24일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 서울 아파트의 3.3m²당 평균 분양가는 지난해 1577만 원에서 9월 현재 1632만 원으로 3.5%가량 올랐다. 반면 같은 기간 매매가는 1879만 원에서 1827만 원으로 2.7%가량 내렸다. 지역별로는 관악구가 1332만 원에서 1792만 원으로, 동대문구가 1217만 원에서 1501만 원으로, 은평구가 1261만 원에서 1403만 원으로 오르는 등 분양가가 많이 올랐다. 하지만 경기는 지난해 1139만 원에서 올해 1103만 원으로 3.2% 떨어졌으며 인천도 1164만 원에서 1093만 원으로 6.1% 하락했다. 지난해 높은 가격으로 분양한 아파트의 실적이 좋지 않았고 공급물량도 줄었기 때문에 신규 아파트 분양가도 낮아진 것으로 분석된다. 스피드뱅크 이미영 팀장은 “서울은 환금성과 투자가치가 좋고 분양가 상한제 적용을 피한 재개발, 재건축 단지를 중심으로 분양이 이뤄졌다”며 “건설사들이 분양에 대한 자신감이 있기 때문에 불황에도 불구하고 분양가를 낮추지 않았다”고 말했다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-25
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  • [부동산 ‘50년 잔치’ 끝나나]“등락 거듭하며 완만하락… 폭락사태는 없을것”

