다주택자 중과 부담 ‘부담부 증여’로 피하는 법 [머니컨설팅]

다주택자 양도세 중과 예고
‘부담부 증여’ 대안으로 주목
절세 효과가 장점으로 꼽혀
주택 줄일 땐 세대분리 확인

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23일 서울 강남구의 한 부동산 중개업소에 급매 매물 광고가 게시돼 있다. 전날 한국부동산원에 따르면 정부가 다주택자와 비거주 고가 1주택자 등에 대한 압박을 이어가며 2월 셋째 주(2월 16일 기준) 강남구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 상승해 사실상 보합 수준을 기록했다. 2026.02.23. [서울=뉴시스]

Q. 다주택자인 A 씨는 요즘 뉴스를 볼 때마다 한숨이 나온다. 다주택자 양도세 중과가 유예 없이 시행될 예정이고, 향후 보유세까지 올라갈 수 있다는 전망까지 나와서다. 서둘러 주택을 처분할 방법을 찾던 A 씨는 ‘부담부 증여’에 대해 듣게 됐다. 단순 증여보다 나은 선택지일지 궁금하다.

A. 정부의 다주택자에 대한 압박이 거세지고 있다. 5월 9일 이후 다주택자에 대한 중과 유예가 종료되면 이후 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하므로 다주택자들의 고민도 깊어지고 있다. 다주택자들은 그전에 매매하기에는 시간이 촉박하고, 집값 전망이 좋아 팔기 아까운 부동산도 있다.

이때 많은 다주택자가 증여를 고려한다. 이미 많은 자산가가 자녀에게 부동산을 증여하기 시작했다는 통계도 보도된 바 있다. 증여에는 다양한 방법이 있다. 일반적으로 ‘단순 증여’를 많이 선택하지만 ‘부담부 증여’를 통해 절세하는 방법도 있어 모두 검토해 보는 것이 좋다.
부담부 증여란 부동산에 담보 대출이나 임대보증금이 껴있을 때 부동산과 채무를 한꺼번에 수증자에게 넘기는 것을 말한다. 자녀는 자산과 채무를 한꺼번에 받는 것이기 때문에 증여세는 순재산인 부동산 가액에서 채무를 차감한 금액만큼 증여세를 계산한다. 채무의 양에 따라 자녀 입장에서는 훨씬 낮은 증여세를 부담하고 부동산에 대한 소유권을 넘겨받을 수 있다.

하지만 이전된 채무에 대해서 양도소득세가 부과된다. 증여세가 줄어드는 대신 양도소득세가 새롭게 발생하는 것이다. 따라서 하나의 부동산을 일부는 증여, 일부는 양도의 형태로 넘기는 셈이 된다. 즉 일반 증여와 부담부 증여 중 어떤 방법을 선택할지 판단하기 위해서는 증여세가 얼마나 줄어들고, 양도소득세는 얼마나 늘어나는지를 비교해 전체적인 세 부담을 따져봐야 한다.

원칙적으로 특수관계자 간의 부담부증여는 채무를 인수하지 않는 것으로 추정한다. 하지만 자녀가 실제로 채무를 부담한다는 사실을 객관적으로 입증한다면 인정을 받을 수 있다. 부담부 증여는 현재 국세청 점검 사항 중 하나이므로 사전에 다음 항목들을 꼭 검토해야 한다.
우선 자녀가 부담부 증여를 통해 넘겨받은 채무를 상환할 능력이 있어야 한다. 간혹 소득이 없는 대학생 등에게 부담부증여를 하고자 하는 경우도 있는데, 만약 증여세나 취득세를 낼 자금조차 없다면 추가적인 현금 증여를 통해 상환 자금을 마련해야 한다.

은행 대출을 포함해 부담부 증여를 할 경우 은행 대출 약관상 자녀가 채무 인수가 가능한지도 살펴볼 필요가 있다. 부담부 증여를 목적으로 부동산을 넘겼는데 채무인수가 거절된다면 일반 증여로 전환될 수 있기 때문이다. 채무인수가 된 후에도 국세청은 자녀가 매년 대출을 상환했는지, 본인의 자금으로 임대보증금 반환했는지 점검하고 추가적인 증빙자료를 요구할 수 있다.

주택 수 줄이기가 목적이라면 자녀들이 동일 세대로 묶이는지 여부로 확인해야 한다. 만약 자녀가 아직 30세가 되지 않았거나 일정 금액 이상의 소득이 없는 상태라면 자녀의 명의로 주택을 증여하더라도 여전히 다주택 상태가 유지된다. 양도소득세가 중과될 수 있다.

다주택자 양도세 중과는 5월 9일 이후로 예정돼 있지만 취득세는 지금도 중과가 시행되고 있다. 부동산 처분 관련 자금계획을 짠다면 이 점도 고려해야 한다. 조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상 주택은 증여 시 12% 중과가 되기 때문에 취득세도 적지 않다.

이 외에도 적정한 시가 산정을 위한 부동산 평가, 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세 등 파생되는 세금 관계들이 적지 않으므로 꼼꼼한 점검이 필요하다.