[부동산]아파트 재건축-재개발 속도 붙는다

■서울시 도시계획조례 제정이후(上)

다음달 하순부터 서울시 도시계획 조례가 시행되면 주택공급이 2005년까지는 큰 폭으로 늘어나는 반면 주상복합아파트와 상업용건물 재건축은 크게 위축될 것으로 예상된다.

서울시는 새로운 조례 시행 이전에 사업승인 또는 건축허가 신청을 내면 현재 적용되는 용적률(대지면적 대비 건물연건평)을 적용해주기로 했다. 이에 따라 이미 기본사업계획이 확정 고시된 잠실 반포 등 5개 저밀도 지구를 제외한 나머지 서울시내 재개발 재건축 사업은 빠른 속도로 진행될 것으로 기대된다.

한편 주상복합건물과 도심상업지에 들어설 상업용 건물의 재건축 용적률은 대폭 하향 조정돼 사업성이 떨어지게 돼 공급물량이 크게 줄어들 것으로 분석된다. 새로운 도시계획 조례가 미칠 시장 변화와 내집마련 실수요자와 여유돈 투자자들의 효과적인 대응 방안을 2회에 걸쳐 정리한다.

▽주택 공급 단기적으로 급증한다〓서울시에 따르면 용적률은 200∼400%에서 150∼250%으로 대폭 하향 조정된다(표1). 다만 이를 위해선 주거지역 세분화가 선행돼야 한다.

서울시는 2003년 6월말까지 세분화 작업을 끝내지 않으면 일률적으로 용적률을 200%로 적용하되 그 전까지는 현행 기준을 적용키로 했다. 따라서 지역주민의 민원을 우려한 서울시내 25개 구청에선 세분화를 2003년 6월말 이후로 늦출 가능성이 커졌다. 또 현재 재건축이나 재개발 사업을 추진 중인 곳에선 이 때까지 사업승인 신청을 접수하려고 사업 추진을 서두를 것이 확실시된다.

일반적으로 별다른 하자가 없다면 사업승인 신청 접수 후 사업승인이 나기까지는 2∼3개월 정도가 걸린다. 또 사업승인을 받게 되면 2년 내에 사업에 착수해야 한다. 현재 서울시내 83만가구의 아파트 가운데 건설된 지 15년 이상된 노후 아파트는 대략 22만 가구 정도. 이들 중 상당수가 2003년6월말 이전에 사업승인 신청을 내면 2003년 하반기에 사업승인을 받게 되고 늦어도 2005년 중에는 아파트 건설에 착수해야 하므로 주택 공급은 늘어나게 된다.

서울시는 또 종로구 평창동 구기동, 남산 등 자연경관지구 내 200㎡(60.5평) 이하의 대지에 대해서는 별도의 심의없이 건폐율(대지면적 대비 건물바닥면적) 40%를 적용해 집을 짓도록 허용키로 해 이 일대의 고급 빌라 건설이 활기를 띨 것으로 예상된다. 이와 함께 기업이 지방으로 본사를 이전하거나 구조조정을 하면서 매각한 공장부지 중 도시계획이 수립된 곳이라면 심의를 거쳐 아파트 건설을 허용키로 했다.

▽상업용 건물은 줄어든다〓서울시가 주상복합 건축물의 용적률을 1000%에서 최고 800% 이하로 대폭 낮췄기 때문이다(표 2). 이에 따라 건물 높이를 고수하려고 바닥면적을 줄이면 층당 건축비용이 증가하고 분양물량은 줄어들며 분양가가 오르게 돼 사업성이 떨어지게 된다. 결국 업체들은 주상 복합 건축물의 공급을 기피할 수밖에 없다.

또 도심 상업지역 내 건물의 용적률은 현재 1000%에서 이달 하순부터 2003년6월말까지는 800%, 이후에는 600%로 각각 하향 조정된다. 또 도심 준주거지역의 건축물 용적률도 현재 600%에서 2003년 6월말 이전까지 500%, 이후에는 400%로 각각 축소된다. 그만큼 사업성이 떨어지고 상업용 건축물의 공급이 줄어들게 된다는 의미다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com