    《 50년 동안 흔들림 없이 계속돼온 ‘부동산 불패 신화’에 거대한 균열이 생기고 있다. 상당수 부동산 전문가가 이제 국내 부동산시장이 추세적인 하락기로 들어섰다고 인정하고 있다. 현재의 거래 실종과 집값 하락이 일시적인 현상이 아닐 수 있다는 얘기다. 국내 주택가격은 1980년대 중반 이후 2.4배 올랐다. 상승 추세 속에서도 여러 차례 폭등과 하락을 반복했지만 ‘결국엔 다시 오를 것’이라는 믿음은 늘 승리했다. 내 집 보유의 강한 열망이 낳은 탄탄한 수요가 이 믿음을 뒷받침했다. 하지만 본보 설문에 응답한 전문가들은 가격 상승을 이끌어온 구조가 더는 유효하지 않다고 분석했다. 》○ 일시적 하락 아닌 추세적 하락국내 부동산 시장은 경제성장과 인구증가에 힘입어 몇 차례 폭등했다. 1960년대 말 서울 강남 개발로 들썩인 부동산 가격은 1978년, 1989∼1990년에도 급등하며 나라를 투기열풍 속으로 몰아넣었다. 1997년 외환위기로 폭락했지만 곧 회복해 2000년대의 상승세로 이어졌다. 공급이 늘고 정부 규제가 강화되면 내리다가도 공급이 줄어들면 다시 오름세를 보였다. 이처럼 부동산은 ‘불패’였기에 무리를 해서라도 집을 사려고 했다.대세 하락을 예상한 전문가들은 700만 명이 넘는 1차 베이비붐 세대(47∼55세)가 올해부터 본격적으로 은퇴하는 점을 가장 큰 요인으로 꼽았다. 자산 중 부동산 비중이 80%에 이르는 이 세대가 은퇴와 함께 노후자금을 마련하기 위해 집을 내놓으면서 집값 하락을 촉발한다는 것. 두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “글로벌 금융위기로 인한 수요심리의 위축과 베이비붐 세대의 퇴장에 소유보다 거주 자체에 만족하는 성향이 맞물리면서 과거와 같은 수요 급증은 기대하기 어렵다”고 말했다.더구나 베이비붐 세대가 내놓은 주택을 떠안을 여력은 계속 줄어들고 있다. 통계청에 따르면 국내 인구는 2018년 4934만 명을 정점으로 감소세로 돌아서고 주요 주택구매연령계층(35∼55세) 역시 2016년부터 감소할 것으로 예상된다. 미국 일본 영국 등에서도 부동산 수요의 핵심인 40∼44세 인구가 감소하기 시작한 시기와 주택가격 급락 시점이 일치했다. 정순오 한남대 도시부동산학과 교수는 “이제 상승을 뒷받침해 줄 수 있는 투기계층이 바닥났다”며 “전반적으로 주택 공급과 재고는 늘어나는 대신 수요는 정체 내지 감소할 것”이라고 전망했다.하지만 지속적인 대세 하락세를 말하는 것은 이르다는 의견도 적지 않다. 김용희 현대증권 투자컨설팅센터 팀장은 “현재는 물량부담과 투자심리 악화로 전체적인 거래가 위축돼 있지만 이런 상태가 지속되면 공급부족으로 또 다른 상승세를 유발할 것”이라며 “1, 2인 가구 급증 및 가구의 점유면적 증가로 인구 감소가 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 보이진 않는다”고 말했다.○ 폭락은 없다…도심 회귀 나타날 것대세 하락으로 한국도 일본과 같은 집값 폭락이 발생할 수 있다는 우려가 많다. 일본은 1989년부터 가격 하락이 시작돼 한때 집값이 고점의 4분의 1 수준까지 주저앉는 등 20년 장기불황을 겪었다. 한국의 주택가격 역시 지나치게 높다는 점이 거품 붕괴의 배경으로 거론된다. 산은경제연구소에 따르면 서울의 소득 대비 주택가격비율(PIR)은 12.64로 미국 뉴욕(7.22)이나 샌프란시스코(9.09)보다 높다. 거품 붕괴 직전인 1990년 일본 수도권(9.78)도 넘어선다.하지만 설문에 답한 전문가들은 집값이 폭락하지는 않을 것으로 봤다. 가격이 하락하더라도 평균 하락폭은 10% 정도에 그칠 것으로 내다봤다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “도심 재개발 사업으로 2010년대 중반까지 계속 주택이 없어지면서 수요가 지속되기 때문에 인구나 가구 증가율 둔화에도 불구하고 서서히 가격이 하락할 것”이라고 말했다.경제성장이 급락을 방어할 것이라는 의견도 있다. 최막중 서울대 환경대학원 교수는 “1인당 주거면적, 입지조건 등 주택의 질적 소비수준은 앞으로도 소득 증가와 함께 꾸준히 높아지기 때문에 가격이 급격히 폭락할 것으로 보기는 힘들다”고 진단했다.또 전문가들은 전체적으로 하락하더라도 지역별로 양상은 다를 것으로 예상했다. 수도권의 경우 서울 도심을 중심으로 거리가 멀어질수록 가격이 더 떨어질 것으로 내다봤다. 인구 감소와 고령화가 겹쳐 베드타운형 신도시가 급속히 위축되고 도심회귀현상이 발생했던 일본의 전철을 밟을 수 있다는 것이다. 강병주 한남대 도시부동산학과 교수는 “한국도 도심 근무지에서 주거가 있는 신도시 사이의 통행시간 증가와 기름값 급등으로 신도시의 부동산 가격이 먼저 떨어지고 서울시내는 덜 떨어질 것”이라고 전망했다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “특히 2기 신도시는 서울 도심에서 너무 멀어 인근에 주택수요를 유발하는 산업이나 도심 접근을 위한 대책이 나오지 않으면 가격이 큰 폭으로 하락할 소지가 있다”고 지적했다.하지만 일본과는 상황이 다르다는 의견도 많다. 이영진 닥터아파트 이사는 “신도시 가격 폭락은 도심회귀현상보다는 신도시 및 주변 지역의 공급량 집중 때문”이라고 말했다. 서울 도심의 주택가격이 아직은 신도시보다 높은 수준이고 신도시도 주거환경이 서울보다 더 쾌적한 곳이 많아 회귀현상이 쉽게 일어날 가능성은 낮다는 주장이다.김재영 기자 redfoot@donga.com김철중 기자 tnf@donga.com ▼ 8·29대책 영향 있을까 “DTI완화, 연말 - 내년돼야 효과” 60% ▼ 부동산 전문가들은 8·29 부동산대책의 효과를 묻는 질문에 당장은 크지 않지만 수요자들의 구매심리를 자극함으로써 올해 말이나 내년 초부터 효과가 서서히 나타날 것으로 내다봤다.이번 설문조사에서 8·29대책의 효과를 묻는 질문에 10명 중 7명이 넘는 전문가가 ‘약간 있다’(70.5%) 또는 ‘상당히 있다’(3.9%)라고 긍정적으로 답변했다. ‘없다’고 답한 전문가는 19.6%였다. 효과가 매우 클 것이라는 응답자는 없었다. 또 효과가 있다고 답한 전문가들의 60.5%가 그 이유로 ‘심리적 요인’을 꼽아 8·29대책이 꽁꽁 얼어붙은 부동산 거래 심리를 녹이는 데 가장 큰 역할을 할 것으로 분석했다.대책의 효과가 본격적으로 나타나는 시기를 묻는 질문에는 △올해 말(41.1%) △내년 이후(19.6%) △올 추석 이후(11.7%) △2∼3년 뒤(9.8%) 순으로 답해 위축된 심리가 이완되는 데 다소 시간이 걸릴 것으로 내다봤다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “시장의 구매력 위축, 경제 불확실성, 금리 인상 우려 같은 요인 때문에 바로 거래활성화로 연결되기 어렵다”면서도 “거래의 큰 걸림돌이 제거된 만큼 심리적 안정감이 작용해 거래가 이뤄지기 시작할 것”이라고 평가했다.8·29대책에 포함된 총부채상환비율(DTI) 한시 폐지의 효과를 묻는 질문에는 △약간 있다(64.7%) △거의 없다(19.6%) △보통이다 △꽤 있다(이상 5.8%) 순으로 답해 DTI 미적용의 효과에 상당한 기대를 보였다. 고종완 Re멤버스 대표는 “계속 상승하던 집값이 2006년 DTI 규제로 가라앉았고 지난해에도 DTI 규제가 없었다면 올랐을 가능성이 컸다”며 “8·29대책이 연말부터는 거래를 활성화하는 데 도움을 줄 것”이라고 봤다.한편 전문가들은 내년 서울지역 집값에 대해 △오른다(45.4%) △보합세(35.2%) △내린다(15.6%) 등으로 답했으며 상승률은 △2∼3%(42.3%) △4∼5%(34.6%) △5% 초과(11.5%) △0∼1%(11.5%) 순으로 답했다. 반면 수도권은 △내린다 △보합세(이상 37.2%) △오른다(13.7%) 순으로 응답했다. 이영진 이사는 “수도권은 아파트 미분양과 입주율 저하처럼 올해 빚어진 현상이 내년까지 이어지고 올해 말과 내년 초 예정된 보금자리주택 공급으로 가격 하락이 불가피하다”고 분석했다.황형준 기자 constant25@donga.com김철중 기자 tnf@donga.com■ 설문에 참여해주신 전문가 (가나다순)△강민석 메리츠종금증권 부동산금융연구소 수석연구원 △강병주 한남대 도시부동산학과 교수 △강우원 세종사이버대 부동산자산경영학과 교수 △고종완 부동산컨설팅 Re멤버스 대표 △권주안 주택산업연구원 선임연구위원 △김갑태 한국주택금융공사 경영학박사 △김상로 산은경제연구소장 △김선덕 건설산업전략연구소장 △김성환 한국투자증권 본부장 △김승배 피데스개발 대표 △김신조 내외주건 대표 △김연화 기업은행 부동산팀장 △김영진 내집마련정보사 대표 △김용희 현대증권 투자컨설팅센터 팀장 △김제국 경기개발연구원 연구위원 △김종택 현대건설 주택사업본부 상무 △김현아 한국건설산업연구원 연구위원 △김환열 GS건설 주택기획담당 상무 △김희선 부동산114 전무 △노태욱 강남대 부동산학과 교수 △두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 △박상언 유엔알 컨설팅 대표 △박원갑 스피드뱅크 소장 △박재룡 삼성경제연구소 수석연구원 △박합수 국민은행 부동산팀장 △배지환 대림산업 건축사업본부 상무 △변성진 미래에셋증권 애널리스트 △변창흠 세종대 행정학과 교수 △선종필 상가뉴스레이다 대표 △성장환 한국토지주택공사 토지주택연구원 실장 △손재영 건국대 부동산학과 교수 △송명규 단국대 도시계획부동산학부 교수 △심우근 대우건설 주택사업본부 상무 △양해근 우리투자증권 부동산PB팀장 △오동훈 서울시립대 도시행정학과 교수 △유병규 현대경제연구원 경제연구본부장 △윤환진 신영증권 WM파트 부동산컨설턴트 △이남수 신한은행 부동산팀장 △이영진 닥터아파트 이사 △이영호 SK건설 건축기획실 상무 △이용만 한성대 부동산학과 교수 △이종현 인천발전연구원 선임연구위원 △이현석 건국대 부동산학과 교수 △임성환 동양종금증권 강남역지점 차장 △장성수 주택산업연구원 선임연구위원 △정봉주 하나은행 부동산팀장 △정순오 한남대 도시부동산학과 교수 △지규현 한양사이버대 부동산학과 교수 △진미윤 한국토지주택공사 토지주택연구원 수석연구원 △최막중 서울대 환경대학원 교수 △최윤호 대한건설협회 전무가계부채 700조원 넘는데, 또 부채로 부동산 살리나}

