서울 전역, 경기 12곳 토허구역 지정…실거주 아니면 집 못산다

李정부 3차 부동산 대책 발표…15억 초과 주택은 주담대 4억, 25억 초과땐 2억으로 묶어

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15일 오전 정부 서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계부처 합동 기자회견이 열리고 있다. 이재명 정부 들어 3번째. 왼쪽부터 임광현 국세청장 윤창렬 국무조정실장 구윤철 기획재정부 장관 경제부총리 김윤덕 국토교통부 장관 이억원 금융위원회 위원장. 변영욱 기자 cut@donga.com

서울 전역과 경기 남부 12개 지역이 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 지정된다. 20일부터는 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 묶인다. 토지거래허가구역 지정에 따라 해당 지역에서는 전세를 끼고 아파트를 사는 갭투자가 불가능해진다. 규제지역에 대해서는 주택담보대출 한도도 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 현재 6억 원에서 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 더 줄어든다.

15일 정부는 부동산관계장관회의를 열고 이같은 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 이재명 정부의 3번째 부동산 대책이다.

우선 16일부터 서울 25개 구 전체와 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시와 하남시가 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된다. 현재는 서울 강남, 서초, 송파, 용산구 4개 구만 규제지역으로 지정돼 있다. 또한 이들 지역의 모든 아파트와 단지 내에 아파트가 포함돼있는 연립·다세대주택 전체를 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정한다.

이와 함께 규제지역을 포함한 수도권 전역의 주택담보대출 한도를 시가 15억 원 이하는 현행과 같은 6억원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억원, 시가 25억 원 초과는 2억 원으로 묶는다. 또 수도권과 규제지역에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정한다. 1주택자가 수도권과 규제지역에서 세입자로 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영한다.

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지. 2025.10.15 뉴스1

토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역은 본인이 실제 거주할 목적으로만 집을 매수할 수 있게 된다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능해진다. 또 집을 사기 전 구청에 허가를 받는 절차가 필요해져 집 매수 자체가 복잡해진다.

또 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됨에 따라 무주택자의 경우 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 묶이고, 6억 원 대출 제한(시가 15억 원 이하 주택)도 함께 적용받게 된다. 1주택자가 전세대출을 받을 때 한도가 2억 원으로 묶이고, 전세대출의 보증비율도 80%로 제한된다. 1억 원 이상 신용대출을 받은 사람은 1년 동안 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.

다주택자의 취득세가 2주택은 8%, 3주택은 12%로 강화되고, 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세도 2년 보유 뿐 아니라 2년 거주 요건까지 채워야 비과세된다. 다주택자 양도세의 경우 중과되고 장기보유특별공제도 없어져야 하지만, 현재 내년 5월까지 해당 조치가 유예돼 있어 당분간은 다주택자 양도세 관련 세제 강화는 적용되지 않는다. 이외에도 재건축·재개발 조합원 지위양도가 제한되고, 재건축 조합원당 주택 공급 수도 1주택으로 제한된다.

또 조정대상지역은 자금조달계획서 및 입주계획을 신고해야 하고, 투기과열지구는 여기에 더해 관련 증빙자료도 함께 제출해야 한다. 정부는 이번 대책에서 부동산 거래 불법행위와 투기수요 근절을 위한 기획조사 등을 강화하기로 했기 때문에 증빙서류와 자금조달계획서 등이 이때 활용될 것으로 보인다. 국토교통부는 허위로 고가에 거래한 뒤 취소하는 방식의 ‘가격 띄우기’근절에 나서고, 금융위원회는 사업자대출의 용도외 유용 실태에 대한 전수조사를 실시한다. 또 국세청은 30억 원 이상 초고가주택의 취득거래 및 고가 아파트 증여거래를 전수 검증한다. 시세를 조작한 것으로 의심되는 부동산중개사무소도 집중 점검한다.

정부가 서울 전역과 경기 남부 대부분 지역을 광범위하게 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 것은 집값 오름세가 다른 지역이나 다른 가격대 아파트로 번지는 이른바 ‘풍선효과’를 사전에 차단하기 위한 것으로 보인다. 최근에 가격 오름세가 나타나고 있는 대부분 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 것이다. 또 기존에는 사실상 6억 원 주담대 제한의 영향권에서 벗어나 있던 9억 원 이하 중저가 주택까지 규제지역에 적용되는 LTV 40%에 묶여 대출 한도액이 줄어들게 된다.

이번 대책에는 세제에 관한 구체적인 내용은 담기지 않았다. 다만, 중장기적으로 시장 영향, 과세 형평 등을 감안해 중장기적인 합리화 방안을 마련해 나가기로 했다. 보유세와 거래세를 종합 검토해 조정하는 한편, 특징 지역의 수요 쏠림, 이른바 ‘똘똘한 한채’ 선호 현상을 해소하기 위한 방안을 중점 검토한다.