[부동산]'상가임대차보호법' 세부기준 7월 마련

국회가 국민생활 안정 차원에서 제정한 ‘상가건물임대차보호법’이 내년 1월 시행을 앞두고 오히려 일시적으로 상가 임대료를 급등시키는 등 부작용을 빚고 있다.

19일 부동산 업계에 따르면 법 시행 이후엔 임대료를 올려 받기 어려울 것으로 보고 상가 소유주들이 미리 임대료를 올리는 사례가 잇달아 나타나고 있다. 임차인을 보호하기 위한 입법이 오히려 이들에게 피해를 준다는 것. 주택임대차보호법 시행 이후 전세금이 폭등한 것과 마찬가지다.

여기에 △‘영세’상인의 기준 △국세청 전산망에 임대내용 수록 △보증금의 월세이율 전환 등 실무적 걸림돌이 수두룩하다. 윤대희(尹大熙) 재정경제부 국민생활국장은 19일 “7월까지 시행령을 통해 정해야 할 기준들이 하나같이 난제 중의 난제”라고 말했다.

박래정기자 ecopark@donga.com

▣Q&A

전국 임대차시장에 혼란을 불러온 법 관련 조항을 문답으로 쉽게 알아본다.

-새 법은 임차인에게 최장 5년의 계약갱신 요구권을 보장하고 있는데 그동안에는 임대료를 올릴 수 없나.

“세금인상 등 경제사정이 변하면 계약 당사자는 ‘증감청구권’을 행사할 수 있다. 그러나 증감 기준은 시행령이 정하게 된다.”

-5년 동안 건물주는 무조건 계약갱신 요구에 응해야 하나.

“아니다. 임대인은 임차인이 △임대료를 3기에 걸쳐 안 냈거나 △거짓으로 임차했거나 △임대인 모르게 전대(轉貸)하는 등8가지 사유에 해당되면 거절할 수 있다.”

-모든 임차인이 보호를 받나.

“일정액 이하의 보증금을 낸 영세상인이 보호를 받게 된다. ‘일정액’의 기준은 시행령이 정하게 된다. 월세도 보증금으로 환산하는데 전환비율은 시행령이 정한다.”

-동창회 사무실도 보호대상인가.

“상가건물만 보호대상이다. 비영리단체의 건물 임대차는 적용대상이 아니다.”

-상가 권리금도 보호를 받을 수 있는가.

“아니다. 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것으로 이 법과 무관하다.”

-임대인이 계약을 깨면 임차인이 시설비로 투자한 돈은 어떻게 되나.

“법에 시설비 관련 규정은 없다. 다만 시설비를 들여 건물가치가 올라갔다면 민법상 ‘유익비 상환 청구권’이 인정된다.”

-법이 시행되는 2003년 1월 이전에 이미 계약을 했다면 어떻게 해야 하나.

“2002년 말까지 관할 세무서를 찾아가 법이 정하는 대로 계약서에 확정일자를 받으면 법 시행일부터 보호를 받는다. 다만 임차인의 계약갱신 요구권은 법 시행 이후 맺어진 임대차계약 또는 갱신된 임대차계약부터 적용된다.”

-법 시행 전에 금융기관 등이 상가건물에 저당권을 설정했다면 어떻게 되나.

“법 시행 전 설정한 채권자에 대해서는 임차인이 최우선 변제권을 요구할 수 없다.”

-상가를 임차하는 과정에서 별수 없이 법보다 불리한 약정을 맺어도 효력이 있는가.

“법을 위반해 임차인에게 불리한 약정은 무효다.”

상가건물임대차보호법 주요내용
시행	ㆍ2001년 12월29일 제정, 2003년 1월1일 시행
적용대상	ㆍ세무서에 사업자 등록이 되는 영세상인의 상가건물
우선변제권	ㆍ임대건물 가액의 1/3내에서 보증금 중 일정액을 우선 변제
계약기간	ㆍ기간을 정하지 않았거나 1년미나 계약은 1년으로 간주
계약갱신요구권행사	ㆍ임차인의 요구권은 최초 임대차기간 포함 총 5년
계약갱신거절 사유	ㆍ임대료를 3번 연체 ㆍ임차인이 부정하게 임차 ㆍ임차인이 동의없이 다시 임대 ㆍ임차인이 건물을 철거하거나 재건축 등
시행령 규정사항	ㆍ사정이 변해 임대료를 올릴 경우의 상한선 ㆍ보증금을 월세(月貰)로 바꿀 경우 기준이율
국세청 임대료 부당인상자 신고센터 080-333-2100