    • 2010-09-18
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  • 전문가 51명에게 물어보니…“부동산 대세 하락, 불패신화 끝났다”

    국내 부동산 전문가 2명 중 1명은 지난 50년간 추세적으로 상승을 거듭해왔던 부동산 가격이 이미 하락기에 들어섰거나 조만간 대세 하락 기조에 접어들 것으로 내다봤다. 부동산으로 쉽게 돈을 벌 수 있는 시기가 끝나가고 있다는 의미다. 그러나 중장기적으로 집값이 떨어지더라도 1990년대 일본과 같은 대폭락은 없을 것으로 예측했다. 동아일보가 10∼16일 학계, 금융회사, 건설업계의 부동산 전문가를 대상으로 향후 부동산시장 전망에 대한 심층 설문조사를 실시해 응답자 51명의 답변을 분석한 결과 이렇게 나타났다. 각종 부동산 관련 설문조사에서 ‘부동산 대폭락’을 주장해온 일부 전문가를 제외하고 전문가들의 절반이 대세 하락을 전망한 것은 이번이 처음이다. 1962년 제1차 경제개발 5개년 계획이 시작된 뒤 50년 가까이 계속돼온 부동산 대세 상승기가 지속될 것으로 보느냐는 질문에 18명은 ‘조만간 끝난다’고 답했고 9명은 ‘이미 끝났다’고 밝혔다. 7명은 ‘현 상태를 유지할 것’이라고 내다봤다. 반면 ‘계속 대세 상승할 것’이라는 전문가는 7명에 그쳤다. 전문가들은 대세 하락의 이유로 △베이비붐 세대(47∼55세)의 은퇴 △총인구 및 주요 주택구매연령층(35∼55세) 인구 감소 △내 집 소유 열망의 쇠퇴와 같은 인구 및 주택 관련 인식 변화 등을 꼽았다. 하락기에 접어들었다면 어떤 양상으로 떨어질 것이냐는 질문에는 ‘상승과 하락을 반복하면서 장기적으로 하락세를 보일 것’이라는 응답이 12명으로 가장 많았고 ‘서서히 하락할 것’이라는 의견이 뒤를 이었다. ‘폭락할 것’이라는 응답은 없었다. 또 장기적으로 부동산 하락폭이 클 것으로 예상된 지역은 이미 많이 하락한 지방을 제외하면 △수도권 외곽 △동탄 판교 등 2기 신도시 10곳 △일산 분당 등 1기 신도시 5곳 △강남 3구(강남, 서초, 송파구)를 제외한 서울 △강남 3구 순으로 거론됐다. 다만 내년에 서울 아파트 값이 ‘오를 것’으로 본 사람이 22명에 이르러 응답자의 절반 정도가 ‘반짝 상승’을 예상했다. 특히 이들은 과도한 대출로 고통을 겪는 주택 소유자인 ‘하우스 푸어(House Poor)’들은 주택거래가 살아나면 바로 집을 처분하라고 조언했다. 강우원 세종사이버대 부동산자산경영학과 교수는 “주택을 살 수 있는 실수요층이 감소하고 있어 하락세는 부정할 수 없는 현실”이라며 “정부도 대규모 택지개발을 토대로 한 기존 주택정책에서 벗어나 지역적 특성과 다양한 수요에 맞춘 정밀한 대안을 고민해야 한다”고 말했다.김재영 기자 redfoot@donga.com황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-18
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  • [수도권]“용산에 코엑스 6배 지하쇼핑몰 건립”

