[마이홈]부동산 간접투자 ’수익不敗’

《부동산 투자는 적어도 수천만원은 있어야 할 수 있다는 게 상식이다. 그만한 여윳돈이 없어 ‘불패(不敗)의 부동산 신화’ 주역이 되지 못한다고 신세 한탄을 하는 이가 적지 않다. 하지만 1만원만 있어도 부동산 투자를 할 수 있는 방법이 있다. 바로 부동산 간접투자다. 하지만 앞으로도 부동산 불패 신화가 이어질지 장담하기는 어려울 것으로 보인다. 정부가 ‘부동산시장 안정’을 중요한 국정 과제로 삼고 온갖 규제책을 쏟아내고 있기 때문이다. 이제 적은 돈으로 안정적인 수익을 낼 수 있는 부동산 간접투자에도 관심을 가져볼 때다. 직접 부동산에 투자해 일확천금을 거두겠다는 사람의 배짱에는 맞지 않을 수 있다. 하지만 정기예금 금리보다 높은 안정적인 수익률을 기대할 수 있고 손해 볼 우려가 많지 않다. 언제든지 손을 털 수 있다는 것도 장점이다. 부동산 간접투자란 전문적인 부동산 투자회사에 돈을 맡겨 운용하고 수익을 돌려받는 투자 방식을 말한다.》

지금까지 한국에 선을 보인 부동산 간접투자 상품으로는 부동산투자신탁과 CR리츠가 있다. 이 밖에 이르면 다음달 중 ‘부동산형 펀드’라는 새로운 간접투자 상품이 판매될 예정이다.

부동산투자신탁은 은행이 투자자들의 돈을 모아 부동산업체에 프로젝트 금융(개별 부동산 사업에 대한 벤처금융식 대출)을 해주는 방식이다. 상품이 나올 때마다 당일 마감되는 폭발적인 인기를 끌어왔지만 이따금씩 선심쓰듯 나오는 게 흠. 현재 팔리고 있는 상품은 없다. 금리가 하락세를 지속하고 부동산 시장이 조정 양상을 보이면서 자금대출 수요가 줄어들고 있어 부동산투자신탁 상품은 당분간 구경하기 힘들 것으로 보인다.

▽기업구조조정리츠(CR Reits·이하 ‘리츠’)=리츠는 고객이 맡긴 돈으로 오피스빌딩 상가 등 구조조정용 부동산을 사들여 임대사업을 한다. 현재 활동 중인 리츠는 모두 9개.

이 가운데 7개사의 주식은 증권거래소에 상장돼 거래되고 있다.

최근 ‘코크렙 CR리츠 4호’가 설립 인가를 받았다. 2년 이내에 이뤄지는 공모(公募)를 통해 개인투자자들이 투자할 수 있다.

리츠의 투자수익률은 연간 8∼10%가량이다. 요즘 은행 정기예금 금리(3년 만기 3%대 중반∼4%대 중반)는 물론 채권 금리(3년 만기 국고채 4.5%안팎)보다 높다. 리츠 투자수익은 주로 배당금 형태를 띤다. 투자자가 주주가 돼서 사업의 과실을 배당금으로 받는 것. 리츠는 6개월마다 배당을 한다. 설립 후 5년 뒤면 회사를 청산하므로 모두 10번의 배당을 받을 수 있다.

리츠의 배당수익률(배당금÷주가×100)은 사업 성과에 따라 들쭉날쭉하다. 심지어 같은 회사가 운영하는 리츠도 사업 대상과 방식에 따라 배당수익률이 크게 다르다.

어느 리츠에 투자할지는 수익률, 사업 대상, 사업 방식 등을 찬찬히 따져보고 결정하는 것이 바람직하다. 이런 내용은 금융감독원 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr/)에서 찾아볼 수 있는 각사의 사업설명서에 잘 나와 있다.

