타워팰리스 vs 헬리오시티, 용적률과 건폐율 어디가 높나[부동산 빨간펜]

요즘 1기 신도시 재건축에 관심 갖는 분들 많으시죠? 정부가 최근 대략적인 내용을 공개한 1기 신도시 특별법도 화제입니다. 경기 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시에서 재건축 사업을 진행할 때 공공성을 갖추면 안전진단을 면제하거나 대폭 완화해주는 내용이 담겼죠. 현재 평균 200% 안팎인 용적률을 최대 500%까지 허용해주겠다고 해 분양 수익도 늘어날 것이라는 기대감도 커졌습니다. 용적률이 높아지면 더 많은 집을 지을 수 있다고 하는데, 구체적으로 무슨 의미인지 한 번 알아볼까요?

Q. 용적률이 뭔가요?

“용적률은 대지 면적에 대한 모든 건축물의 연면적 비율입니다. 대지면적은 건축물이 들어선 땅 면적을, 연면적은 건축물 각 층의 바닥면적을 모두 더한 값을 말합니다.

예를 들어, 대지면적이 400㎡인 땅에 200㎡짜리 2층 건물 1동이 들어섰다면 200㎡+200㎡=400㎡, 용적률은 100%가 됩니다. 이를 공식으로 표현하면 ‘용적률=(건축물 연면적/대지면적)×100’이라고 할 수 있습니다. 이 때문에 용적률은 ‘수직적 건축밀도’로 부르기도 합니다.”

Q. 그럼 아파트를 높이 지으면 용적률이 높은 땅인가요?

“물론 현실에서는 이런 단순한 셈법이 적용되지 않습니다. 일반적인 아파트 단지만 보더라도 아파트가 다양한 층수로 여러 동이 들어서는데다 공원과 주차장, 어린이집 등 다양한 시설이 들어서죠. 이 때문에 아파트 층수가 높다고 무조건 용적률이 높다고 하긴 어렵습니다.

서울 강남구 도곡동에 있는 주상복합 아파트인 타워팰리스1차와 송파구 가락동 헬리오시티 중 어떤 곳이 용적률이 높은지 감이 오시나요? 타워팰리스1차는 1297채 규모로 4개 동(최고 66층)이 타워 형태로, 헬리오시티는 9510채 규모로 84개 동(최고 35층)이 판상형과 타워형으로 고루 지어졌습니다.

이때 용적률은 대지면적에 반비례한다는 점을 기억할 필요가 있습니다. 타워팰리스1차와 헬리오시티의 대지면적은 각각 3만3696㎡, 34만6570㎡으로 10배 넘게 차이가 납니다. 또 헬리오시티에는 가로 약 960m, 세로 400m에 이르는 길다란 공원이 있습니다. 여기에 근린공원, 어린이공원 등을 합하면 녹지가 12만7000㎡로 이는 타워팰리스1차의 대지면적의 약 3.7배 수준입니다.

그러나 연면적은 각각 45만7994㎡, 156만3335㎡로 3.4배 정도밖에 차이가 안나죠. 여기에 아파트 발코니 면적(1.5m 이내 확장)처럼 용적률을 계산할때 제외하는 요소들을 종합적으로 고려하면 타워팰리스1차의 용적률은 919.65%, 헬리오시티의 용적률은 285.98%입니다. 용적률로 보면 타워팰리스1차가 헬리오시티보다 더 고밀개발된 곳이라는 사실을 알 수 있습니다.”

서울 송파구 헬리오시티 전경. 현대건설 제공

Q. 그럼 아파트 단지가 쾌적한지 알려주는 지표는 없나요.

“이때 사용하는 개념이 건폐율입니다. 대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율이라는 뜻으로, 대지면적 1000㎡에 건축면적이 400㎡인 건축물 한 동이 있다면 건폐율은 40%가 됩니다. 건축면적은 건물 외벽이나 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분으로 보통 건축물 1층 면적입니다. 건폐율에서 제외된 공간은 도로, 공원 등으로 활용하게 되겠죠.