    단군 이래 최대 사업으로 불리는 용산국제업무지구 개발 사업의 밑그림이 나왔다. 사업 용지인 용산역 철도정비창과 서부이촌동 일대에는 신라 금관 스카이라인을 한 초고층 랜드마크 빌딩 3동과 코엑스 6배 넓이의 지하쇼핑몰이 들어선다. 사업시행사인 드림허브 프로젝트금융투자회사(PFV)는 16일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘건설투자사 공모 사업설명회’를 열어 이 같은 내용의 마스터플랜을 공개했다. 이날 설명회는 삼성물산이 개발 사업 주도권을 포기하면서 새로운 건설 투자자를 모집하기 위해 마련됐다. 이날 공개된 마스터플랜에 따르면 기존 계획과 달리 622m 높이의 랜드마크 빌딩 1동 대신 건물 높이를 낮추고 랜드마크 빌딩 3동을 짓기로 했으며 주거시설을 3000여 채에서 5000채로 늘리기로 했다. 드림허브 PFV에 따르면 업무시설은 총면적 142만8000m²에 3동의 랜드마크 빌딩을 포함해 40층 이상 초고층 빌딩이 19동이며 총 67동의 빌딩이 들어선다. 랜드마크 빌딩은 각각 높이 500m(100층), 356m(72층), 333m(69층)로 지어진다. 설계를 맡은 미국 건축가 대니얼 리베스킨드 씨는 “1동의 건물로 높이 초고층 경쟁을 벌이는 것보다 주변 경관과의 조화와 서울의 명물이 될 스카이라인을 먼저 고려했다”고 설명했다. 40만6000m² 규모의 지하상업시설에는 지하 2개층 구조의 쇼핑몰인 ‘리테일밸리’가 들어선다. 단지 전체를 길이 1.2km, 폭 70m로 남북을 관통해 한강까지 연결되며 테라스, 노천카페, 분수광장 등이 설치된다. 또 홍대거리, 가로수길, 인사동길 등을 본떠 쇼핑과 문화·엔터테인먼트를 즐길 수 있는 시설이 지어질 계획이다. 상근 인구가 7만여 명으로 추산되는 만큼 도시의 자족 기능을 고려해 주거시설 비율도 상향 조정했다. 당초 이곳에는 이주자용 아파트 2200여 채와 임대아파트 770채가 들어설 예정이었지만 일반분양 아파트 2000여 채를 늘리기로 했다. 드림허브 PFV 관계자는 “분양 수입을 고려한 측면도 있지만 주거시설의 부족으로 인한 공동화 현상을 막고 일반인에게도 거주할 수 있는 기회를 준 것”이라고 설명했다. 이 마스터플랜은 인허가와 실시설계 등을 거쳐 내년 하반기에 최종 확정될 예정이다. 드림허브 PFV는 사업설명회에 이어 다음 달 29일까지 지급보증을 제공할 신규 건설투자자를 모집할 예정이다. 신규 참여 건설사들은 지급보증 금액에 따라 시공물량을 받을 수 있으며 건설사들이 최소 200억 원의 지급보증을 서면 1000억 원당 7570억 원어치의 시공물량을 받을 수 있게 된다. 이에 앞서 용산 개발 사업은 7월부터 땅주인인 한국철도공사(코레일)와 삼성물산 등 건설투자자 간에 자금조달을 위한 지급보증 문제로 난항을 겪어 왔다. 하지만 최근 LG그룹 계열 정보통신업체인 LG CNS가 500억 원의 지급보증을 제공하고 사업에 참여하기로 하면서 새로운 국면을 맞고 있다. 황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-17
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  • ‘금강 8경’ 조성 사업 내달 착수

    백제의 역사와 문화가 서려 있는 금강 유역에 ‘금강 8경(景)’이 선정돼 수변생태공간으로 거듭난다. 국토해양부 4대강 살리기 추진본부는 금강의 지역명소와 경관거점 8곳을 ‘금강 8경’으로 선정해 10월부터 본격적으로 사업에 착수한다고 15일 밝혔다. 국토부와 대전지방국토관리청은 16일 오후 부여 청소년수련원에서 주민설명회도 연다. 금강 8경은 철새전망기능 마련, 생태기능 강화, 녹지벨트 구축, 대규모 테마초지 조성 등을 테마로 꾸며진다. 8경은 하류에서부터 시작해 △국내 최대의 금강 하굿둑 철새도래지 △신성리 갈대밭과 나루터 △옥녀봉과 우암 송시열이 학문을 연구하고 제자를 가르쳤다는 팔괘정(八卦亭) △백제 역사문화 자원인 낙화암과 부소산성 등이 포함됐다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-16
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  • [분양정보]아이리브 서울 미아동 원룸텔 분양 外

