[이규원의 양도세 절세전략]양도세 '100% 감면'과 '비과세'의 차이

일산신도시에 전세를 살고 있는 H씨는 99년 서울에서 32평형 아파트를한 채 분양받았다. 아파트는 최근 완공돼 입주를 앞두고 있는 상태. 곧바로 양도할 경우 세금문제는 어떻게 될까. 자신소유의 다른 주택은 없다.

정부는 주택경기 활성화를 위해 1세대 1주택자에 대해 두 가지 양도세 혜택을 줬다.

하나는 98년 5월22일부터 99년 말까지 분양계약을 체결, 취득한 신축 및 미분양 아파트는 5년동안 양도세를 전액 감면해주는 것. 또 하나는 99년 중 계약을 맺어 취득한 주택을 1년이상 보유할 경우 양도세 비과세 혜택을 주는 것이다.

H씨는 두 가지 조치를 모두 적용받을 수 있다. 즉 입주후 곧바로 팔아도 양도세를 100% 감면받을 수도 있고, 1년이상 살다 양도해도 세금을 내지 않는다.

같은 혜택이라면 곧바로 팔아버리는 것이 유리한 듯 보인다. 그러나 첫 번째는 ‘감면’, 나중 조치는 ‘비과세’라는 점에 주목해야 한다. 감면은 정상적으로 내야 할 세금을 특별히 줄여주는 것이고, 비과세란 소득을 과세대상으로 보지 않는다는 뜻이다.

구체적인 차이는 농어촌특별세가 부과되는지 여부로 나타난다. 감면의 경우 줄어드는 양도세액의 20%를 농어촌특별세로 내야 하지만, 비과세는 이마저 없다.

예컨대 H씨소유 아파트의 양도세가 원래 1000만원이라고 하면 이 아파트를 바로 팔 경우 양도세 1000만원은 전액 감면되지만 생각지도 않던 농어촌특별세 200만원은 내야 한다. 그러나 1년 뒤 양도하면 양도세는 물론 농어촌특별세도 전혀 없다.

부동산을 취득한 지 1년이내에 양도하는 경우 양도세는 기준시가가 아니라 실제 거래가액으로 계산된다는 점에도 주의해야 한다.

따라서 형편이 허락한다면 H씨는 1년 더 살다 아파트를 파는 것이 여러 모로 유리하다.

▼1세대 1주택자 양도세 혜택내용▼

분양 계약일*	양도세면제조치	보유기간 완화조치	과세방법
98.5.22∼ 99.12.31	적용	부적용	5년간 양도세 면제(단 면제된 양도세의 20%는 농어촌특별세 별도과세) 농어촌특별세도 면제받기 위해서는 최소한 3년이상 보유
99.1.1∼ 99.12.31	적용	적용	1년이내 양도시 양도세 면제(단 면제된 양도세의 20%는 농어촌특별세 별도과세) 1년이상 보유 후 양도시 양도세 및 농어촌특별세 모두 비과세