[고준석의 실전투자]재건축 경매, 조합원 승계 여부가 관건

규제지역은 승계 안 되지만
금융기관 임의경매는 제약 없어

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

회사원 A 씨는 경기 포천시에서 서울로 출퇴근하고 있다. 하지만 길에 허비하는 시간이 너무 많아 회사 주변에 내 집 마련을 준비하고 있다. 그러던 중 경매로 나온 상계주공 5단지 재건축 아파트를 발견했다. 12월 29일 2차 매각기일(최저 매각금액 4억320만 원)을 앞두고 있었다. 아파트 단지가 노원역 5분 거리에 위치해 마음에 들었고, 매매 시세보다 최소 1억 원 이상 싸게 매수할 기회로 보였다. 그런데 경매 초보자라 재건축 아파트를 매수할 때 조합원 지위를 양수받을 수 있는지 등 권리 분석과 함께 무엇을 조심해야 하는지 궁금하다.

10·15 부동산대책으로 인해 서울 전 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정된 상태다. 상계주공 5단지는 사업승인인가(2024년 8월 29일) 이후 재건축이 진행 중인 단지다.

투기과열지구에 해당하는 지역에서 정비사업 조합이 설립된 뒤 해당 사업의 건축물 또는 토지를 매입하는 사람이 조합원 지위를 양도받는 데는 여러 제한이 있다. 도시 및 주거환경정비법 제39조에 따르면 △가구원 모두 생업, 질병, 취학, 결혼 등으로 다른 시군으로 이사하는 경우 △상속으로 취득한 주택으로 가구원 모두 이전하는 경우 △가구원 모두 해외 이주 또는 2년 이상 체류하는 경우 △1가구 1주택자가 10년 이상 보유하고, 5년 이상 거주한 경우 △조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가가 지연되는 경우 △사업시행인가 후 3년 동안 착공이 지연되는 경우 △착공 후 3년 이상 준공이 지연되는 경우 △투기과열지구 지정 전 계약하고, 지정일로부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 완료하면 조합원 지위 양도가 가능하다. 그리고 상속이나 이혼에 따른 소유권 이전인 경우에는 조합원 지위 양도 금지 규정을 적용받지 않는다. 이렇게 특별한 경우가 아니면 조합원 지위 양도가 사실상 어려운 셈이다.

그러나 투기과열지구에서 경매로 재건축 아파트를 매수할 때는 조합원 지위를 쉽게 넘겨받을 수 있는 경우도 있다. 금융기관이 임의경매를 신청한 경우에는 조합원 지위 양도가 가능하기 때문이다. 이때 금융기관은 △은행법에 따른 은행 △중소기업법에 따른 중소기업은행 △상호저축은행법에 따른 상호저축은행 △보험업법에 따른 보험회사 △기타 금융 업무를 수행하는 기관으로, 국토교통부령으로 정하는 기관(농협, 수협, 우체국 등)을 말한다.

A 씨가 본 경매 물건은 재건축이 진행 중이지만 조합원 지위를 양수받는 데는 전혀 문제가 없다. 왜냐하면 등기부등본상 1순위 근저당권자인 신한은행에서 임의경매를 신청했기 때문이다. 경매 물건 중에는 금융기관에서 신청한 임의경매가 많은 편이다. 따라서 재건축 아파트 매수 시에는 매매보다 경매로 매수하는 것이 규제를 피할 수 있어 유리하다. 참고로 토지거래허가구역에서 경매로 아파트를 매수할 때에는 실거주 의무 규제도 받지 않는다.