    아이리브는 서울 강북구 미아동에서 짓고 있는 원룸텔을 분양 중이다. 지상 4층, 대지면적 122m²로 총 16실로 구성돼 있다. 방마다 드럼세탁기, 전자레인지, 냉장고, 에어컨, TV 등 풀옵션에 도시가스 개별난방이 설치돼 있다. 지하철 4호선 미아삼거리역 역세권에 있으며 인근에 성신여대 제2캠퍼스와 근처에 덕성여대가 있어 배후 수요가 많다고 회사 측은 설명. 3.3m²당 분양가는 2000만 원 선으로 이달 말 입주 가능. 02-987-0720■ 광교 비즈니스파크 내년 개별매각키로 경기도시공사는 경기 ‘광교 비즈니스파크’를 2011년 개별매각하기로 했다. 복합된 계획적 개발을 위해 3차에 걸쳐 민간사업자 공모를 추진해왔지만 성사되지 않으면서 개별매각을 시작한 것. 경기도시공사 관계자는 “7일 마감한 용지분양에서 주차장 용지 5개 필지가 무려 197%의 낙찰률을 보이는 등 인기 있는 지역인 만큼 개별매각 소식에 많은 기업이 높은 관심을 보일 것”이라고 말했다.■ 수원 장안구 STX칸 947채 분양 STX건설은 경기 수원시 장안구에서 짓고 있는 ‘수원장안 STX칸’을 이달 분양할 예정이다. 지하 2층, 지상 15∼26층, 13개동 규모에 전용면적 59∼124m² 947채가 들어선다. 북수원 나들목이 1km, 의왕 나들목이 3km에 인접해 교통이 편리하고 이목중, 동우여고, 동원고 등이 가깝다. 031-246-2200■ 전북 익산 e편한세상 계약률 90% 넘어 ㈜삼호가 전북 익산시에서 분양한 ‘e편한세상’의 계약률이 90%를 넘었다. 이 아파트는 공급물량 1581채 중 지금까지 모두 1433채가 계약을 마쳐 90.6%의 계약률을 기록했다. 회사 관계자는 “3.3m²당 평균 분양가가 590만 원으로 익산시 분양가 상한금액인 620만 원보다 낮고, 2007년 이후 익산에 새 아파트가 없는 점, 지역 단일 단지로는 최대 규모인 점 등이 작용했다”고 말했다.}

    • 2010-09-15
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  • 9호선 개통 1년… 전세 5000만~1억 올라

    지난해 7월 운행을 시작한 서울지하철 9호선이 개통된 지 1년이 넘었다. 9호선은 이용객이 급속히 늘고 있으며 현재 개통된 1단계 구간(개화∼신논현)에 이어 2단계(신논현∼종합운동장)와 3단계(종합운동장∼서울보훈병원) 개통이 2016년까지 완료될 예정이다. 강서에서 강남까지 급행열차로 20여 분 만에 도달할 수 있게 되면서 강서구, 영등포구 여의도, 동작구 등 지역 부동산시장이 많은 수혜를 입었다. 9호선이 개통한 지 1년여가 지난 현재 부동산시장의 변화와 분양 중인 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 대해 알아봤다.○ 아파트 전세금, 상권 변화 두드러져 개통 이후 9호선 역세권 인근 아파트의 전세금이 많이 뛰었다. 14일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 강서구 염창동 한화꿈에그린 109m²는 2008년 7월 말 기준으로 2억∼2억3000만 원 하던 전세금이 올해 9월 현재 2억5000만∼2억8000만 원으로 5000만 원가량 올랐다. 염창동 롯데캐슬 109m²도 2008년 1억8000만∼2억1000만 원에서 2억6500만∼2억8000만 원으로 5000만∼1억 원 가까이 올랐다. 스피드뱅크 조민이 팀장은 “지하철 9호선이 들어선 이후에 강남권으로 출퇴근하는 직장인들의 수요가 늘면서 전세금이 많이 올랐다”고 말했다. 상권의 변화도 컸다. 강남역 상권은 지하철 2호선 강남역 주변에서 9호선 신논현역이 위치한 교보타워 근처까지 상권이 넓어졌다. 고속터미널역은 3, 7, 9호선이 지나가는 트리플 역세권이 됐다. 전통적인 대학 상권인 동작구 흑석동 상권도 임대료가 눈에 띄게 올랐다. 부동산정보업체 한국창업부동산정보원의 장경철 이사는 “지난해 초 동작구의 20m² 점포는 보증금 5000만 원, 월 임대료 120만 원 수준이었지만 현재는 권리금과 보증금이 1억 원 전후, 월 임대료가 280만∼300만 원 선으로 형성돼 있다”고 말했다.○ 역세권 분양 중인 상가 오피스텔은? 건설사들도 인근 역세권에서 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산을 분양하고 있다. 한국창업부동산정보원에 따르면 SJ산업건설은 강서구 가양동 가양역 인근에서 오피스텔 ‘미씨엘로’를 분양 중이다. 지하 2층, 지상 10층 규모로 1층에는 상가, 2∼10층에는 오피스텔이 들어선다. 9호선 가양역에서 도보로 1분 거리에 있으며 공급면적 43∼52m²의 소형평형으로 구성됐다. 3.3m²당 분양가는 850만∼950만 원대로 즉시 입주 가능하다. 한화건설은 가양동에서 아파트형 공장인 ‘강서한화비즈메트로’를 분양 중이다. 지하 3층, 지상 15층, 2개동으로 구성돼 있으며 건물 내에는 지식산업센터와 근린생활시설, 업무지원시설이 들어선다. 3.3m²당 분양가는 600만 원대로 2012년 3월 입주 예정이다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-15
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  • [수도권]LG CNS, 용산개발 새로 참여

