[부동산/뛰는 분양가 틈새노려라]미분양아파트-분양권

<<정부가 새 아파트 사업에 광역교통부담금 등을 부과키로 함에 따라 서울과 수도권 신도시 그리고 부산 등 광역시의 분양가 인상이 예상된다. 실수요자 입장에선 그만큼 부담이 커지는 셈. 이런 경우 분양아파트를 대신할 수 있는 미분양아파트 오피스텔 등을 공략, 내집 마련의 꿈을 실현하는 것도 지혜다.>>

▼미분양 - 비교적 싼값…골라 사는 재미▼

‘실수요자라면 미분양 아파트를 잡아라.’

업체들이 판매 촉진을 위해 각종 혜택을 내건 데다 입지 여건 등을 잘 분석하면 ‘흙 속에 묻힌 진주’를 건질 수도 있다.

▽장점〓미분양 아파트는 가격이 상대적으로 싸다. 분양 당시 가격을 그대로 적용받는 데다 일부 업체에선 계약금을 포함한 중도금에 대해 싼 금리의 대출알선도 해줘 금융비용을 줄일 수도 있다.

청약통장이 없어도 살 수 있고 동과 호수를 고를 수도 있다.

여윳돈 투자자라면 대단지 미분양 아파트를 구입해 임대주택사업에 참여하면 짭짤한 수익을 기대할 수 있다.

임대주택사업자로 등록하면 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택 매입에 대해 취득세 등록세가 전액 면제되고 재산세의 50%를 감면받을 수 있다. 또 전용면적 60∼85㎡(25.7평) 이하의 아파트를 구입, 5년 이상 임대사업을 벌인 후 되팔 경우 양도소득세가 전액 면제된다.

▽유의사항〓미분양의 원인이 무엇인지 현장 답사를 통해 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 입지여건이 별로 좋지 않거나 주변에 혐오시설 등이 있을 경우 입주 후에도 가격상승을 기대하기 어렵기 때문이다.

미분양 원인이 경기침체나 공급물량이 한꺼번에 몰려 비롯되었다면 향후 미분양 요인이 사라질 때 가격회복과 함께 발전 가능성도 기대할 수 있다.

미분양 아파트는 단지 규모가 큰 곳을 고르는 게 유리하다. 대단지 아파트엔 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 주거환경도 좋아 집값이 올라갈 가능성도 크다. 오랫동안 미분양으로 남아 있는 곳보다는 분양당첨자의 계약취소로 생긴 미계약분이나 분양 직후 잔여가구가 많지 않은 미분양 아파트를 노리는 게 좋다.

분양조건이나 할인폭 등을 확인한 뒤 상담을 통해 추가혜택을 받을 수 있는지도 알아봐야 한다.

분양가를 할인해 준다고 해서 덥석 계약하지 말고 주변 아파트와 시세를 잘 비교해야 한다.

교통여건이나 편의시설 등을 꼼꼼히 살펴보고 값이 비싸더라도 로열층으로 구입하는 게 좋다. 서울권의 경우 지하철역과 가까운 역세권에 위치해 있거나 대중교통이 편리한 곳이 최우선 공략 대상이다.

