임대사업자, 양도세-종부세도 혜택… 재계약 거부못해 집 팔 계획땐 불리

[임대소득 과세 강화] 임대료 年5% 넘게 올릴수 없어
전문가 “다가구 임대땐 등록 유리… 한두채 고가주택땐 매력 떨어져”

정부가 임대사업자로 등록한 집주인에게 혜택을 많이 주기로 하면서 주택을 빌려준 집주인들의 고민이 깊어졌다. 임대사업자가 되면 절세 효과를 누릴 수 있는 반면 원할 때 집을 팔 수 없거나 임대료를 올려 받기 힘들다는 것 등 불리한 점도 있기 때문이다. 전문가들은 보유 주택 수, 주택 가격 및 규모, 임대소득 수준, 장기 보유 여부 등을 따져봐야 한다고 조언한다.

등록 임대주택이란 집주인이 개인적으로 전·월세를 놓는 것이 아니라 구청과 세무서에 임대사업자로 등록한 후 주택을 임대하는 것을 말한다. 주택 규모나 가격에 관계없이 1채만 소유해도 임대사업자로 등록할 수 있다. 임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대할 경우 임대소득세와 취득세, 재산세, 양도세 등을 줄일 수 있다.

전문가들은 원룸 등 다가구주택을 임대하거나 보유 주택이 3채 이상인 경우, 장기간 집을 팔 생각이 없는 경우 임대사업자로 등록하는 편이 유리하다고 조언한다. 4년 이상 임대할 경우 임대소득세의 30%, 8년 이상 임대할 경우 75%를 줄일 수 있다.

8년 이상 세를 놓으면 양도세 장기보유특별공제 비율이 70%로 올라가고, 양도세 중과와 종합부동산세 합산 대상에서 제외된다. 올해 말로 끝나는 재산세와 취득세 감면은 2021년 말까지 연장된다. 재산세 감면 대상에서 빠졌던 다가구주택도 2019년부터 포함된다. 향후 5년 이상 집을 내놓을 계획이 없고 임대료를 올려 받기보단 양도차익을 노리는 투자자들에게 유리한 셈이다.

반면 2주택 이하이거나 고가의 주택을 임대하는 경우, 또는 연 임대소득 규모가 크지 않은 경우 등은 임대사업자로 등록해도 별로 실익이 없다는 분석이 나온다. 세 놓은 주택이 전용면적 85m² 초과, 공시가격 6억 원(수도권·지방은 3억 원) 초과인 경우 세금 혜택이 없어 굳이 임대주택으로 등록할 필요가 없다.

몇 년 내에 집을 팔 계획이 있거나 임대료 수입을 중요하게 생각하는 집주인에게도 매력적이지는 않다. 임대사업자로 등록하면 임대료를 연 5% 넘게 올리지 못하고, 임대의무기간 동안 임차인의 명백한 잘못이 아니면 재계약을 거절할 수 없기 때문이다. 최용준 세무법인 다솔 세무사는 “임대소득 연 2000만 원 이하인 경우 실제 세금 부담이 크지 않아 임대사업자로 등록할 유인이 떨어진다”며 “고가 주택이 많은 서울 강남권에선 임대사업자로 등록하는 대신 자녀나 배우자에게 증여하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com