입주물량-보유세-금리인상… 하반기 주택시장의 세가지 변수

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이덕수 한화생명 FA지원팀 부동산 전문가(왼쪽)가 고객과 부동산 상담을 하고 있다. 한화생명 제공

문재인 정부 출범 1년 동안 부동산 시장은 그야말로 격변기였다. 새 정부는 치솟는 집값을 잡기 위해 연일 강도 높은 규제책을 내놓았다. 부동산 시장에서 나올 수 있는 거의 모든 대책이 나왔다고 표현될 정도로 정부는 최근 1년간 전방위 규제를 발표했다.

그 결과 올해 5월 전국 주택가격은 2013년 8월 이후 75개월 만에 하락했다. 지역별로는 서울, 세종, 전남, 광주, 대구 등 주택 매매가 상승폭이 둔화됐고 인천, 대전 전북의 주택가격은 하락세로 전환됐다. 특히 집값 상승세를 이끌었던 서울 강남 4개 구의 집값은 7주 연속 하락세를 걷고 있어 정부의 규제책이 효과를 발휘하고 있는 상황이다.

새 정부 들어 주택시장의 또 다른 특징은 집값 상승 지역의 변화다. 주택가격 상승 상위 지역이 지방에서 수도권으로 옮겨갔다. 박근혜 정부 1년 동안 전국 주택가격 상위 지역은 대구, 경북을 중심으로 지방권이 강세를 보였다. 하지만 새 정부 집권 1년 동안 주택가격 상위 지역은 수도권에 집중됐다. 아파트 가격 상승폭 상위 지역은 경기 성남시 분당구, 서울 송파구, 강동구, 강남구 등이었다. 이는 지난 1년간 수도권의 재건축 아파트가 주택시장 호황을 이끌었기 때문이다.

반대로 하락률 전국 상위 지역은 주로 지방에 집중됐다. 경남 거제시가 새 정부 들어 전국에서 가장 많이 하락했고 경남 창원, 울산 등의 하락세가 두드러졌다. 조선업, 자동차산업 등 지역산업이 침체되면서 부동산 가격도 조정됐기 때문이다.

그동안 어떤 부동산 정책이 발표됐을까. 지난해 새 정부는 ‘6·19대책’을 통해 조정대상지역을 확대하고 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)을 강화해 대출 문턱을 높였다. 그러나 시장에 미치는 효과는 미미했고 새 정부는 가장 강력한 부동산 규제로 꼽히는 ‘8·2대책’을 발표하며 부동산 투기와의 전쟁을 본격화했다.

8·2대책을 통해 조정대상지역을 투기지역, 투기과열지구 등으로 세분화해 차별화된 규제를 적용했고 다주택자 양도소득세 중과, 무주택자 청약 1순위 자격 요건 강화, LTV 및 DTI 등 대출 요건 강화 등을 순차적으로 적용했다.

이어 ‘10·24 가계부채 종합대책’을 통해 중도금 대출 및 보증 한도 규제, 신DTI 및 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등을 내놨다. 여기에 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 부과 등도 도입해 노무현 정부 5년간 내놨던 정책을 1년 동안 쏟아부었다.

하반기 주택시장은 이 같은 정부 정책뿐 아니라 여러 변수가 영향을 줄 것으로 보인다. 하반기 주택시장 주요 변수는 입주 물량, 보유세 인상, 금리 인상 우려 등 3가지다.

먼저 연간 기준 역대 최대 규모의 입주 물량이 지속적으로 시장을 압박할 것으로 전망된다. 올해 상반기에만 22만1000채의 아파트가 입주해 일부 지역에서 공급과잉 문제가 제기됐다. 하반기에도 22만5000채의 입주 물량이 대기하고 있다. 내년 신규 입주 물량도 41만 채에 육박해 경기 지역 등 전세 및 매매 시장을 위축시키고 있다. 특히 그동안 유망했던 수도권이 남부 지역을 중심으로 입주 물량 증가가 가격 하락으로 이어지고 있다.

둘째, 정부는 보유세 인상 개편을 추진하고 있다. 주택가격의 구간별 세율 인상 및 공정시장가액비율 조정 방안 등이 고려되고 있다. 이미 보유세는 공시가격 급등으로 세금 부담이 현실화되고 있다. 올해 1월 1일 기준으로 전국 평균 개별공시지가는 지난해보다 6.28% 상승했고, 서울 아파트 공시가격도 11년 만에 가장 높은 10.19%의 상승률을 나타냈다.

마지막으로 금리 인상에 대한 우려다. 미국의 기준금리 인상에 따라 이미 5대 시중은행의 주택담보대출 고정금리는 연 3.6∼4.9%까지 올랐다. 하반기 미국의 추가 금리 인상이 계속되면 한국은행 역시 금리 인상을 단행할 수밖에 없다. 이렇게 되면 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 산 뒤 시세차익을 노리는 거래)뿐 아니라 임대사업자, 실수요자들의 금융 조달 비용이 늘어나 부동산 시장의 악재로 작용할 것으로 전망된다.

앞으로 주택시장은 정부의 정책뿐 아니라 여러 투자 변수들이 지속적으로 변화하는 만큼 투자자들은 이를 면밀히 살펴보고 돌다리도 두들겨보는 신중함으로 접근해야 한다.

이덕수 한화생명 FA지원팀 부동산 전문가