전문가들은 “리츠 투자수익률은 자산관리회사가 어디냐보다는 어떤 부동산을 어떤 방식으로 운영하느냐에 달려 있다”고 말한다. 따라서 현장을 돌아보면서 주변 임대수요와 임차인의 질을 따져보는 게 좋다.

▽부동산형 펀드=주식형 및 채권형 펀드나 수익증권하고 상품 구조가 똑같다. 다만 주식형이 주로 주식에 투자하고 채권형이 채권을 주요 투자대상으로 하는 것처럼 부동산형 펀드는 고객 돈을 대부분 부동산에 투자한다. 상품이 발매되면 지정하는 증권사나 은행에 들러 원하는 금액을 가입하면 된다. 대체로 투자자금 규모에 제한을 두지 않는다. 다만 가입 기간 초기에 환매를 하면 벌칙 수수료를 매기는 등의 제한을 두는 경우가 많다.

현재 맵스자산운용 한국투신운용 삼성투신운용 등 4, 5개사가 1호 부동산형 펀드를 내놓을 채비를 갖추고 있다. 맵스자산운용은 2000억원 가량의 투자자금을 모아 수도권 아파트사업에 프로젝트금융으로 굴린다는 복안이다. 한국투신운용은 서울 도심과 강남권의 오피스빌딩에 투자할 계획인 것으로 알려졌다.

이들 펀드들은 연간 7∼8%의 안정적인 수익률을 목표로 잡고 있다. 국내 부동산시장이 협소하고 위험이 크기 때문에 초기에는 고위험-고수익형 개발사업을 삼가고 임대 또는 대출 영업을 통해 수익을 내겠다는 전략이다.

이철용기자 lcy@donga.com

CR 리츠와 부동산형 펀드 비교
구분	CR 리츠	부동산형 펀드
가입 방법	공모에 참여해 주주가 되거나 유통에서 주식 매입	금융기관에서 주식형 수익증권에 가입
증권 형태	주식	주식형 수익증권
최저 가입금액	5000원가량	원칙적으로 가입 금액 하한이나 상한 없음
투자 기간	주식을 증시가 열릴 때 언제든지 팔 수 있음	가입 초기 일정기간 환매 제한 있을 수 있음
투자 방식	구조조정용 부동산 매입해 임대한 뒤 5년 뒤 회사 청산	일정비율(70%) 이상 다양한 부동산 상품, 나머지는주식 채권 파생상품
수익 형태	배당수익(대부분)+매매차익	매매차익, 배당수익, 대출이자 등 다양함
수익률	평균 연간 8∼10%가량	평균 연간 7∼8%
현황	9개 리츠가 운영되고 있으며 이 가운데 7개는 상장돼 있음.	조만간 1호 상품이 나올 예정.

상장 구조조정 리츠(Reits)현황
회사 이름	투자 대상 부동산		최근 배당 현황(반기 기준)
	유형	대상 부동산	배당 수익률	결산 기간
교보메리츠	기숙사	대한항공 연수원, 사원아파트	3.94%	4기(2003년 7∼12월)
코크렙1호	오피스	한화빌딩, 대한빌딩, 대아빌딩	4.86%	3기(2003년 7∼12월)
코크렙2호	오피스	신원빌딩, 트리스빌딩	무배당	2기(2003년 7∼12월)
코크렙3호	오피스	한화증권빌딩, 아이빌힐타운	목표3.2%	1기(2003년 9∼2004년 2월) 주총 5월말 개최 예정
리얼티코리아1호	오피스,상가	로즈데일빌딩, 엠바이엔빌딩, 세이백화점	3.82%	1기(2003년 5∼10월)
유레스메리츠1호	상가	세이브존( 노원,성남,대전), 한신스포츠센터, 장유워터피아( 온천 )	목표4.04%	1기(2003년 10∼2004년 3월) 주총 6월말 개최 예정
멕쿼리센트럴오피스	오피스	극동빌딩	목표 6.75%	2003년 12월 23일 설립 인가
자료: 메리츠증권, 한국감정원, 각 자산관리회사