[부동산특집]알짜 미분양 아파트는 ‘3가지’가 다르다!

정부의 미분양 아파트에 대한 한시적 양도소득세 감면 등 각종 혜택이 쏟아지면서 미분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 건설사들도 정부의 지원에 힘입어 미분양 물량을 털어내기 위한 적극적 세일에 나서고 있다.

전문가들은 최근 신규 아파트 공급이 위축돼 2∼3년 후를 내다보고 인기지역을 중심으로 미분양 아파트에 관심을 가져보는 것도 좋다고 조언한다. 그러나 미분양 아파트는 미분양이 된 이유가 분명히 있기 마련이기 때문에 특별한 주의가 필요하다.

미분양 아파트를 고를 때 가장 주안점을 둬야 하는 것은 입지다. 계약시점보다는 입주 시점의 주거환경과 발전 잠재력을 사전에 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 주변 시세와의 가격 차이도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 고분양가 때문에 미분양된 곳이라면 최근의 주택 가격 하락세까지 감안했을 때 향후 상승 여력도 상대적으로 낮을 수밖에 없다. 더구나 최근 전매제한 기간이 크게 완화되면서 분양가격보다 저렴한 분양권 전매 매물이 있을 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

입지가 좋은 미분양 아파트를 찾는 가장 쉬운 방법은 분양 전 입주자들의 관심을 끌었던 단지에 주목하는 것이다. 투자 가치가 있지만 지난해 말 이후 갑작스러운 경기침체로 실수요가 뒷받침하지 못해 미분양이 난 사례도 있기 때문이다. 이런 미분양 물량은 경기 회복기엔 가격이 상승할 여력이 크고 환금성도 좋다. 단지 규모가 너무 작은 ‘나홀로 아파트’는 가급적 피하는 것이 좋다. 되도록 단지 규모가 크고 단지 인근에 대규모 아파트촌이 형성돼 있는 곳을 선택하는 것도 방법이다.

최근 미분양을 털어내기 위해 건설사들이 갖가지 파격적인 조건들을 내걸고 다양한 마케팅을 펼치고 있지만 주의할 점이 있다. 할인이나 이벤트 등에 이끌려서 입지여건이나 향후 투자가치 등을 제대로 따지지 않고 무턱대고 계약을 하는 것은 금물이다. 금융 혜택이 크면 클수록 해당 회사가 미분양을 해소해야 하는 급한 사정이 있을 수 있다는 점을 놓치지 말아야 한다. 시공사와 시행사의 재무상태 점검을 꼭 챙겨야 하는 이유다.

김은경 스피드뱅크 팀장은 “관심 있는 단지는 반드시 현장답사를 통해 입지 여건을 직접 따져보고 인근에 유해시설은 없는지, 지하철역이나 버스 정류장까지의 실제 거리는 얼마나 되는지 주변 환경을 직접 점검하는 것이 필요하다”고 조언했다.

길진균 기자 leon@donga.com