    LG그룹 계열 정보통신업체인 LG CNS가 서울 용산국제업무지구개발사업에 새로 참여하기로 했다. 건설사들의 지급보증 거부로 난항을 겪던 이 사업에 LG CNS가 500억 원을 조달하기 위한 지급보증을 제공하기로 해 향후 사업 진행이 탄력을 받을지 주목된다. 드림허브 프로젝트금융투자(PFV)는 13일 열린 이사회에서 5000억 원 규모의 용산국제업무지구 내 ‘스마트그린시티’ 구축사업에 LG CNS가 참여하기로 했다고 밝혔다. 이 사업이 표류하게 된 핵심 원인인 지급보증 조건에 대해 수용 의사를 밝힌 곳은 LG CNS가 처음이다. 이에 따라 지난달 사업 주도권을 내놓기로 한 삼성물산 등 삼성그룹의 빈자리를 LG그룹이 맡게 되는 것 아니냐는 분석도 나오고 있다. 드림허브 관계자는 “6, 7개 대형 건설사가 참여 의사를 밝히고 있는 만큼 사업 구도가 새롭게 짜여질 것”이라고 말했다. 오세훈 서울시장도 이날 오후 서울 용산구 한남동 그랜드하얏트 호텔에서 열린 주한 유럽상공회의소(EUCCK) 초청 특강에서 “재투자가 이뤄지는 내년에 틀이 갖춰지면 걱정하는 것보다는 상황이 좋아질 것”이라며 “(완공되면) 상당히 큰 변화가 생길 것”이라고 예상했다. 이를 위해 그는 “외국인의 투자 환경을 개선하도록 꾸준히 노력하겠다”고 약속했다. 그러나 그는 개발사업 완공 시기에 대해서는 “한국철도공사(코레일)와 건설투자사 간 갈등으로 난항을 겪고 있어 당초 예정 완공 시기인 2015년을 맞추기 힘들 것”이라며 “예정보다 1, 2년 늦어질 것”이라고 내다봤다. 한편 오 시장은 여의도 국제금융센터와 관련한 질문에는 “이 센터 중 내년 상반기(1∼6월)에 완공되는 건물에 도이체은행과 씨티은행, UBS 등 국제 금융회사 3곳이 입주 의사를 밝히고 있어 계약을 추진 중”이라며 “올해 말까지 전체 입주 대상의 70%가 계약을 마칠 것”이라고 설명했다. 나머지 2개 빌딩은 2012년 완공돼 금융, 법률, 회계기관이 입주하게 될 것이라고 덧붙였다. 또 그는 “반포 덜리치 학교가 문을 열었고 상암동에도 일본인 학교가 지어지는 등 서울시가 외국인의 주거 환경을 위해 많이 투자하고 있다”고 강조했다. 황형준 기자 constant25@donga.com이동영 기자 argus@donga.com}

    • 2010-09-14
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  • ‘한 아파트 세가구’ 임대형 설계 등장

    최근 1인 가구가 늘고 도심 역세권, 대학가 등에 수익형 부동산이 인기를 끌면서 아파트에서도 임대수익을 얻을 수 있도록 설계한 평면이 등장했다. GS건설은 한집에서 2가구까지 임대해 총 3가구가 독립적으로 생활할 수 있는 ‘더블 임대 수익형 평면’ 설계를 최초로 개발했다고 12일 밝혔다. 이 평면은 총 3가구가 각자 독립적인 생활이 가능하도록 주방과 욕실을 각 가구에 배치해 주인집을 제외한 2가구가 ‘원룸’처럼 생활할 수 있도록 설계됐다. 또 이 회사는 △1층을 복층으로 설계해 층별 부분 임대가 가능하도록 한 ‘1층 복층형 다락방 설치형’ △자취생 2명이 같이 생활할 수 있는 ‘2침실형’ △신혼부부들에게 적합한 ‘부분임대형’ 등 모두 10가지의 평면을 개발해 저작권을 등록했다. 이달 말 시공사 선정을 앞둔 흑석3구역 재개발공사를 수주하면 이곳을 시작으로 향후 임대 수요가 풍부한 도심지와 대학가 주변에 이 평면을 도입해 나갈 계획이다. 임충희 주택사업본부장은 “이번에 새로 만든 평면 설계는 재개발 사업장 원주민들의 의견을 반영한 것”이라며 “소유주가 부분임대에 따른 수익을 거둘 수 있어 기존 조합원과 세입자의 정착률 향상에도 도움을 줄 것”이라고 말했다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-13
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  • [부동산 캘린더]서울 강남 세곡 등 국민임대 1321채 오늘 청약

