신혼부부 대상 공급물량이 압도적 비중… 2030에 유리

이새샘 기자 , 김호경 기자 입력 2021-07-24 03:00수정 2021-07-24 03:00
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다음주 막 오르는 3기 신도시 등 수도권 공공주택 ‘사전청약’의 모든 것
수도권 아파트 값이 9년여 만에 최고 상승폭을 나타내는 등 최근 집값 상승세가 이어지면서 무주택자들은 초조하기만 하다. 수도권 무주택자이면서 청약저축에 가입한 지 6개월 이상인 사람이라면 관심 가질 만한 분양 물량이 나온다.

이달 28일부터 인천 계양신도시 등 3기 신도시와 수도권 공공택지에 대한 1차 사전청약이 시작된다. 정부의 재건축 규제 등으로 수도권 신축 아파트 공급이 위축될 수 있다는 우려가 커지고 있지만 올해 말까지 사전청약으로만 약 3만 채의 물량이 풀린다. 사전청약은 본(本)청약이 진행되기 1, 2년 전 일부 물량을 미리 분양하는 것을 말한다. 특별공급에도 여러 유형이 있고 자격 요건도 복잡해 보일 수 있다. 이번 사전청약에 대한 실수요자들의 궁금증이 많은 만큼 1차 사전청약은 어떻게 진행되는지, 청약 요령과 자격 요건은 어떻게 되는지 등을 소개한다.

○ 기존 인프라 활용 가능한 곳에 조성

3기 신도시인 인천 계양신도시는 김포국제공항과 인접해 있다. 김포국제공항과 부천 대장지구 중간에 위치해 있어 ‘서울∼부천∼인천’을 잇는 길목에 있다고도 볼 수 있다. 서울 여의도공원의 4배에 이르는 규모(전체 면적의 27%)로 공원 등 녹지가 만들어진다. 판교 테크노밸리의 1.7배 규모의 자족용지도 조성된다. 기업을 유치해 일자리도 창출하겠다는 게 정부의 구상이다. 대중교통으로는 김포공항역과 계양지구, 대장지구, 부천종합운동장을 잇는 ‘슈퍼 광역급행버스(BRT)’가 운행될 예정이다.

이 중 1차 사전청약 단지는 인천지하철 1호선 박촌역 인근에 들어선다. 계양신도시 초기에 입주하게 되는 만큼 기존 인프라를 충분히 활용할 수 있도록 하기 위해서다. 전체 1050채 중 신혼희망타운은 341채, 공공분양은 709채가 나온다. 중형 규모인 30평대(전용 84m²) 물량도 28채 나온다.

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남양주 진접2지구는 별내신도시 왕숙신도시 등 기존에 조성이 상당 부분 진척된 신도시와 생활권을 공유하고 있다. 수락산과 왕숙천 등 풍부한 녹지공간과 편리한 도시 인프라를 함께 누릴 수 있을 것으로 전망된다. 수도권 제1순환고속도로와 세종포천고속도로(구리∼포천) 등 도로망을 이용할 수 있고 지하철 4호선이 연장되는 신설역(풍양역)도 지구 내에 들어설 것으로 보인다.

성남 복정1지구는 경기 분당신도시의 서울 강남권과 인접한 지역으로 주목받고 있다. 지구 내에 신설할 예정인 남위례역이 지하철 8호선과 위례선으로 연결된다. 서울∼성남∼위례신도시를 잇는 거점이 되는 셈이다. 서울과 위례의 기존 인프라도 공유할 수 있다. 전체 4400채 중 1026채가 사전청약으로 나온다. 공공분양은 583채, 신혼희망타운은 443채가 각각 예정돼 있다. 계양이나 진접과 달리 중형 평형은 나오지 않고 소형 평형 위주로 구성돼 있다.

위례와 의왕청계2지구에서는 신혼희망타운 물량만 공급된다. 청계2지구(304채)는 청계1지구와 연계해 개발되기 때문에 다양한 생활 인프라와 편의시설 등을 누릴 수 있을 것으로 보인다. 신설될 예정인 월곶판교선 청계역을 중심으로 수도권 제1순환고속도로, 과천봉담 간 고속화도로, 안양판교로 등과 인접해 있다. 위례지구(418채)는 서울과 바로 맞닿아 있으면서도 풍부한 녹지와 수변공간이 조성돼 있는 것이 특징이다.

