서울시, 투기 막는 울타리 친 뒤 ‘재건축 활성화’ 추진

이새샘 기자 , 정순구 기자 , 강승현 기자 입력 2021-04-22 03:00수정 2021-04-22 04:09
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[부동산 이슈]27일부터 토지거래허가구역 지정 서울시가 21일 압구정, 여의도, 목동, 성수 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 동시에 재건축 안전진단 완화를 정부에 건의했다. 이는 투기 수요를 막는 울타리를 친 뒤 제자리걸음 중인 재건축사업을 진전시키려는 취지로 풀이된다.

이에 따라 압구정 현대아파트, 여의도 시범아파트 등 압구정, 목동, 여의도 아파트 54개 단지는 실거주 목적이 아니면 매매가 원천 차단된다. 토지거래허가구역 발효일이 27일이어서 그전에 거래가 몰릴 수 있다는 우려도 나온다. 이에 대해 서울시 관계자는 “공고기간 거래하는 사람들이 실수요자가 맞는지 추후 면밀히 검토해 투기 여부를 가려내겠다”고 말했다.

○ 54개 단지 실거주 목적 외 매매 차단

여의도는 ‘풍선 효과’ 방지를 위해 인근 재건축 단지까지 포함된 총 16개 단지가 토지거래허가구역으로 묶인다. 성수전략정비구역(1∼4구역)은 아파트, 빌라, 상가 등 구역 내 모든 형태의 주택과 토지가 거래허가 대상이다. 다만 목동지구에서는 상업지역이 제외됐다.

27일 이후 이들 지역에선 지분 기준으로 주거지역의 경우 18m², 상업지역의 경우 20m²를 초과하는 주택 상가 토지를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 계약하면 최장 2년의 징역형을 받거나 땅값의 최고 30%를 벌금으로 내야 한다.

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서울시는 이날 “주택 공급의 필수 전제인 투기 수요 차단책을 가동하는 것”이라며 “토지거래허가구역 지정과 무관하게 재건축 절차는 진행한다”고 밝혔다. 압구정동과 여의도동 재건축 단지는 박원순 전임 시장 시절 서울시가 지구단위계획을 수년째 미루면서 사실상 사업이 중단됐다. 투기 수요 유입을 차단하되 재건축 관련 절차는 계획대로 진행하겠다는 뜻으로 풀이된다.

○ 안전진단 기준 완화 요청하며 ‘양동작전’

서울시는 이날 국토교통부에 안전진단 기준을 완화해 달라고 공식 건의했다. 서울시는 “현행 재건축 안전진단이 주거 환경, 설비 노후도보다는 구조 안전성에 중점을 둬 실제 안전진단 통과가 어렵도록 만든 측면이 있다”고 밝혔다. 오 시장도 이날 청와대 오찬에서 “안전진단 강화가 재건축을 원천 봉쇄하는 효과를 낳고 있다”고 말했다.

국토부는 2018년 2월 안전진단 기준을 바꾸면서 △주거 환경 △건축 마감 및 설비 노후도 △구조 안전성 △경제성 등 평가 항목 중 안전성 비중을 기존 20%에서 50%로 높였다. 집이 낡아도 안전성 평가 결과에 따라 재건축의 첫 단추도 채우기 힘든 구조다. 예를 들어 지난해 목동9단지는 2차 정밀안전진단에서 재건축 불가 판정을 받았고, 11단지도 재건축 안전진단에서 탈락했다. 서울시는 이번 건의에서 주거 환경과 노후도, 안전성을 모두 30%씩 반영하도록 요구했다.

주택업계는 서울시의 토지거래허가구역 지정이 집값 안정에 큰 효과를 내긴 힘들 것으로 본다. 목동 중개업소 관계자는 “조합원 2년간 실거주 의무가 생길 예정이라서 기존에도 실제 거주하려는 사람들이 매수하는 경우가 많았다”고 전했다. 압구정동의 한 중개업소는 “매매가에 비해 전세가가 그리 높지 않기 때문에 갭투자 수요보다는 실거주 목적의 매매가 많다”고 말했다.

실제 지난해 잠실동 등이 토지거래허가구역으로 지정된 뒤에도 해당 지역 아파트 가격은 크게 하락세를 보이지 않았다. 오히려 풍선 효과로 허가구역 인근 아파트 단지 가격이 급등하기도 했다. 우병탁 신한은행 부동산투자센터 팀장은 “서울 아파트 매입 수요는 이미 실수요자 중심으로 전환된 만큼 토지거래허가구역 지정만으로 집값 안정 효과가 크지는 않을 것”이라고 분석했다.

이새샘 iamsam@donga.com기자페이지 바로가기>·정순구·강승현 기자
#서울시#투기#재건축 활성화
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