[마이홈]‘불황기 부동산 투자’ 전문가 조언

《부동산 시장 침체가 길어지면서 투자자들의 고민도 깊어 가고 있다. 9월 분양가 상한제가 시행되면 집값이 더 떨어질 것이라는 얘기도 들린다. 하지만 부동산 전문가들은 마음에 딱 드는 투자대상이 나오길 기다리다간 때를 놓칠 수도 있다고 조언한다. 지금도 저가(低價) 우량매물이 적지 않다는 것. 야구로 치자면 홈런을 노려 무작정 배트를 길게 잡을 필요는 없다는 얘기다. 불황기 부동산 투자법에 대한 전문가들의 다양한 조언을 들어 봤다.》

인기지역 매물 수시 체크

갈아탈 땐 ‘선매도 후매수’

○ 불황 땐 매도-매입 타이밍이 중요

불황기엔 매물이 빨리 거래되기가 힘들기 때문에 매도, 매입 타이밍에 특히 주의해야 한다. 특히 1주택 보유자가 갈아타기를 할 땐 현재 갖고 있는 집을 먼저 팔고 난 뒤 갈아탈 집을 장만하는 게 좋다.

부동산 호황기에는 집값이 더 오르기 전에 빨리 원하는 매물을 사고 기존 주택을 팔아야 더 큰 이익을 볼 수 있지만 불황기에는 먼저 갈아탈 새집을 사면 잔금 마련 등에 문제가 생길 수 있다.

지금처럼 금융권 대출규제가 엄격해지면서 대출이자 부담이 커진 상황에서는 기존 집마저 팔리지 않아 어려움을 겪는 사례도 많다.

부동산정보업체 스피드뱅크의 김광석 실장은 “특히 환금성(換金性)이 떨어지는 단독주택이나 빌라에서 살다 아파트로 옮길 때는 반드시 기존 주택을 먼저 처분해야 한다”고 말했다.

○ 급매물, 역세권 중소형을 잡아라

부동산 시장이 침체되면 보통 인기지역과 비인기지역 사이의 가격 차가 좁혀지는 경향이 있다. 평상시 뜸했던 인기지역의 매물이 급매물로 나올 확률이 높아질 수 있다는 뜻이다.

인기지역의 급매물을 잡으려면 우선 원하는 지역의 가격 동향을 수시로 체크해야 한다. 시세 흐름에 둔감하면 급매물이 나와도 타이밍을 놓쳐 버리기 십상이다.

입지 여건이 좋은 미분양 단지도 늘 염두에 두자. 때를 잘못 만나 일시적으로 미분양된 아파트는 청약통장 없이도 동, 호수를 마음대로 고를 수 있고 재당첨 금지 규정도 적용받지 않는다.

스피드뱅크 김 실장은 “미분양 아파트도 매입 시점이 중요하다”며 “좋은 층과 향을 잡기 위해 너무 뜸 들이면 기회를 놓칠 수 있다”고 말했다.

값싼 급매물도 좋지만 대규모 단지, 역세권 등을 고려한 미래가치에 더 비중을 둬야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 불황기 투자는 장기적인 시각으로 내다봐야 하기 때문이다.

이런 점에서 매물이 빨리 돌면서 임대수익도 함께 노릴 수 있는 역세권 중소형 아파트를 주목할 만하다. 역세권 중소형 아파트는 출퇴근이 편해 직장인들에게 인기가 높고 대형 평형보다 환금성이 좋아 빨리 처분할 수 있는 이점도 있다.

양도세 등으로 주택에 투자하기가 부담스럽다면 역세권 상가도 고려할 만하다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “서울 노량진, 흑석동 등 지하철 9호선이나 경기 성남시 분당구 정자역 주변 신분당선 역세권은 교통 여건이 개선돼 상권이 커질 수 있어 관심을 가질 만하다”고 조언했다.

○ 재건축 재개발은 사업 속도 등 챙겨야

재개발, 재건축 매물은 일반 아파트보다 불황을 더 잘 탄다. 재개발, 재건축의 특성상 실수요보다 투자 목적으로 접근하는 사람이 많기 때문이다. 최근 강남 재건축 아파트들의 가격 하락이 이를 잘 보여 준다.

각종 규제로 개발 속도가 많이 떨어졌지만 정공법에 따라 재개발, 재건축에 투자하자면 일단 속도가 빠른 것, 특히 올해 안에 분양을 마칠 수 있는 단지를 우선 선택하는 게 좋다.

권순형 J&K부동산투자연구소장은 “지역에 따라선 지분 쪼개기가 심해 사업 속도가 느린 데다 일반분양 물량이 적어 사업성도 낮은 곳이 있다”고 말했다.

입지 여건도 꼼꼼히 살펴야 한다. 재건축, 재개발 매물은 결국 신규 분양 아파트로 바뀌는 것이기 때문에 단지의 입지 여건이 중요할 수밖에 없다. 대단지면서 사업지구가 평평하고 역세권인 곳이 좋다.

장기적인 시각도 필수다. 재건축 조합원 명의변경 금지, 6평(20m²) 이상 토지를 대상으로 하는 토지거래허가제 등으로 ‘치고 빠지기’식의 단타매매는 이제 힘들다는 사실을 기억할 필요가 있다.

김상운 기자 sukim@donga.com

올해 미분양이 발생한 수도권 주요 아파트
위치			건설사	아파트	평형	총물량(채)
서울	관악구	남현동	대창기업	대창센시티	32	49
	서초구	서초동	GS건설	아트자이	54∼101	164
	종로구	평창동	롯데건설	롯데캐슬로잔	66∼85	112
	중구	회현동1가	SK건설	리더스뷰 남산	42∼91	233
	〃	회현동2가	쌍용건설	남산플래티넘	53∼92	236
경기	수원시	입북동	GS건설	서수원 자이	32	921
	시흥시	미산동	대주건설	대주피오레	38∼71	289
	용인시	영덕동	신동아건설	신동아파밀리에(임대)	42∼52	759
	의정부시	가능동	금광건업	금광포란재	24∼33	265
자료: 부동산114