양지영 R&C 연구소장은 “인천 계양은 인근 김포, 강서 마곡지구와 연계해 개발되기 때문에 수도권 서부에서 개발 기대감을 가질 만한 곳”이라며 “위례와 성남 복정지구는 이미 형성된 강남 인프라를 누릴 수 있는 것이 장점”이라고 말했다.

○ 신혼부부 등 젊은층 대상 물량 많아

사전청약을 하려면 우선 신청자, 배우자, 가구별 주민등록상 신청자의 직계존속 및 비속 모두 무주택자여야 한다. 또 공공분양 신청이 가능한 주택청약종합저축(청약저축 포함)에 가입한 지 6개월 이상 지나야 한다. 거주지역은 일단 수도권 거주자라면 신청할 수 있다.

1차 사전청약의 경우 4333채 중 절반에 가까운 1945채가 신혼희망타운으로 분양된다. 나머지 공공분양도 신혼부부 30%, 생애최초 25%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5%, 기타 15% 등 85%가 특별공급으로 배정된다. 일반분양은 360채 정도만 풀리는 셈이다.

특별공급의 일종인 생애최초 특공도 결혼했거나 자녀가 있는 사람 중에서 집을 매입해 소유해본 적이 없는 사람을 대상으로 한다. 결국 젊은층을 위한 물량이라고 볼 수 있다. 게다가 특별공급과 일반분양은 중복 신청할 수 있다. 특별공급과 일반분양을 동시에 청약해 기회를 넓힐 수 있다는 것이다. 20, 30대 젊은 신혼부부 등에게 문이 훨씬 넓은 셈이다.

결혼한 지 7년 이내이거나 만 6세 이하 자녀가 있으면 신혼부부인 것으로 본다. 혹은 결혼을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택 가구 구성원(예비신혼부부), 만 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택 가구 구성원(한부모가족)도 신혼부부와 같은 자격을 갖는다.

생애최초 특공은 청약통장 6개월만 채우면 되는 다른 특공과 달리 해당 지역의 청약통장 1순위 적용 기준을 충족해야 한다. 사전청약이 진행되는 모든 지역은 투기과열 및 청약과열지역으로 지정돼 있다. 따라서 가입 2년 이상(24회·600만 원 이상 납입)이 경과해야 하고 신청자 본인이 가구주이면서 5년 이내 가구 구성원 중 분양에 당첨된 사실이 없어야 한다.

○ 자녀 없는 부부, 생애최초 특별공급 고려해 볼만


특별공급 간에는 중복해 청약할 수 없다. 젊은 부부라 하더라도 신혼부부 특공과 생애최초 특공, 신혼희망타운을 놓고 어느 쪽이 유리할지 고민이 커질 수 있다.

신혼희망타운은 혼인 7년 이내인 신혼부부와 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족만 지원할 수 있다. 소득은 도시근로자 월평균 소득 1.3배(맞벌이 1.4배) 이하여야 한다. 신혼부부 특별공급 입주자격도 이와 같다.

신혼부부 특공과 생애최초 특공의 가장 큰 차이점은 신혼부부 특공은 가점제로, 생애최초 특공은 자격만 충족하면 추첨제로 각각 당첨자를 뽑는다는 점이다.

신혼부부 특공은 소득, 자녀 수, 해당 주택 건설지역 연속 거주 기간, 입주자저축 납입 횟수 등을 따져(총 13점) 동일 순위 내에서 점수가 더 높은 사람을 당첨시킨다. 반면 생애최초 특공은 자격만 갖췄다면 물량 70%는 도시근로자 월평균 소득 이하인 사람에게 우선 공급하고 잔여 물량은 도시근로자 월평균 소득 1.3배 이하인 사람에게 추첨제로 공급한다. 아직 자녀가 없는 등 가점이 낮은 신혼부부는 생애최초 특공이 더 유리할 수 있다는 것이다.

신혼희망타운은 혼인 2년 이내, 혹은 만 2세 이하 자녀를 둔 신혼부부와 한부모 가족, 예비 신혼부부에게 30%를 가점제로 우선 공급한다. 나머지 70%는 1단계 낙첨자 등을 대상으로 가점제로 공급한다. 결혼한 지 얼마 안 됐고 자녀가 어린 경우 더 유리한 셈이다.

한국토지주택공사(LH) 관계자는 “사전청약은 신혼희망타운, 신혼부부·생애최초 특별공급 등 젊은층에게 기회가 많다”며 “신혼부부가 신청할 경우 ‘신혼희망타운’과 ‘신혼부부 특별공급’은 자산, 소득 요건 등에서 신청 자격이 조금씩 차이 나기 때문에 모집공고문을 확인하고 자신에게 유리한 게 어느 것인지를 꼼꼼히 따져보고 청약전략을 세워야 한다”고 조언했다.

