“미계약분 대비해 현금 두둑이… 신도시 공공아파트 분양도 주목”

금융 전문가가 알려주는 무주택자 내 집 마련 꿀팁

“GTX 등 호재에 관심 갖고 주변시세보다 분양가 저렴한 미계약분 주택 노리세요”

지난해 9·13부동산대책 발표 후 뜨거웠던 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 부동산시장은 공급 과잉에 따른 미분양 우려가 커졌고 인기 지역에서도 전세가 및 매매가 하락과 큰 폭의 거래량 감소가 발생했다. 하지만 분양시장은 실수요자를 위한 내 집 마련의 장으로 여전히 열기가 뜨겁다. 좋은 입지와 상품성을 가진 분양 예정지가 많기 때문이다. 따라서 실수요자의 관심을 끌고 있는 분양 시장이 어떠한 특징을 가졌는지 이해할 필요가 있다. 특히 올해 내 집 마련을 노리는 청약자는 ‘지역별 양극화’, ‘무주택자 청약 기회 확대’ 등에 주목해야 한다.

분양시장의 양극화는 갈수록 심화될 것으로 보인다. 수도권과 지방 간 격차도 있고 수도권 내에서도 인기 단지와 비인기 단지의 명암이 극명하게 갈리고 있다. 인기 지역 중 시세보다 낮은 분양 단지는 여전히 청약 경쟁이 치열하다. 9억 원 이하의 분양가에 건설사의 집단 담보대출까지 가능한 아파트는 꾸준한 인기를 누린다. 반면, 비인기 지역은 이미 적체된 미분양 물량과 미계약 물량, 향후 계획된 입주량 등으로 어려운 상황에 직면했다. 신규 분양 물량까지 더해지면 더욱 힘든 상황에 처할 수 있다.

무주택자의 청약 기회가 확대되면서 실수요자의 내 집 마련 기회는 늘어날 전망이다. 이번에 개정된 정부의 주택공급 규칙은 대부분 분양 물량을 무주택자에게 우선 배정하기 때문이다. 일반적으로 민영아파트 공급 방법은 가점제와 추첨제로 나뉜다. 가점제는 무주택기간(만점 32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점)을 합산해 높은 순으로 배정한다. 규제지역(투기과열지구 및 청약과열지역)의 전용면적 85m²는 100% 가점제다. 특히 이번에 개정된 주택공급 규칙은 85m²를 초과하는 아파트에 대해 가점제 50%와 추첨제 50%로 배정한다. 또 추첨제 50% 물량 중 75% 이상을 무주택자에게 준다. 결과적으로 무주택자에게 절대적으로 유리하다.

이러한 분양시장 특징을 볼 때 내 집 마련을 기대하는 청약자는 다음 사항을 유념해야 한다.

첫째, 지역별 분양시장 차별화로 수도권 각 호재 지역에 대해 지속적인 관심을 가질 필요가 있다. 서울 강남 마포 청량리 등 인기 분양지역뿐 아니라 경기도 내에서도 GTX(수도권 광역급행철도), 지하철, 도로 등 사회적간접자본(SOC) 호재가 있는 곳은 분양시장 열기가 뜨겁기 때문이다. 파주와 고양에는 GTX-A 노선이 들어서고, 양주와 의정부는 GTX-C 노선(예비타당성 통과), 남양주에는 GTX-B 노선(예비타당성 조사 중)이 들어선다. 결과적으로 접근성이 높아지게 된다. 구리와 남양주에 지하철 8호선 연장선(별내선), 포천과 양주에 예비타당성을 통과한 지하철 7호선 연장선이 올해 하반기에 착공될 예정이다. 경기 파주 및 의정부, 인천 등에는 제2외곽순환도로(2025년) 이슈가 있는 만큼 그 인근 단지에 대해 실수요로 접근해 볼 만하다.

둘째, 미계약분을 찾아봐야 한다. 무주택 실수요자라면 인기 지역에 적극적으로 청약하되 1주택 교체 수요자라면 계약금 마련에 실패한 ‘분양가 9억 원 이상 미계약분’에 대해 사전 무순위 청약 접수를 고려할 필요가 있다. 서울을 포함한 인기 지역은 분양가 9억 원 이상의 분양 물량이 많지만, 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출이 안 되는 이유로 미계약분이 발생할 수 있다. 이에 현금을 충분히 보유하고 1주택을 교체할 계획이 있다면, 청약통장도 필요 없을뿐더러 주변 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 미계약분을 노려야 한다. 게다가 1주택자는 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약에 당첨되면 입주일로부터 6개월 이내에 기존 집을 매각해야 하는 청약 규제에서도 자유로워 유리하다.

셋째, 신도시의 공공아파트에도 관심을 가지면 좋다. 분양가 고공 행진이 계속될 경우 무주택자는 신도시에 공급되는 공공아파트를 주목해야 한다. 위례신도시 과천지식정보타운 고양덕은지구 내에 공공아파트가 줄줄이 들어선다. 정부가 직접 저렴하게 분양하기 때문에 가격 경쟁력이 높다. 게다가 정부가 분양가 공시항목을 12개에서 62개로 확대하도록 법 개정을 추진하고 있어 분양가가 더 내려갈 것으로 보인다.

내 집 마련의 첫째 원칙은 ‘지금까지 모아온 주택 자금을 절대 허망한 투자로 잃지 않는다’다. 부동산시장 트렌드를 충분히 파악해 리스크가 적은 지역에 안전하게 청약하는 전략을 짜야 한다.

이덕수 한화생명 영업교육팀 부동산 전문가