건폐율은 대지에서 건축물이 차지하는 면적을 일정비율 이하로 제한해 여유 공지를 확보하는 도구입니다. 평면적인 과밀화를 막아 일조·채광·통풍 등 쾌적한 생활환경을 조성하는 것이죠. 일반적으로 역세권 인근에 짓는 오피스텔이나 주상복합은 건폐율이 높습니다. 참고로 타워팰리스1차와 헬리오시티의 건폐율은 각각 49.93%, 19%입니다.”

Q. 그럼 재건축 단지들은 왜 용적률을 높여달라고 요구하는 건가요?

“한 마디로 같은 땅 면적에 더 많은 집을 짓기 위해서입니다. 현재 1기 신도시의 평균 용적률은 169%에서 226% 수준입니다. 만약 이 용적률을 2배 이상인 500%로 높여주면, 다른 기반시설이나 경관, 건폐율에 대한 고려 없이 얘기했을 때 현재의 15층 아파트를 30층 이상으로도 지을 수 있게 됩니다. 당연히 조합 입장에서는 조합원 물량 외에 일반분양을 해 수익을 올릴 수 있는 물량이 그만큼 많아지니 사업성이 좋아지는 것이죠.

하지만 용적률 인센티브를 많이 받는다고 다 좋은 것은 아닙니다. 같은 땅에 지나치게 많은 집을 지어 과밀 개발되면 오히려 생활환경이 악화될 수도 있습니다. 늘어난 가구수에 따라 학교, 하수처리, 교통 등 기반시설 설치비용도 부담해야 하고요. 과도한 개발은 경관을 해쳐 도시를 오가는 시민들에게도 바람직하지 않습니다. 그런데 이런 부담은 조합이 아닌 지자체와 공공이 지게 되죠.

이 때문에 통상 용적률 인센티브가 주어지면 그만큼 공원, 공공청사 등으로 기부채납하도록 하는 경우가 많습니다. 또 일정 수준 이상의 용적률 상향 혜택을 받으면 증가한 용적률의 절반은 분양으로, 나머지 절반은 임대주택으로 공급합니다. 현재까지 나온 1기 신도시 특별법 내용에는 아직 이 인센티브에 대한 기부채납 수준이 구체적으로 명시돼 있지 않죠. 신도시 주민들도 이 부분에 관심이 가장 많을 것입니다. 얼마나 기부채납을 하도록 하느냐에 따라 수익이 줄어들거나 늘어나니까요.”

서울 강남구 도곡동 타워팰리스1차(전면부에 있는 3개 동) 전경. 삼성물산 제공

Q. 이렇게 너도 나도 올려달라고 하는데 규제를 없애면 되는 것 아닌가요?

“사실 용적률은 집을 짓고자 하는 건축주나 시행사, 시공사, 부동산 중개사들의 용어입니다. 최근 부동산 시장에 관심을 갖는 분들이 많아지면서 용적률이라는 단어 역시 널리 알려졌지만 단순히 ‘용적률 확대 = 수익 증가’라는 인식이 퍼진 것도 사실입니다.

하지만 땅에는 제한이 있습니다. 그리고 그 땅이 수용할 수 있는 인구에도 한계가 있죠. 공공은 그래서 땅마다 용도지역을 정하고 그에 맞는 건폐율과 용적률 규제를 둡니다. 서로가 자신의 필요대로 땅을 남용하는 것을 제어하고 도시 경관을 보존하기 위해 여러 수단을 동원하고 있는 것이죠. 물론 최근에는 이런 규제가 지나치게 엄격하다는 비판이 나오면서 아예 예외적인 경우에는 규제가 없는 땅, 이른바 화이트존(입지규제최소구역)도 지정할 수 있도록 하고 있지만 앞으로도 용적률과 건폐율은 땅의 특성과 용도를 규정하는 중요한 기준으로 남을 것으로 보입니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com