○ 일반분양, 해당 지역 거주자가 유리


특별공급 신청 기준이 안 된다고 실망하지 말자. 일반분양 물량이 있다. 물론 일반분양은 전체 물량의 10%도 안 되지만 포기는 금물이다. 일반분양 당첨 가능성을 높이려면 어떻게 해야 할까. 일단 거주 지역을 따져봐야 한다. 전체 물량의 50%를 최대 2년인 ‘해당 지역 의무 거주기간’을 채운 거주자에게 우선 공급하기 때문이다.

특히 경기도는 해당 시군 거주자(30%), 경기도 거주자(20%), 수도권 거주자(50%) 순으로 물량을 공급한다. 경기 남양주시 거주자가 남양주 진접2지구에 지원하면 세 번의 기회가 주어지는 셈이다. 서울과 인천은 해당 지역 거주자에게 50%를 우선 공급한 뒤 수도권 거주자에게 나머지 물량을 공급한다.

해당 지역 거주자라는 자격을 얻으려면 의무 거주기간을 채워야 한다. 사전청약은 청약 당시에 거주기간을 못 채웠더라도 본청약 전까지만 채우면 된다. 이 기간과 본청약 시기가 지역마다 다르기 때문에 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 남양주 진접의 경우 의무 거주기간이 1년, 성남 복정의 경우 2년이다. 진접의 본청약은 2023년 12월로 예정돼 있으니 지금이라도 이사 가면 거주기간을 채울 수 있다. 다만 성남 복정은 내년 10월이 본청약으로 예정돼 있어 지금 이사하더라도 거주기간을 채우기 어렵다.

○ 입주 시기 확정 안 돼… 거주·자금계획 잘 세워야


사전청약에서 가장 우려되는 점은 입주 시기가 확정되지 않았다는 점이다. 특히 계양신도시 등 3기 신도시의 경우 규모가 큰 데다 아직 초기 단계여서 사업이 지연될 가능성도 배제할 수 없다. 사전청약 당첨자는 무주택 자격을 유지해야 하기 때문에 요즘 같은 전세가격 상승세가 유지되면 자칫 ‘전세 난민’ 신세가 될 수도 있다. 해당 지역 거주자 요건을 채우려고 덜컥 이사를 하기보다는 거주 계획을 신중히 세워야 한다.

또 사전청약에 당첨되면 다른 지역의 사전청약에는 중복 지원할 수 없다. 사전청약을 할 지역을 신중히 정할 필요가 있다는 의미다. 사전청약 당첨자가 다른 지구의 본청약에 중복 지원하는 것은 가능하다.

현재 책정된 추정 분양가가 지나치게 높은 것 아니냐는 지적도 나온다. 일각에서는 인근 아파트 단지와 비교해 분양가가 비슷하거나 오히려 더 비싸다는 비판을 내놓는다. 서울 강남권과 가깝고 판교, 분당 등과 인접해 있는 성남 복정1지구의 전용 59m²의 추정 분양가는 6억7600만 원에 책정됐다. 인천 계양지구도 전용 84m²는 추정 분양가가 5억 원에 육박한다. 추정 분양가는 사전청약 시점에 나온 것이어서 본청약이 진행될 때 실제 분양가는 토지가격 상승과 물가상승률 등을 감안해 더 높아질 가능성이 크다. 이에 대해 국토교통부는 “분양가는 시세의 60∼80% 수준으로 책정됐고, 본청약 시에도 물가상승률 수준으로 가격 상승을 최대한 억제할 방침”이라며 “최근 더 저렴하거나 가격이 비슷하다고 거론되는 단지는 역에서 멀리 떨어져 있거나 지어진 지 오래돼 신도시 신축 아파트와 단순 비교하기는 어렵다”고 설명했다.

장재형 리얼투데이 본부장은 “객관적으로 분양가가 시세보다 훨씬 싼 것은 맞지만 그동안 시세가 워낙 많이 오른 탓에 실수요자 입장에서는 저렴해 보이지 않는 것도 사실”이라며 “예를 들어 위례의 경우 전용 55m²가 5억 원대 후반이기 때문에 자기 자금이 최소 1억 원 이상은 있어야 한다. 자금 계획도 잘 세워야 한다”고 말했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com기자페이지 바로가기>
김호경 기자 kimhk@donga.com
#신도시#사전청약#공공주택#2030
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