올 가을, 강남권 재건축 분양대전

올 가을 분양 성수기를 맞아 강남권에서는 본격적인 분양 대전이 시작된다.

부동산정보업체 부동산114 자료를 분석해 보면 9~11월 가을 이사철 기간 강남 3구를 비롯해 강동과 과천 등 강남권에서는 재건축 알짜 단지가 7곳에서 1만2278가구 나온다. 8.2 대책 후 강남권에서는 첫 분양 단지로 이번 규제 효과의 가늠자가 될 전망이다.

우선 강남 3구에서는 9월 삼성물산의 ‘래미안 강남 포레스트’(개포 시영)와 GS건설의 ‘신반포 센트럴자이’(신반포 6차)를 시작으로, 10월 롯데건설의 ‘청담삼익’과 11월 대우건설의 ‘대치1지구’ 재건축 단지의 분양이 이어진다.

강남과 인접해 실수요층이 두터운 서울 강동구에서는 10월 현대건설과 대우건설이 고덕주공 3단지 재건축을 통해 ‘고덕 아르테온’을 분양할 예정이다. 올해 하반기 첫 분양이 시작되는 과천에서는 10월 대우건설의 ‘과천주공 7-1단지’와 11월 롯데건설과 SK건설 컨소시엄의 ‘과천주공 2단지’의 재건축 단지가 각각 분양에 나선다.

이들 강남권 재건축 단지들은 이번 8.2 대책으로 강도 높은 규제를 받는 곳이다. 투기지역(강남·서초·송파·강동)과 투기과열지역(과천)에 포함되면서 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율)가 40%로 강화됐고, 투기지역의 경우 주택담보대출을 1건 이상 받고 있는 세대가 추가로 받을 경우에는 10%씩 더 줄어들게 된다. 이번 규제로 매매 시장에서의 자금 진입벽은 높아진 셈이다.

반면 분양 시장에서는 주거 선호도가 높은 강남권 입성의 좋은 기회가 될 전망이다. 8.2 대책으로 분양시장이 실수요 위주로 재편됨에 따라 교통·교육·생활편의시설 등 입지가 중요해졌다는 점을 고려해 볼 때, 이번 규제로 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 곳은 이미 시장에서 입지적 가치가 검증된 곳이라 안정성이 높다. 특히 실수요자 입장에서는 이번 규제 효과로 강남권 투기 수요가 걷히면서 청약 당첨 기회가 높아진 점은 긍정적이다.

실제로 강남권 아파트의 경우 높은 주거 선호도로 매매시장에서는 최근 입주한 아파트를 중심으로 억대의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 3월 강동구 고덕동에서 입주를 마친 ‘고덕래미안힐스테이트’(고덕시영 재건축) 전용면적 97㎡의 경우 이달(8월) 9억7000만 원(27층)에 거래되며 분양가(7억9900만 원)에서 1억7000만 원가량 웃돈이 붙었다.

특히 강남권 새아파트를 중심으로 8.2 대책 후 타 지역 대비 집값도 꾸준히 상승하고 있어 신규 분양 아파트의 인기는 더욱 높아질 전망이다. 8월 1주차~9월 1주차까지 강동구의 입주 1~5년차 아파트의 3.3㎡당 집값 상승폭은 1.25%(2400만→2430만 원)로 10년 초과 아파트(-0.64%) 보다 높다. 같은 기간 서울 전체 평균(0.19%)과 비교해도 입주 5년 이내 새아파트가 없는 과천시를 제외한 △강남(0.82%) △서초(0.26%) △송파(0.16%) 등 다수가 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

상황이 이렇다 보니 올해 강남권에서 분양한 단지들의 경우 청약경쟁률도 높았다. 실제로 현대산업개발이 6월 서울 강동구 상일동 고덕주공4단지를 재건축해 분양한 ‘고덕주공5단지’는 540가구 모집에 1만2734명이 몰리며 평균 23.58대 1의 경쟁률을 기록했고, GS건설이 1월 서울 서초구 방배3구역을 재건축해 분양한 ‘방배아트자이’도 85가구 모집에 836명이 지원하며 평균 9.84대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다.

업계 관계자는 “강남권은 학군과 교통, 생활편의시설 3박자를 고르게 갖춰 이전부터 실수요자들을 중심으로 강남권 재건축 분양에 관심이 높았다”면서 “8.2 대책 후 투기 수요가 빠지면서 청약 당첨 확률이 높아질 가능성이 커진 만큼 연내 내 집 마련을 고민 중인 실수요자라면 강남권 알짜 재건축 신규 분양을 노려보는 것도 좋다”고 말했다.

현대건설·대림산업 컨소시엄은 10월 서울 강동구 상일동 고덕주공 3단지 재건축을 통해 ‘고덕 아르테온’을 분양할 예정이다. 이 아파트는 지하 3층~지상 34층, 41개동, 전용면적 59~114㎡ 총 4066가구 규모로, 이 중 1397가구를 일반에 분양한다. 지하철 5호선 상일동역 역세권 단지로, 2025년 개통예정인 9호선 연장선 고덕역(계획)도 인접해 있다. 단지 가까이에는 명일근린공원, 상일동산, 동명근린공원을 비롯해 고덕천과 길동자연생태공원 등 녹지공간도 풍부하다.

삼성물산은 9월 서울 강남구 개포동 개포시영아파트 재건축을 통해 ‘래미안 강남 포레스트’를 분양할 예정이다. 이 아파트는 지하 3층~지상 35층, 31개동, 총 2296가구 이중 일반분양분은 전용면적 59~136㎡의 208가구다. 단지 인근엔 지하철 3호선 매봉역과 분당선 구룡역이 있고, 아파트 바로 옆에 있는 달터공원이 대대적 개보수를 거쳐 단지 내 공원과 연계될 예정이다.

롯데건설과 SK건설 컨소시엄은 11월 경기 과천시 원문동에서 과천주공2단지 재건축 단지를 분양할 예정이다. 총 2128가구 규모로 이 중 520가구가 일반에 공급된다. 지하철 4호선 정부과천청사역 역세권 아파트로 과천IC, 양재IC, 우면산터널을 통한 강남 및 수도권으로 접근성이 뛰어나다. 문원초·중학교, 과천외고를 비롯해 명문고인 과천고도 가까워 교육환경이 우수하다.

동아닷컴 이은정 기자 ejlee@donga.com