미분양아파트 및 분양권 살 때 점검 사항
구분	항 목	내 용
아파트환경	단지 규모	300가구 이상인가-주변이 아파트타운이라면 300가구 이하도 무난
	평형 배정	지역 주민 소득과 평형 규모가 조화를 이루는가
	동 배치	남향인가, 일조량은 충분한가
	주차시설	가구당 주차대수가 충분한가
	난방방식	지역난방인가, 개별난방인가
	용적률	200% 이하여서 주거환경이 쾌적한가
	단지 경사도	단지가 평평한가-경사진 곳은 애들이 놀기에 위험하다
	조망권	베란다에서 산 강 녹지 야경 등 볼거리가 있는가
	평면	방 거실 등을 효율적으로 이용할 수 있는가
	분양가	인근 아파트 시세와 비교해 싼가
	임대료	매매가 대비 전세금 비율이 높은가
	환금성	거래가 활발하게 이뤄지고 있는가
	발전 가능성	신설 도로나 지하철역이 계획돼 있는가, 장기 발전 계획이 있는가
교통여건	전철/지하철	도보로 10분 이내에 이용할 수 있는가
	자동차	도심으로 출퇴근할 때 막히는 구간이 있는가
	버스	도심과 연결되는 버스 노선이 많은가
환경조건	소음	자동차 전철 기계 항공기 등의 소음이 있는가
	대기오염	공장 버스터미널 등이 밀집돼 있어 대기오염이 심하지는 않은가
	주변시설	단란주점 등 유흥시설이 있는가
생활편익시설	교육시설	걸어서 이용할 수 있는 초중고등학교가 있는가
	유통시설	걸어서 이용할 수 있는 대형할인점 시장 백화점 등이 있는가
	문화시설	공연장 극장 체육시설 등을 쉽게 이용할 수 있는가
	관공서	동사무소 시군구청 등이 가까운가
	의료시설	인근에 병원 보건소 등이 있는가
	금융기관	인근에 은행이 있는가

▼분양권 - 중도금 연체된 급매물 잡아라▼

아파트 분양권은 여러 면에서 장점이 있다. 분양아파트는 청약부터 입주까지 평균 2년 6개월 이상이 걸린다. 또 원한다고 해서 반드시 당첨되리란 보장도 없다. 반면 분양권은 입주시기를 맞출 수 있고 기존 계약자가 낸 돈과 약간의 프리미엄만 건네주면 된다.

미분양아파트도 공략대상일 수 있지만 눈에 보이지 않는 단점이 있을 수 있다. 분양권은 흥정만 잘하면 목좋은 곳에 위치한 로열층 아파트를 고를 수 있다.

원하는 지역에 있는 기존 아파트를 미리 구입한 뒤 전세를 주면 되지만 초기 자금 부담이 너무 크다. 시중에 유통되는 분양권은 대개 ‘계약금과 1차 중도금’ 정도가 투입된 상태. 따라서 이 금액에 프리미엄만 주면 되므로 투자 부담이 상대적으로 적다.

▽어디서 사나〓전문업소도 있지만 원하는 아파트 주변 부동산 중개업소를 이용해도 된다. 단 매매계약서를 쓸 때는 중개업소가 아닌 해당 아파트의 시공사를 찾아가 명의변경을 해야 한다. 일반분양아파트라면 건설회사 한 곳만 거치면 되지만 조합아파트라면 시공사는 물론 조합의 확인도 받아야 한다. 명의변경이 끝난 뒤 해당 시군구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인을 받아야 한다.

▽매입시기〓분양권은 일반적으로 최초 당첨자 계약 직전과 1차 중도금 납부 직전, 입주 2∼3개월 전에 물량도 많이 쏟아져 나오고 거래도 활발하다. 따라서 원하는 아파트의 중도금 납부일을 체크, 중도금 연체 등으로 나오는 급매물을 노리는 게 효과적인 공략법이다.

▽유의 사항〓시공사에 해당 분양권이 가압류 등에 처했 있는지 여부를 확인해야 한다. 가압류 등이 걸려 있다면 은행에 담보로 사용하는 데 제약이 생기는 등 재산권 행사에 어려움이 따르게 된다. 연체된 중도금이 있는지, 금융기관 대출 여부도 면밀하게 확인해야 한다. 입지여건이 뛰어나다 하더라도 시세가 주변 아파트 수준을 넘어섰거나 공급업체의 사원판매가 많았던 아파트, 조합원 간의 불화가 심하거나 규제에 걸려 사업이 지연되고 있는 조합아파트라면 입주시기가 늦어질 우려가 크므로 분양권 구입에 신중할 필요가 있다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com