[부동산/하반기부터 달라지는 것들]잇단 호재에 시장 '술렁'

부동산 시장이 하반기에 활기를 띨 것인가.

정부가 최근 잇달아 부동산 및 건설 경기를 띄우는 정책 대안을 내놓으면서 이같은 기대가 높아지고 있다. 부동산시장과 건설경기 활성화는 경제전반에도 긍정적 요인이 될 것으로 보인다.

취득세 등록세 등 부동산 관련 세제가 하반기부터 크게 바뀐다. 수도권에 7번째로 들어설 판교 신도시는 대규모 택지개발로 부동산 시장에 기대감을 불어넣고 있다. 다만 광역교통시설 부담금 등 냉각요소도 있다.

▽세제 개편〓정부와 민주당이 지난달 합의한 세제 개편안은 ‘파격적인 부동산 경기부양책’으로 평가된다. 98년 아파트 분양권 전매허용과 분양가격 자율화에는 미치지 못하지만 큰 효과를 발휘할 것으로 예상된다.

개편안의 주요 내용은 우선 신축 주택의 경우 전용면적 18∼25.7평에 대해 건설업체는 보존등기시 취득세와 등록세 50%를 감면받는 것. 입주자들도 25% 감면받는다. 이같은 조치는 전국에서 동일하다.

전용면적 50평 이하이면서 거래 가격 6억원 이하인 모든 신축 주택의 경우 내년말까지 구입하는 경우 구입시부터 5년간 양도소득세를 물리지 않는다.

또 18평 이하 신축 주택에 대해서는 처음으로 주택을 구입하는 무주택자에게는 연리 6%로 구입자금의 70%까지 지원해준다. 단독 세대주인 경우에는 결혼하지 않았어도 20세 이상이면 혜택을 받을 수 있다.

◇올 하반기 부동산 시장의 변수

항 목	내 용	영향 (긍정+, 부정-)
세제 개편	-신축 주택, 미분양주택 취득 등록세 감면-고급주택을 제외한 주택의 양도소득세 면제-무주택자 구입자금 저리 융자	+
리츠(부동산투자회사법) 시행	소액 기관 외국인투자자 부동산투자 활성화	+
판교 신도시	대규모 택지개발	+
리모델링 활성화	20년 이상 아파트 복도식→계단식 개조가능 등 개보수	+
임대차 보호법 개정	전세보증금 우선변제 액수 확대	-
	상가도 임대보증금 보호대상에 포함	-
소형임대주택확대	공공택지의 소형 임대주택 면적 비율 확대	+

▽‘리츠와 판교 신도시’〓올 하반기 건설경기 및 부동산 시장에 미치는 가장 큰 변수로는 리츠(부동산투자회사)의 도입과 판교 신도시 건설이 꼽힌다.

7월부터 시행될 리츠와 관련, 일반 투자가나 은행 기업 등 기관투자가 그리고 외국계 부동산 펀드 등의 자금이 부동산 시장에 대거 유입될 것으로 보인다. 자금유입으로 부동산 시장의 활성화가 앞당겨질 것으로 기대된다. 일부에서는 리츠 투자와 관련, 한때 증시에서 나타난 ‘묻지마 투자’와 같은 과열 조짐마저 나타나고 있다.

수도권 인구 집중 등을 이유로 소극적이었던 민주당이 ‘판교 신도시 건설 불가피’쪽으로 가닥을 잡아감에 따라 곧 택지지구 지정 등 신도시 건설 절차가 본격화할 전망이다. 기본계획 수립 등을 거쳐 구체적인 개발계획은 내년부터 본격 진행될 진행이다.

▽바뀌는 주택임대차보호법〓정부와 민주당은 최근 주거용 건물에 세들어 살던 세입자만 보호하던 주택임대차보호법을 바꿨다. 상가 사무실 창고 등 모든 건물의 임차인에게도 확대 적용하기로 한 것. 이르면 7월부터 시행된다.

법의 이름도 ‘건물주택임대차보호법’으로 바꾸기로 했다. 세입자 보호 범위가 확대되면 상가 건물을 새로 짓는 건축주에게는 다소 부담이 늘어날 전망이다. 은행 등에서 융자를 받아 건물을 짓는 경우 세입자 보증금 등이 융자금 상환보다 우선 채권으로 되면 은행들이 융자를 꺼릴 가능성도 있기 때문이다.

이르면 7월부터 바뀌는 또다른 임대차보호법상의 변화는 세입자 전월세 보증금의 우선변제 한도가 늘어나는 것이다. 한도 인상은 서울 광역시 1200만원, 기타 지역 800만원에서 수도권 1600만원, 광역시 1400만원, 기타 지역 1200만원 등이다.

