[마이홈]주거용 오피스텔 양도세 “어떻게하지”

국세청이 주거용으로 사용되는 오피스텔을 주택으로 간주해 양도소득세를 부과한것으로 알려져 논란이 일고 있다. 사진은 아파트와 비슷한 주거형태를 가진 오피스텔

국세청이 주거용으로 사용한 오피스텔을 주택으로 분류해 양도소득세를 부과한 것으로 알려져 논란이 일고 있다.

지금까지 오피스텔은 업무용 시설에 포함되는 것으로 인식됐다. 건설사들이 오피스텔을 분양하면서 ‘1가구 2주택’ 규정을 피해갈 수 있다고 홍보한 것도 이 때문이다. 집을 한 채 갖고 있는 사람이 오피스텔 한 채를 사도 1가구 1주택에 해당돼 양도소득세를 감면받을 수 있다는 것.

하지만 국세청이 ‘주거용’ 오피스텔을 주택으로 간주했다는 게 알려지면서 절세(節稅)용으로 오피스텔을 산 투자자들이 혼란을 겪게 됐다.

▽집이냐,사무실이냐〓쟁점은 오피스텔을 주택으로 볼 것인지, 업무시설로 볼 것인지에 대한 기준.

국세청은 92년부터 실질과세의 원칙에 따라 오피스텔을 주거용으로 쓰는 게 확인되면 주택으로 보고 과세하고 있다. 주거용 판단은 주민등록소재지와 같은 사실관계를 바탕으로 판정한다.

반면 건설교통부는 주거용을 표방한 오피스텔도 건축법상 업무용 건물에 해당된다고 보고 있다. 아파트 재당첨 제한 규정이나 1가구 2주택자에 대한 청약 1순위 제한 등 최근 나온 주택시장 안정대책에서도 오피스텔은 제외된다고 명시하고 있다.

지자체도 오피스텔을 업무용으로 간주한다. 업무시설에 붙는 교통유발부담금을 오피스텔에 매기는 것도 이 때문이다.

▽절세 요령〓국세청이 오피스텔을 주거용 건물에 포함시킨다는 방침을 고수하고 있어 투자자들은 당장 세금을 적게 내는 요령을 찾아야 할 판이다.

우선 1가구 1주택자가 가장 불리하다. 집을 한 채 갖고 있는 사람이 오피스텔을 샀다면 ‘1년 거주 3년 보유’ 조건을 만족시켜도 양도세를 감면받지 못한다. 집이 2채 있는 셈이기 때문이다.

따라서 집과 오피스텔 중 양도세가 덜 나오는 것을 먼저 파는 게 낫다. 오피스텔을 업무용으로 전환해 세를 놓는 것도 방법이다.

무주택자는 오피스텔을 사서 1년을 살고 3년을 보유한 뒤 팔면 양도세를 감면받는다.

오피스텔과 아파트의 과세차이
구분	오피스텔	아파트
취득세/ 등록세	취득가액의 5.8%, 무주택자가 처음 살 때 세제 혜택 없음	취득가액의 5.8%, 무주택자가 처음 살 때 세제 혜택
재산세	아파트보다 기준시가 높으나 여러 채 보유해도 세율 상승 안됨	여러 채 보유하면 합산과세로 세율 상승
양도소득세	기준시가나 실거래가에 따른 과세, 세제 혜택 없음	기준시가나 실거래가에 따른 과세, 1가구 1주택자가 ‘1년 거주, 3년 보유’ 요건을 채우면 면세

고기정기자 koh@donga.com