‘누구나집’ 시범사업 본격화…민간 건설사들 참여할까?

서울 남산에서 국회 주위로 도심의 아파트 및 주택 단지가 보이고 있다. © News1

정부가 인천 검단과 의왕 초평, 화성 능동 등 6개 사업지에 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대’ 주택을 시범 도입하기로 하고, 사업자 공모에 나섰다.

6일 부동산 업계의 관심은 건설사들의 참여도에 쏠린다. 누구나집은 10년 이후 분양전환 가격을 사전에 확정하는 게 핵심인데, 사업을 시행해야 할 민간 건설사 입장에서는 적게는 13년 후 부동산 경기 예측이 불가능하기 때문이다.

‘누구나집’ 프로젝트는 여당인 더불어민주당 부동산특별위원회가 주도적으로 추진하는 새로운 주택 유형이다.

청년과 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 ‘내 집 마련’ 기회를 제공하겠다는 목적으로 고안됐다. 10년간 주변 시세보다 저렴한 가격의 임대료로 거주하다 입주 당시 확정된 가격으로 분양 전환해 해당 주택을 소유할 수 있다.

업계에서는 크게 두 가지 부분에서 문제를 제기하고 있다. 우선 사업자가 자율적으로 분양전환가격을 결정하는 구조가 아닌, 공모 기관에서 정한 가격의 상한 범위 내에서 분양가격을 제시하도록 한 점이다.

이번 공모 사업지들은 연평균 주택가격 상승률을 1.5%로 적용해 상한을 정하기로 했다. 주택 건설 기간을 포함해 분양전환 기간을 13년으로 놓고 보면 대략 상승률 상한은 20%대 초반이 될 것으로 예상된다.

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업계에서는 상승률 상한이 터무니없이 적다는 반응이다. 실제로 한국부동산원의 월간 전국주택가격동향조사에 따르면, 문재인 정부가 출범 이후인 지난 2017년 7월 수도권 아파트의 평균 매매가는 3억8603만원에서 올해 7월 7억2126만원으로 4년간 86.84% 상승했다. 연간 평균 21.71%다.

부동산 시장의 급등세가 이어지는 상황에서 13년간의 총 상승률은 연간 상승률 수준으로 제한한 셈이다. 국토교통부 관계자는 총 상승률이 20%대에 머물 것이라면서도 “건설사들의 의견을 수렴했다. 상승률 상한이 연간 1.5% 수준이라면 사업이 가능할 수 있다는 공감대가 있었다”고 설명했다.

집값 하락에 대한 대책이 두루뭉술하다는 것도 문제점으로 지적된다. 세입자는 10년 임대 후 분양 전환을 선택할 수 있기 때문에 집값이 내려갔다면 분양전환을 하지 않을 가능성이 높은데, 이렇게 되면 미분양에 대한 위험은 사업자와 투자자(정부)가 오롯이 부담해야 하기 때문이다.

국토부는 이와 관련 “공적 지원이 수반되는 사업인 만큼 사업추진 및 임대 운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀하게 관리해나갈 계획”이라고 밝혔다. 또 “사업 완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적 재원인 기금손실은 최소화하도록 관리하고 있다”고 덧붙였다.

업계 관계자는 “손실이 실제로 발생했을 때 어떤 식으로 보전하겠다는 최소한의 내용도 포함되지 않았다”며 “하락 리스크에 대한 구체적인 대안이 없다면 (사업에) 선뜻 나서기 힘들다”고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 “수익성이 떨어지고 위험부담을 지더라도 당장의 실적이 필요한 회사만 ‘울며 겨자 먹기’로 들어갈 구조”라면서 “시장에 여러 가지 부작용을 양산할 소지가 있다”고 우려했다.

한편 국토부는 이날 오전 발표를 통해 Δ화성 능동A1(899가구) Δ의왕 초평A2(951가구) Δ인천 검단AA26(1366가구) Δ인천 검단AA31(766가구) Δ인천 검단AA27(1629가구) Δ인천 검단AA30(464가구) 등 총 6075가구를 누구나집으로 시범 공급한다는 계획을 밝혔다.

(서울=뉴스1)