현재 여의도 아파트는 대부분재건축이 추진되고 있는 상태. 특징은 최근 개정된 서울시 도시계획조례에 따라 용적률(부지면적 대비 건물총면적)이 큰 차이를 보이면서 희비가 갈린다는 것.
개정 조례에 따르면 상업지역에 지어지는 주상복합아파트의 주거부분과 상업시설부분의 용적률이 각기 다른 ‘용도용적제’의 적용을 받는다. 또 상업시설의 용적률도 1000%에서 600% 이하로 대폭 축소됐다. 따라서 개정조례 이후의 용적률을 적용받는 단지는 수익성이 크게 떨어지지만 사업추진속도가 빨라 기존 조례를 인정받는 곳은 상대적으로 수익성이 높은 곳으로 분류된다.
▽사업추진이 빠른 곳〓백조와 미주 두 곳으로 모두 시공사를 롯데로 선정한 상태. 용적률은 백조가 943.94%, 미주가 902.76%로 각각 책정됐고, 시공사와 계약은 조합원의 추가부담금이 늘어나지 않는 ‘확정 지분제’ 방식이다. 사업 추진 일정 윤곽이 드러나면서 가격은 오르고 매물은 회수돼 거래는 뜸한 편이다.
백조아파트는 ‘롯데 캐슬타워’라는 브랜드로 6월경 일반분양될 예정이다.
22평형 거주자는 무상으로 43평형(전용면적 32.5평)까지 입주할 수 있다. 대지지분으로 본 무상지분율이 무려 409.5%나 된다. 무이자 이주비는 1억원이 지급된 상태며 현재 이주가 끝났다. 조합원지분의 매매가가 3억5000만원 정도에 형성됐다.
‘롯데 캐슬스퀘어’라는 브랜드로 건립 예정인 미주아파트는 아직 건축허가가 나지 않은 상태로 상가조합원의 동의 절차가 남았다. 현재 용적률은 백조(200%)보다 높은 351%인 반면 재건축 허용 용적률은 백조보다 낮아 상대적으로 투자 매력은 떨어진다.
30평형 조합원은 39평형(전용면적31.11평), 39평형 조합원은 52평형(전용면적41.56평)에 추가부담 없이 입주할 수 있다. 매물은 거의 없는 편이고, 거래도 활발하지 않다.
▽후발 지역〓한성아파트는 지난해 8월 조합설립인가를 받고 같은 해 12월에 시공사로 LG건설을 선정했다. 한성아파트의 걸림돌은 용도용적제 적용을 받아 용적률이 549%로 낮게 책정됐다는 것. 65평형 330세대를 헐고 23∼41평형 오피스텔 326실과 46∼78평형의 주상복합아파트 564세대로 재건축 된다. 매물은 거의 없는 상태. 39평형이 3억8000만∼4억원선에서 시세가 형성됐다.
단지 안에 상업지역과 일반주거지역이 섞여있는 진주아파트 재건축사업은 현재 지지부진한 상태다. 당초 일반상업지역에 속한 A·D동의 개발이익을 B·C동에 분배하는 국내최초의 “분리 재건축”을 추진하기로 했었지만 상가조합원을 비롯하여 상업지역과 주거지역 조합원간 이해관계가 엇갈리고 있기 때문.
일반주거지역에서 건설된 재건축아파트는 현재의 용적률과 대지지분을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 지구단위계획구역으로 지정되고 3종 일반주거지역으로 분류된다 하더라도 용적률이 250% 이하여서 수익성이 크게 떨어질 수 있기 때문.
71년에 건립된 여의도 시범아파트는 단지규모가 1584가구. 현재 용적률이 146%로 낮게 돼 있어 대지지분이 넓다는 게 장점. 다만 평당대지가격이 1260만∼1480만원 정도로 추가상승 가능성이 낮은 게 단점.
