[재건축 여기!]서초4동 삼익아파트, 강남 교통요지

입력 2001년 1월 31일 18시 27분

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최근 재건축 시공사로 롯데건설을 선정한 서울 서초구 서초 4동 ‘서초 삼익아파트’.

이곳은 서울 지하철 2호선 강남역에서 걸어서 10분 거리고 단지 가운데로 폭 20m 도로가 지나면서 강남권 구석구석을 오갈 수 있는 교통의 요지이다. 또 서초초등학교와 서초중학교가 아파트 단지에 붙어있어 서초구에서도 손꼽히는 인기 주거지. 그런데도 아직까지 아파트 단지 주변에 포진하고 있는 중개업소들을 찾는 투자자의 발길은 뜸한 편이다. 시세도 지난해 7월 조합설립인가를 받았을 때 올랐던 가격에 그대로 머물러 있다.

이는 부동산 경기가 전반적으로 침체한 탓도 있지만 재건축 후 전체 990가구 중 일반분양 물량이 2가구에 불과해 조합원들이 부담해야 할 재건축 공사비가 너무 비싼 게 직접적인 원인이 됐다는 게 전문가들의 일치된 분석이다.

▽사업 개요〓79년 세워진 이 아파트는 1만2500여평 대지에 용적률(대지면적 대비 건물총면적) 198.4%가 적용돼 아파트와 상가가 988가구 들어서 있다.

조합과 조합원총회에서 시공사로 선정된 롯데건설은 올해 중 사업계획과 관리처분계획 승인을 받고 내년에는 이주 및 철거, 일반분양에 착수한 뒤 2004년 8월 입주한다는 계획을 세웠다.

그러나 이같은 사업일정은 늦춰질 가능성이 크다. 서울시가 작년 하반기부터 서초 삼익처럼 ‘아파트지구’로 지정된 곳에 위치한 아파트를 재건축할 때는 ‘지구단위 계획’을 수립하도록 관련법을 바꿨기 때문.

이같은 지구단위 계획을 수립하려면 최소 6개월에서 1년 정도 걸리며 그만큼 사업은 늦어질 공산이 크다.

▽선결 과제〓최우선 해결과제는 과도하게 책정된 추가부담금을 낮추는 것이다. 롯데건설은 이주비의 이자비용 등을 포함해 공사비로 평당 319만7000원을 제시한 상태.

이 경우 28평형을 배정받게 될 20평형 아파트 입주민이 부담해야 할 추가부담금(부대시설공사비 포함)은 대략 1억3000만원선이다. 20평형의 경우 현재 거래가가 1억6000만원 안팎이라서 이 아파트에 새로 투자하려면 최소 3억원 정도가 필요하다는 결론이 나온다.

업계 관계자들은 “서초구에서 28평형 아파트를 분양받기 위해 3억원을 투입하는 것은 잘 해야 본전”이라고 보고 있다.

또 현재 조합원중 최소한 절반 이상은 약간의 프리미엄만 붙으면 팔아치울 것으로 예상되고 있어 과도하게 책정된 추가부담금은 사업추진에 큰 걸림돌로 작용할 가능성이 높다. 서초 삼익 부근에 있는 한 중개업소의 관계자는 “비싼 추가부담금 때문에 아파트 시세가 떨어질 가능성도 있다”고 전망할 정도다.

구성서 조합장은 이에 대해 “불필요한 옵션품목을 빼는 등 추가부담금 규모를 최소화할 수 있는 방법을 찾을 계획”이라고 말했다.

▽투자성 분석〓실수요자라면 관리처분계획 때까지 기다려보는 게 좋다. 최종적인 추가부담금 규모가 확정되면서 매물이 쏟아져나올 가능성이 크고 일시적으로 가격이 떨어질 수도 있기 때문.

여유돈 투자자라면 신중할 필요가 있다. 일부 조합원들이 재건축의 실익이 없다는 점을 들어 재건축 사업추진에 강력 반대할 움직이어서 사업일정이 지연될 가능성을 배제할 수 없고 이에 따른 사업수익성 악화도 예상해볼 수 있기 때문이다.

▼서초 삼익아파트 투자수익성 분석▼(단위 : 만원)