    추석 연휴가 일주일 앞으로 다가오면서 신규 분양은 쉬어가는 분위기다. 대부분의 부동산 전문가가 추석 연휴가 끝난 뒤 8·29부동산대책의 영향이 나타날 것으로 전망하는 만큼 귀추가 주목된다. 12일 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 9월 셋째 주 분양시장은 청약접수 5곳, 당첨자 발표 8곳, 당첨자 계약 3곳 등이 예정돼 있다. 13일 SH공사는 국민임대단지 1321채의 청약접수를 받는다. △강남 세곡지구 486채 △송파 마천지구 495채 △강동 강일2지구 254채 등이다. 14일 한양은 서울 금천구 독산동 ‘한양수자인’의 청약접수를 받는다. 지하 2층, 지상 15층, 4개동에 전용면적 67m², 68m² 246채 중 38채를 일반분양하며 입주는 올해 12월 예정이다. 15일 한국토지주택공사(LH)는 경기 의왕시 포일지구 A1블록 ‘휴먼시아’ 국민임대의 청약접수를 받는다. 전용면적 26∼55m²의 659채이며 입주는 2011년 5월 예정이다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-13
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  • [이남수의 부자 부동산]될성부른 빌딩 고르기 ‘성공 4계명’

    주택경기 침체가 장기화되면서 자산 디플레이션에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 오피스시장은 공실률이 높아지면서 임대료도 하락하는 추세다. 금융시장뿐만 아니라 부동산시장의 불확실성이 높아지면서 개인들의 포트폴리오 구성에 빨간불이 켜졌다. 이처럼 대부분의 자산가격이 하락세를 보이고 있지만 유독 서울 강남권의 중소형 건물은 나홀로 강세 시장을 형성하고 있다. ERA코리아 자료에 따르면 서울과 경기 성남시 분당지역에 소재한 총면적 990m² 이상 빌딩 중 올해 상반기 거래된 빌딩은 총 50건이다. 이 중 서울 강남지역의 거래건수가 35건으로 전체 거래의 70%를 차지했다. 중소형 건물의 공실률이 지속적으로 증가하는 가운데 매매가가 강세를 보이는 이유는 무엇일까? 중소형 건물의 가격 상승은 30억∼80억 원대 중소형 빌딩의 개인 수요층이 두껍게 형성돼 있기 때문이다. 시중의 유동자금을 흡수할 만한 투자대상이 없어 자산가들은 중장기 관점에서 건물에 투자하고 있다. 또 개인 자산가들의 강남 선호현상이 강하고 이 지역의 건물을 안전자산으로 인식하는 것도 수요 증가의 배경이다. 지방은 주택경기뿐만 아니라 상업용 부동산시장도 침체를 벗어나지 못해 지방 자산가들의 부동산 투자수요도 수도권으로 집중되고 있다. 특히 수도권 중에서도 서울지역 소재 건물에 대한 수요가 많다. 마지막으로 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 관련 규제를 받지 않아 반사효과도 작용했다. 중소형 빌딩의 매매가격이 강세를 보이기 때문에 중장기적으로 매매시장에 영향을 미칠 것이다. 따라서 향후 잠재력이 있는 물건을 고르기 위해서는 다음 사항을 반드시 고려해야 한다. 첫째, 건물 매입 때 가장 중요한 것은 입지이다. 중소형 건물은 지금보다는 개발 잠재력이 높은 지역의 물건을 고르는 것이 좋다. 예를 들면 지하철 개통이 예정된 역세권 인근 지역이다. 입지가 좋은 건물은 자산가치의 증가 속도가 빠르고 환금성 측면에서도 유리하다. 둘째, 신축 건물보다는 낡고 관리가 안 된 물건을 눈여겨봐야 한다. 새 건물은 땅값에 건축비가 가산돼 전체 가격이 비쌀 수밖에 없다. 반면 입지는 괜찮은데 건물이 노후화돼 상대적으로 가격이 싼 건물은 리모델링이나 임차인의 교체로 가치를 크게 증가시킬 수 있다. 셋째, 건물 총면적 대비 토지면적이 큰 건물도 투자가치가 높다. 이러한 건물은 향후 증축뿐만 아니라 재건축을 고려할 수 있기 때문이다. 넷째, 대로변에 접하면 제일 좋으나 도로 이면이라도 유동인구가 많은 지역의 물건에 투자해야 한다. 통상 1층이 건물 전체 수익률의 30% 이상을 차지하므로 1층의 내부구조와 임차업종의 종류는 수익성 측면에서 매우 중요하다. 수익성과 직결되는 1층이 유동인구가 오가는 도로와 접하는 부분이 좁거나 주차장 등으로 이용돼 효율성이 떨어진다면 아무리 위치가 좋아도 수익성을 극대화하기는 어렵다. 건물 투자에 성공하려면 중장기 임대시장의 상황을 고려해야 한다. 글로벌 금융위기 이후 공실이 크게 늘어나면서 오피스시장은 불안한 형국을 유지하고 있다. 서울지역은 향후 2016년까지 약 650만 m²의 오피스 공급이 예정돼 있어 오피스시장의 미래는 어두운 상황이다. 특히 대형 오피스 공급이 본격화되면 임대 선호도가 낮은 중소형 건물은 큰 타격을 받을 수밖에 없다. 따라서 인내심을 가지고 핵심지역의 물건을 선별해야 투자에 성공할 수 있다.이남수 신한은행 부동산팀장 hinamsoo@naver.com}