일반주거지역 안에 상업지역이 일부 포함돼 있고, 비교적 한강조망권이 양호한 삼부아파트도 용적률이 164%로 낮은 편. 한강을 볼 수 있는 위치여서 입지 여건도 좋은 편.
같은 재건축아파트라도 평당 대지가격의 편차가 크다. 재건축 사업에 따른 프리미엄보다는 평형별 가격의 비중이 크게 반영됐다는 증거다.
따라서 대지지분과 용적률 등이 비슷하다면 평당가격이 낮은 곳을 선택하는 것이 유리하다. 주차장과 거리, 조망권 여부 등도 따져봐야 한다.앞으로는 아파트의 향과 층에 따라 감정평가금액이 다르게 책정될 수 있기 때문이다.
▼여의도 일대 아파트 재건축 현황▼
아파트 | 평형 | 매매가 (천만원) | 전세금 (천만원) | 대지 지분 | 평당대지지분 가격(만원) | 건립연도 | 가구수 |
백조 | 22 | 35 | *10 | 10.5 | 3,333 | 76 | 242 |
미주 | 30 | 31∼32 | *9 | 8.45 | 3,787 | 76 | 276 |
미주 | 39 | 41∼42 | *12 | 11.21 | 3,746 | 76 | 276 |
한성 | 39 | 38∼40 | 16∼18 | 16.46 | 2,369 | 77 | 330 |
46 | 44∼46 | 18∼20 | 21.5 | 2,093 | |||
51 | 49∼51 | 20∼24 | 22.7 | 2,326 | |||
56 | 54∼56 | 22∼25 | 25 | 2,200 | |||
65 | 60∼65 | 25∼28 | 29 | 2,155 | |||
진주 | 17 | 15∼16 | 8∼9 | 8.36 | 1,854 | 77 | 380 |
23 | 19∼20 | 10∼10 | 12.2 | 1,598 | |||
26 | 20∼22 | 11∼12 | 13.78 | 1,524 | |||
33 | 28∼31 | 14∼15 | 14.88 | 1,983 | |||
수정 | 23 | 20∼21 | 9∼10 | 7.5 | 2,733 | 76 | 329 |
50 | 45∼49 | 22∼24 | 16.8 | 2,827 | |||
공작 | 28 | 25∼26 | 13∼14 | 11.6 | 2,220 | 76 | 369 |
38 | 34∼37 | 16∼17 | 16 | 2,219 | |||
서울 | 50 | 65∼70 | 25∼29 | 24 | 2,813 | 76 | 192 |
69 | 85∼90 | 35∼38 | 34.5 | 2,536 | |||
시범 | 18 | 13∼14 | 7∼7 | 10.9 | 1,261 | 71 | 1,584 |
24 | 17∼18 | 9∼10 | 14.1 | 1,259 | |||
36 | 28∼31 | 15∼16 | 21.1 | 1,398 | |||
48 | 40∼43 | 19∼20 | 28 | 1,482 | |||
삼부 | 27 | 18∼20 | 10∼11 | 15.1 | 1,275 | 75,77 | 866 |
28 | 26∼27 | 14∼16 | 16.4 | 1,616 | |||
38 | 40∼42 | 19∼20 | 21.6 | 1,898 | |||
40 | 29∼33 | 15∼16 | 22.2 | 1,408 | |||
50 | 49∼54 | 23∼25 | 25.8 | 1,996 | |||
60 | 57∼65 | 26∼30 | 31 | 1,968 | |||
미성 | 26 | 19∼22 | 12∼13 | 10.8 | 1,898 | 78 | 577 |
33 | 24∼30 | 15∼16 | 17.57 | 1,536 | |||
38 | 30∼36 | 17∼20 | 19.7 | 1,675 | |||
47 | 42∼45 | 22∼24 | 24.2 | 1,798 | |||
54 | 55∼58 | 24∼30 | 28.6 | 1,976 |
<황재성기자>jsonhng@donga.com
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