▽임대주택 건설 활성화〓당정은 국민임대주택 건설용지를 확대하기 위해 지방자치단체가 갖고 있는 공유지를 국민임대주택 용지로 적극 활용키로 했다. 또 수도권내 공공 택지 개발시 소형 임대주택 용지 비율을 넓혀 서민들에 대한 주택 공급을 늘리고 월세를 안정시키기로 했다. 공공 택지의 경우 소형 주택용 면적은 50%에서 60%로, 임대주택은 10%에서 20%로 각각 10% 포인트씩 늘리기로 했다.

앞으로 3년간 5만가구의 국민임대주택이 건설되도록 하기 위해 건교부는 7월중 국민주택기금 운영 계획을 바꿔 이같이 지원할 방침이다.

▽리모델링 활성화〓7월 중순부터는 20년 이상 지난 복도식 아파트를 계단식으로 바꿀 수 있다. 그동안 아파트 개조는 공동주택의 경우 일조권과 높은 용적률에 따른 과밀화 등을 우려해 금지해온 것. 리모델링(건물 증개축 등)을 하는 경우 세제 혜택을 주는 방안도 마련중이다. 또 20년 이상 된 건축물의 경우 주차장, 운동시설, 노인 장애인 복지시설 등을 증축할 수 있게 된다. 따라서 단독주택 등 일반 건축물로 연면적이 10% 이상 늘어나지 않는 범위에서 고치거나 개보수 할 수 있다.

▽광역 교통시설부담금〓하반기부터 수도권에 새로 아파트를 지을 때는 부과금을 물어야 한다. 택지조성사업은 표준 개발비의 30%, 주택건설사업은 표준 건축비의 4% 정도가 될 전망이다. 이로 인한 아파트 분양가격의 원가상승 요인은 지역에 따라 0.2∼1.6%가 될 것으로 업계에서는 전망하고 있다. 다만 해당 지자체가 부과율의 50% 범위에서 조절할 수 있도록 해 업계가 부담금을 분양가격에 반영시키지 않을 것이란 전망도 있다.

<구자룡기자>bonhong@donga.com

▼5·23 세제지원안 문답▼

5·23 당정협의로 나온 주택 세제 금융 지원 방안에 대한 궁금증을 문답으로 풀어본다.

-세제 지원 대상인 신축주택이란….

“새로 분양하거나 이전에 계약자가 없는 미분양 주택을 의미한다. 분양권은 제외된다. 최초 계약자가 있더라도 시공사가 해약한 물량이라면 신축주택에 포함된다.”

-세제 혜택의 적용 기준은….

“양도세의 경우 5월 23일부터 내년 말까지 계약한 사람이 대상이다. 적용 기간은 잔금납부일로부터 5년 이내 처분할 때에만 면제된다. 단 고급주택을 구입한 경우는 제외된다. 고급주택은 아파트의 경우 분양가 6억원 이상이면서 전용면적 165㎡(50평) 이상, 단독주택은 거래가 6억원 이상이면서 대지 495㎡(150평)이거나 건평 264㎡(80평) 이상인 주택이다.”

-등록세와 취득세도 일부 감면된다는데….

“등록세와 취득세 감면조치도 당초 5월23일부터 2002년말까지 신축주택의 구입계약을 한 사람에게 적용할 계획이었다. 하지만 예상치 못한 일부 부처의 반발 때문에 시행이 늦춰지고 있다. 행정자치부에서 지침을 내리면 시도에서 의회의 승인을 거쳐 조례를 바꿔야 하는데 대략 2∼3개월 이상 소요될 것으로 보인다. 따라서 6월부터 적용하기도 어려워진 만큼 주의할 필요가 있다.”

-세제 혜택은 주택 수와 관계가 있나.

“관계없다. 조건만 맞으면 몇 채를 보유하더라도 모두 혜택을 받는다.”

-집을 팔고 현재는 전세를 살고 있는데 ‘최초 주택 구입자 대출’을 받을 수 있나.

“안된다.”

-최초 주택 구입자금 대상은….

“전용면적 60㎡ 이하의 소규모 신축주택 계약자로 5월 23일부터 내년 말까지 계약하면 집값의 70%까지 연리 6%로 대출받을 수 있다.”

-대출 시행 시기는…

.“7월 1일 이후부터 가능할 것으로 예상된다. 국민주택기금 운용규정을 개정해야 하기 때문이다.”

<황재성기자>jsonhng@donga.com