    • 2010-09-13
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  • [아파트 미리보기]서울 반포동 ‘반포 힐스테이트’

    《현대건설이 서울 서초구 반포동에서 짓고 있는 ‘반포 힐스테이트’ 잔여분이 새삼 수요자들의 관심 대상으로 떠오르고 있다. 이 아파트는 지하 2층, 지상 25∼29층, 5개동 규모에 △59m² 80채 △84m² 159채 △155m² 158채의 397채로 구성됐다. 이 중 △59m²A 12채 △59m²B 28 △59m²C 28채 △84m²A 25채 △84m²B 12채 등 총 117채를 일반 분양하고 있다. 현대건설 관계자는 “다른 인근 아파트단지에 비해 대규모 단지도 아니고 일반분양 물량이 많지도 않지만 품질과 입지가 좋아 오히려 희귀성을 갖고 있다”며 “소비자에게 인기가 높아 잔여물량이 많지 않은 상태”라고 말했다.》○ 유명 디자인과 신재생에너지 기술 적용 반포 힐스테이트에는 독창적인 디자인인 ‘힐스테이트 아트 컬러’가 적용됐다. 세계적인 색채 디자이너인 프랑스의 장 필리프 랑클로 교수가 개발한 힐스테이트 아트 컬러를 통해 완공 후 주변 지역과 어울리는 외관 색채 디자인을 선보일 예정이다. 또 아파트 동 전체에 필로티 구조를 도입해 입주민들이 느끼는 개방감을 극대화했다. 또 입주민들의 쾌적환 주거 환경을 위해 호주 애스팩트사(社)와 제휴해 친환경·저에너지기술을 적용했다. 애스팩트사는 미래형 친환경 설계로 유명한 업체로 평가받고 있다. 단지 안에는 수경시설을 비롯해 경관조명이 아름다운 중앙광장, 어린이를 위한 수변공원, 탄소 흡수량이 많은 녹음수 등이 조성된다. 현대건설은 또 이곳에 신재생에너지 관련 시스템을 대거 적용해 신재생에너지 기술의 대표 아파트로 지을 계획이다. 태양광 발전, 소형 풍력발전, 지열시스템과 같은 신재생에너지기술이 도입된다. 일조시간과 일조량 등을 검토해 최적의 발전이 가능한 곳에 태양광 모듈을 설치했으며 이를 통해 하루 최대 297kWh, 연간 10만6920kWh의 전기를 생산해 각 가구에 공급한다. 단지 주변에 설치될 소형 풍력발전기는 하루 5.6kWh의 전력을 생산해 단지 내 가로조명이나 수목조명 등에 쓸 계획이다. 이를 통해 공용부문에 드는 연간 전력을 약 2000kWh 절감해 가구당 연간 약 7만8000원의 전기요금 절약 효과를 볼 수 있다. 지열로는 관리사무소, 커뮤니티시설 등에 냉·난방에너지를 공급한다. 이에 따라 에너지 및 관리비 절감 효과는 물론 이산화탄소 저감 효과도 볼 수 있다는 게 회사 측 설명이다.○ 편리한 교통과 뛰어난 학군 이 단지에는 현대건설이 그동안 개발한 최첨단 유비쿼터스 시스템들이 적용될 예정이다. 입주민이 단지 내 주차장으로 차를 갖고 들어오면 가구 내에 설치된 ‘홈오토메이션’에 자동으로 통보된다. 주차구역 내에서 엘리베이터를 자동 호출할 수 있으며 위급상황이 발생하면 비상벨을 통해 신속히 대처하도록 했다. 반포 힐스테이트는 서울 지하철 3, 7호선 고속터미널 환승역과 9호선 신반포역이 만나는 트리플 역세권에 자리하고 있으며 반포대교, 올림픽대로 등을 이용할 수 있다. 단지 인근에 계성초교, 반포중, 세화여중고, 서울고 등 우수한 학군이 형성돼 있으며 신세계백화점, 킴스클럽 등 쇼핑시설은 물론 국립중앙도서관, 예술의전당, 서울성모병원 등이 가까이에 있다. 3.3m²당 분양가는 59m² 2980만 원, 84m² 3120만 원으로 2011년 9월 입주 예정. 02-536-5858황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-13
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  • [전세 시황]전세수요 몰린 화성-의왕 각각 0.5%-0.42% 올라

    서울 신도시 등 수도권 전반에서 8월 이후로 꾸준히 전세금 주간 상승폭이 점차 커지는 양상이다. 이사철이 다가오고 싼 물건을 찾는 수요가 느는 것이 전세금 상승의 배경이다. 특히 경기 화성, 의왕 등은 저렴한 전셋집을 구하려는 수요자들이 몰리면서 비교적 큰 폭으로 올랐다. 12일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 전세금은 0.06% 올랐다. 용산(0.38%) 종로(0.32%) 성동(0.19%) 성북(0.18%) 동작구(0.14%) 등의 순으로 많이 올랐다. 0.01% 이상 오른 신도시는 분당(0.05%) 평촌(0.03%) 산본(0.01%) 순이었고 일산(―0.07%)은 떨어졌다. 서울과 신도시를 제외한 수도권은 화성(0.50%) 의왕 오산(이상 0.42%) 남양주(0.40%) 안산 광명(이상 0.38%) 하남(0.32%) 등의 순이었다.황형준 기자 constant25@donga.com}

    • 2010-09-13
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